美国房贷利率创7年来最大涨幅 若“破5”将加速美国楼市下行

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美国抵押贷款利率本周接近5%，创7年多以来的最高水平。《华尔街日报》报道中称，美国房贷率若“破5”将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）当地时间本周四公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除了最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临着5%的借款利率。

房贷利率上升释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者注意到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受《华尔街日报》采访时表示，“上周，我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史标准来看，5%的抵押贷款利率其实不算高位。在2008年金融危机爆发前十年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%之间。但对于习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率会让他们猝不及防，并且他们可能会对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

《华尔街日报》援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率会使每月还款额增加约150美元（不包括税和保险），而就在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高的利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是利率走高如何影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个令人不安的信号。许多因房价高企而难以负担的购房者，对不断上升的利率也比以往更加敏感。

《每日经济新闻》记者注意到，美国今年8月的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，让许多美国潜在的购房者都选择按兵不动。更高的抵押贷款利率还可能会加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着房价上涨，借款人会喘不过气来，”房地美首席经济学家山姆·卡特对《华尔街日报》表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温的迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，遭遇降价的房屋数量是即将签订合同的房屋数量的两倍以上。

“破5”后从再融资中获益房主数量将创2008年来新低

布拉德和弗吉尼亚·雷丁格两周前在达拉斯市买了一套新房子，他们选择的是可调整利率的抵押贷款，这样他们就可以得到4%的贷款利率。雷丁格先生表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5%到5%的贷款利息。

雷丁格补充称，利率进一步上升的预期促使他们迅速购买新房。他估计，如果他们选择固定利率的抵押贷款的话，他们的月还款额就将要高出几百美元。

《每日经济新闻》记者注意到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率的上升，对产品询价的客户数量激增。不过，它们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。根据MortgageFinance的行业研究机构的数据，在第二季度，它们约占抵押贷款来源的12%。

此外，近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——上周涨至3.25%的七年高点。此外，美联储今年已经连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上再次加息。

《华尔街日报》报道中称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight inc.的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，这一数字将较今年年初下降64%，而且将创下2008年以来的新低。

对于首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更为困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这也意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国用现金购房，今年以来按揭利率的持续攀升对他们的影响将会是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度有所放缓。”

“虽然超过半数的中国买家是现金购房，而且利用美国银行贷款的中国买家近年来也在增多，这些买家会在利率继续攀升前尽早做出决定。从居外网的中国买家询盘量数据来看，2017年年底是近年来中国买家询盘量低谷，但今年以来，中国买家对美国房的询盘量有所回升。”罗雪欣补充道。