景瑞控股转型“大资管”：2018年净利增超四成 融资成本高企将迎偿债高峰

随着房地产市场不断向龙头房企集中，强者恒强的“马太效应”越来越明显。对不少中小房企而言，多元化转型似乎成为其避免被市场淘汰的关键。

3月20日，景瑞控股（1862，HK）发布2018年报显示，报告期内实现合约销售252.4亿元，同比增长37.4%；净利润13亿元，同比增长44%；但营业收入同比下滑28.1%至112.7亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，自2016年提出向“大资产管理”模式转型以来，景瑞控股传统开发业务在营收中的比重逐渐下降，其中重点发展的办公及公寓业务营收达到0.84亿元，同比增长超3倍。

上述年报发布后，景瑞控股股价涨幅一度超过3%至2.63元，当日收盘报2.57港元。

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净利增长营收下滑 将迎偿债高峰

年报显示，报告期内景瑞控股合约销售额同比增长37.4%至252.4亿元；合约销售面积同比增长14.5%至116.2万平方米；合约销售均价同比增长14.5%至21727元/平方米。

虽然合约销售金额和销售面积均实现增长，但营业收入却出现大幅下滑。报告期内，景瑞控股实现营业收入112.7亿元，同比下滑28.1%。对于营业收入的大幅下滑，景瑞控股将其归因于转型升级使得合并范围内的项目减少，以及基金化和合作项目的增加。

而在利润指标方面，景瑞控股取得较好表现。报告期内实现净利润13亿元，同比增长44%；股东应占利润10.3亿元，同比增长28%；毛利率达到22.6%，较上年增加6.5个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到，利润总额与毛利率的增长，与景瑞控股的布局有很大关系。年报显示，报告期内景瑞控股51个在售项目中，有41个项目位于一二线城市；合约销售额中，一二线城市占比96%；营业收入中，一二线城市占比超过80%。景瑞控股也认为，利润的提高，“主要由于基本完成三四线城市转向一二线城市布局的策略调整，一二线库存占比较高，导致的平均售价的上升所致”。

此外，从布局来看，经济发达长三角区域仍是景瑞控股业务的重心与“票仓”。

数据显示，2018年，景瑞控股在售的51个项目中，长三角区域有42个。扣除车位销售额后的244.6亿元合约销售额中，长三角区域贡献207.4亿元，占比84.8%。营业收入中，长三角区域营收在总营收中占比达到94%。

资产负债方面，报告期末，景瑞控股总资产478.8亿元，资产负债率81.6%，同比下降2.7个百分点。

值得注意的是，景瑞控股在未来2年将陆续进入偿债高峰。至报告期末，景瑞控股未偿还债务达到187亿元，同比增长33%。其中一年内到期债务66.8亿元，同比增长38.9%；一至两年内到期债务71.3亿元，同比增长99%。这意味着未来2年，景瑞控股将至少偿还138.1亿元的债务。

而另一方面，景瑞控股于年初发行的美元债，融资成本并不算低。1月底，其公告发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据，利率为13%，用于偿还现有债务及一般公司用途。而去年4月，其发行的于2021年到期的3.5亿美元的优先票据，利率尚为9.45%。2018年的加权借款成本为7.88%，较上年上升0.9个百分点。

不过报告也显示，至报告期末，景瑞控股银行存款与现金130.7亿元，未动用银行授信额度169.5亿元。而年内物业销售回款率达到90.6%。

开发业务比重下降 手握千亿货值

《每日经济新闻》记者注意到，2016年景瑞提出向“大资产管理”模式转型，并于2017年进行业务重组。目前，其已形成景瑞地产、优钺资管、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业态平台。

按照规划，景瑞地产聚焦于地产开发；优钺资管聚焦于房地产基金募集和资产管理；悦樘公寓聚焦于一线城市及强二线城市的公寓开发、持有、运营；锴瑞办公聚焦于一线城市的办公楼开发、持有、运营；合福资本聚焦于房地产生态圈的投资。

值得注意的是，景瑞控股自2018年下半年以来，逐渐将重心转移至办公及公寓业务。悦樘公寓2018年获取北京、上海、苏州的7个项目，新增公寓面积4.3万平方米；锴瑞办公2018年获取3个项目，新增办公面积12.3万平方米。

此外，至报告期末，优钺资管发起设立了6支基金，规模20亿元，仅2018年就募集了8亿元；合福资本2018年对外投资2.7亿元。

年报显示，2018年景瑞控股地产的营业收入中，物业开发业务实现营业收入106.3亿元，占比92.8%，同比下降1.7个百分点；办公及公寓业务实现营业收入0.84亿元，同比增长320%，在总营收中占比0.7%，同比增加0.6个百分点。

尽管开发业务比重出现下降，办公及公寓业务增长迅速，但与绝大部分多元化转型的房企一样，传统的地产开发业务仍是营收和利润的主要来源。

年报显示，2018年景瑞控股土地购置支出151.5亿元，新增22个项目、总规划建筑面积165.9万平方米，土地购置成本为9130元/平方米。至报告期末，其土地储备规划建筑面积480.4万平方米。粗略估算，上述土地储备货值接近1000亿元。

不过另一方面，对办公与公寓业务而言，除传统的租金收入外，其物业增值给景瑞控股带来的收益不容小觑。年报显示，办公及公寓平台下的投资物业在报告期内产生的增值收益为3.9亿元，远超2017年的0.4亿港元。

报告期内，景瑞控股每股盈利0.77元。计划每股派息0.3港元，而去年同期派息0.25港元。