北京限竞房：鲶鱼效应究竟几何？

“限竞房真的不愁卖吗？”

背负着平抑房价、拯救刚需的使命，但第一波开盘之后，大家才发现限竞房市场并不如之前想象得那么乐观。

两天前，北京国土资源局挂出三幅地块，总价约89亿元。其中，石景山1612-806、813地块商品住房销售均价不超过58802元/平方米，且最高销售单价不得超过61742元/平方米；二崔各庄乡两块地商品住房销售均价不超过78148元/平方米，且最高销售单价不得超过82055元/平方米。也就是说，这三宗地块又会给北京带来一批限竞房。

由于被限制了销售额的天花板，为了提高利润，开发商需要重新推演价格、产品与市场需求间的关系，在产品减配、豪宅化突围、配套加权等方面做出选择。

政策掣肘

早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规定了“7090”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

北京市通过招拍挂方式进行的土地供应日益趋紧，通过供应限价地的手段产生限竞房来平抑房价成为了北京市房地产调控政策的一个主要方面，市场似乎都在期待限竞房成为搅动北京楼市的一条鲶鱼。

长线销售

入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。

今年6月9日，北京市第一个限竞房项目瀛海府开盘（由中海、保利、金地联合开发），均价52449元/平方米，主力户型为88平方米3居，当天上午就被认购完毕，194套房源有约700组客户前来选房，抢到就和中奖一样。

但随着限竞房项目的不断开盘，这种火热的局面没有持续太久。

8月19日，被部分媒体戏称为“京楼最神秘的限竞房”电建·洺悦苑开盘，均价约60000元，总计348套房源，但开盘之前没有任何宣传，临开盘前一天才发布相关信息，并强制搭售地库仓储条款。由于媒体的曝光，电建·洺悦苑方面取消了这一霸王条款，但该项目依旧没有出现想象中火爆。

《每日经济新闻》记者在8月27日，距开盘8天之后到达售楼处询问，销售人员热情地介绍楼盘情况，称“还是能够挑一挑的。”此后的9月14日，记者再次询问，销售人员仍向记者表示还有余量。直到开盘一个月后的今天，该名销售仍不停地在朋友圈刷着电建·洺悦苑的广告，卖力吆喝。

电建·洺悦苑销售人员朋友圈

位于大兴区瀛吉街的万和斐丽限竞房，7月1日已经开盘，《每日经济新闻》记者9月16日以购房者身份探访了售楼处，销售人员向记者表示：“我们这里的楼盘均价是5万元左右，周围楼盘均价约7万元，而且还都是130平方米以上的户型。质量方面你不用担心，我们远洋是最注重品牌声誉的。”

当记者询问楼盘销售情况时，该销售有些遮掩，说：“具体的销售数据我不掌握，但现在一些主力房源还都能买得到。”而此时距项目开盘已经超过两个月。

北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆。

抱团求生

当地价、房价、配建规模都被限定后，商品房项目的利润变得十分有限，加上限竞房的面积也被限制，开发商在产品上做文章的余地很小。也正因此，岀于对限竞房土地、现金流、自持等市场因素的把控，一些房企纷纷选择抱团取暖。

《每日经济新闻》记者注意到，一些限竞房的均价已经进入了豪宅价格标段，甚至超过10万元。如果在产品上做减法，造成品质上的倒退，开发商又靠什么来赢得高端改善客群？

就目前已上市或即将上市的限竞房项目来说，大多数都有几家联合开发的身影。比如，祥云赋由中粮、旭辉、天恒、恒基共同开发；佑安府由世茂、国瑞、金茂三家联手；上文提及的万和斐丽也是由远洋、世茂、首创三家联合开发。旭辉北京销售总监常天旗就向《每日经济新闻》记者表示：“祥云赋汇集了我们几家公司所长。”

限竞初衷

在记者探访的限竞房项目中，绝大部分都由两部分组成：高层住宅+别墅。承载大多数购房者的高层住宅一般都被分配在整个项目的边边角角，而项目核心的广大区域则是被低矮的别墅所占据。一些土地在出让时规定了“7090”的政策，也即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，这种小块土地建高层，大块土地建别墅的操作方法似乎很巧妙地规避了这个政策规定。但是，动辄上千万的别墅房价显然不是一般刚需客所能承受的，这样一来，该块土地的保障属性就大打折扣。

针对佑安府内的别墅，销售人员向记者说：“我们当然希望卖别墅啊，建筑成本和获客成本相对低一些，一次性会有较大金额回款，比做高层容易把控。”

万和斐丽也规划了一大片别墅，销售人员对担心高层建筑质量的记者说：“当然，毕竟是限竞房，质量上可能会有点小瑕疵，但都是能达到质量标准的。”

供应的有限直接限制了区域内客户的升级再选择，在中央别墅区这个足够成熟的板块，祥云赋所看重的，更多的是规划中的改善型客群。

9月29日，北京市规划国土委公布拟于近期挂牌出让的宗地信息，共17宗住宅用地，总建筑规划面积约205万平方米。其中，13宗地块为限房价地块，3宗为共有产权房地块。北京土地出让方式已全面转入“限房价、竞地价”，近期限竞房的供应量明显提升，如今已成为新房市场的供应主体。未来很长一段时间内，限竞房还会是北京房地产供应的主要形式。

限竞房对于平抑房价的确起到了降低预期的作用，在北京大兴庞各庄的一处房地产中介，经纪人向《每日经济新闻》记者说：“庞各庄这一带的二手房交易近几个月价格有所下降，是因为附近的限竞房中海云筑要上市了，大家都在观望。”