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高力国际汪蓓:存量时代房企胜在执行能力但思路必须转变

每日经济新闻 丨每经记者 吴若凡 2017-09-29 09:12:38

9月26日,在参加由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”时,高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓在接受《每日经济新闻》记者专访表示,现阶段租赁市场还处于早期发展时期,但这个逐步转变的苗头,使得开发商在运营思路上已经有所转变。

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

多家权威机构披露的数据表明,北上深热点城市二手房的交易量已经超过和接近了新房的交易量。青年公寓、服务式酒店、文创空间和创客平台等新业态也愈加兴盛,新的行业格局使得不少人直呼,新存量时代来了。

9月26日,在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上,高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓在接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访表示,现阶段租赁市场还处于早期发展时期,但这个逐步转变的苗头,使得开发商在运营思路上必须有所转变,从开发逐步向改造创新、资产运营的方向发展。


                                     高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓

租购同权可刺激和增加更多租房需求

NBD存量时代来临,“租购同权”的实施对于市场会带来哪些改变?

汪蓓:新政策出台,对于已经有租赁意愿而不想购买的人口来说,这类租购同权政策能够让他们子女上学等问题得到解决。还有一件重要的事,租购同权可以刺激更多愿意租房而不是购房者的需求增加。

NBD该政策对企业影响会有多大呢?

汪蓓:对企业来说影响并不大,谈到企业其实更多涉及的是商业地产而非住宅板块,商业地产在长时间运营过程中大部分都是租赁需求,不管是商户还是写字楼租户权利已经大部分得到了满足,因此该政策对商业地产影响不大。

NBD许多城市直接出让纯租赁用地,您怎么看待这个趋势呢?

汪蓓:从这一大方向来说,开发商对企业经营和生存模式开始了一些思路上转变。从住宅市场来说,过去开发商是单纯的建造售卖模式,如今自持面积增加或者是完全自持,就多了一个经营的环节,从建设到经营到退出的“BOT”模式。

如果要让这个环节缩短,开发商可以买一些存量物业,通过改造运营和退出,从而缩短原先开发周期,这个模式倒是开发商可以选择的。

基金开始介入存量资产的收购和运营

NBD存量时代的运营模式和金融的结合是怎样的?

汪蓓:中国的存量时代早就已经来临。

早在十几年前,一些外资来一线城市做投资,基本都是在存量物业上做文章,比如投资、运营等。2009年金融海啸之后,国内资金对于存量市场的运营开始产生兴趣。最近三到五年开始跟金融端结合,越来越多的开发商在内部设立资本运作平台,开发商不只是利用过去传统的金融管道如银行、信托,包括制作开发商项目融资的基金,现在基金也开始做存量资产的收购和运营,越来越多资本愿意和开发商的运营平台合作,成为他的有限合伙人。

从开发商角度来说,开始涉足存量资产,对其进行改造。他们的优势在于执行能力比纯粹投资人要强上许多,大部分开发商除了其他资本结合之外,自己也会加入。

NBD当前出台的一系列政策是否会改变当前住宅市场价格格局?

汪蓓:住宅市场在当前相关政策下,由于存量市场的价格比新房市场价格高,许多人会觉得买到就是赚到,因此一手房的价格非常具有竞争力。

而当一手房变成存量之后,也是跟着当地二手房区块价格走,如果限价政策持续执行的话,一手房价格不太会高过当地二手房价格,除非产品类别不一样,那么价格有可能会高于存量市场。



责编 魏文艺

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专访 高力国际 汪蓓

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