把增速从96.5%调至22% 宝龙给今年定下500亿元的“保守目标”

3月22日，宝龙地产（01238.HK）在香港召开2018年度业绩发布会。宝龙地产总裁许华芳在展望2019年时表示：“销售要到500亿元，增长22%。”

500亿元、22%的增速，是宝龙地产给自己定的2019年销售目标。在楼市调控不断深入的大背景下，不少房企纷纷下调了2019年的销售增速目标，宝龙地产并不例外。

但就在前一天晚间，宝龙地产发布2018年度报告，全年实现合约销售金额410.4亿元，创下历史记录，同比增长高达96.5%。

增速从96.5%到22%，以此来看，宝龙地产500亿元的目标足够“保守”。

净利润下滑

《每日经济新闻》记者注意到，宝龙地产定下“保守目标”的一个背景是，其合约销售金额在创下历史纪录的同时，出现净负债率上升，以及净利润下滑。

年报显示，2018年宝龙地产实现收入195.9亿元，同比增长25.7%。但在利润方面，宝龙地产拥有人应占利润同比下滑15%至28.4亿元。不过，宝龙地产的毛利高达75.5亿元，同比增长44.6%；毛利率为38.5%，较上年同期增加5个百分点。

值得注意的是，一方面是宝龙地产净利润的大幅下滑，另一方面是成本的快速增长。

2018年，宝龙地产总利息开支为29.6亿元，同比增加46.5%；销售及营销成本达到7.9亿元，同比增长57.2%；行政开支达到14.8亿元，同比增长65.4%。

虽然毛利较高，但快速上涨的成本远远超过营业收入的上涨幅度，并最终导致净利润的大幅下滑。

负债率方面，至报告期末，宝龙地产的净负债率为101.6%，较上年同期提高了14.8个百分点。虽然101.6%的净负债率在港股内房股中并不算太高，但在碧桂园、恒大等标杆房企纷纷去杠杆、降净负债率的背景下，宝龙地产的净负债率不降反升。

年报数据显示，至2018年末，宝龙地产有557.7亿元的物业、土地使用权等用于抵押借款，同比上涨67.6%。借款成本方面，2018年实际借款利率为6.48%，较上年同期小幅上升0.18个百分点。

显然，如何通过降低成本特别是财务成本来改善利润水平，将是宝龙地产在2019年必须得面对的现实压力。

轻重结合

《每日经济新闻》记者注意到，3月5日，宝龙地产成功发行总额10亿元、票面利率7.2%、期限为2年的中期票据。而实际上，年初至今，宝龙地产还曾发行多笔票据进行融资。1月14日，其发行于2021年到期的2亿美元、利率9.125%的优先票据；1月21日，其发行总额3亿元、利率5.85%、期限270天的超短融债券……

而上述融资中，将有大部分用于偿还其多个商业地产的开发贷款。聚焦商业地产的宝龙地产，对资金的渴求可见一斑。

实际上，由于商业地产的开发周期长，快速扩大商业地产规模对开发商的运营能力、资金实力有着不小压力。但同时，商业物业的租金收入、增值收益，仍能让不少商业地产开发商取得较好业绩。

自2013年宝龙地产将战略调整为“也上海为中心，深耕长三角”后，其逐渐将重心从三四线城市掉头转向布局一二线城市，特别是华东区域。至2018年底，宝龙地产经营及管理的商业广场达36个。

但与恒隆、九龙仓等不同的是，宝龙地产的一些商业项目并不分布在城市核心区域的核心地段。以上海为例，其目前在上海运营的6个商业广场，基本都位于上海郊区。无论是租金收入，还是增值收益，显然无法与恒隆、九龙仓项目相比。与此同时，作为全自持的“重”资产，对宝龙地产的资金实力着实是个不小的挑战。也正基于此，近两年宝龙地产也在尝试轻资产运营，实现“轻重结合”。年报显示，至2018年末，宝龙地产运营了3个轻资产项目。

（封面图片来源：摄图网）