“镁刻”半年报系列观察之②：华润置地

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这是一家构建了庞大商业帝国的房企。虽说几乎所有的龙头开发商都在标榜自身的运营能力，但细数起来，或许只有华润置地真正担当得起“城市运营商”的称号。

“家大业大”，华润置地人喜欢如此形容他们所在的企业。万科曾经说，未来希望能“和城市一半的人有交集”，华润置地或许已经早就达成了这一目标。

华润置地很愿意和外界分享它在城市运营方面的成就。在它发布的财务报表和举办的业绩发布会上，华润置地的管理层对那些被其他房企称为“多元化业务”的方面总是着墨颇多。

如同它“稳健”的企业风格，华润置地交出的2019年年中报没有惊喜、不会惊吓，它的业绩向来不会让投资者感到十分亮眼，但也没有明显短板。

2019年以来华润置地股票K线图

2019年年中报的核心财务指标中唯一走弱的是它的综合毛利率，今年上半年华润置地的综合毛利率为38.2%，去年同期为48.1%，同比下滑20.58%。

但那是由于结算结构所致。去年华润置地结算的项目中一二线城市占比85%~86%，今年为32%，且去年深圳悦府毛利率超过70%将毛利率拉高，华润置地的管理层当时已指出“这不可持续”。

制图：陈梦妤

华润置地的“城市运营商”底色则是足够鲜明的，今年上半年，公司实现签约额1188亿元，同比增长26%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为57亿元，按年增长30.4%。

“守住前十”、“租金百亿”，华润置地的管理层曾经许诺过的目标，如今看来对它的确都是力所能及的事情，至少在2019年是。

制图：林菁晶

这是一个“逆水行舟、不进则退”的过程。华润置地董事会主席唐勇说，华润置地是有“中年焦虑”的，这是因为华润置地还在求发展，也表示华润置地对目前遇到的挑战，或者存在的问题正在思考、解决。

“危机感”驱动在房地产行业难能可贵。十年前，万达、富力都还是销售额的前十，谁又能够预料到如今这两家企业所在的境地，而华润置地能够长期也想长期卡住前十，管理层必如履薄冰。

华润置地需要找准投资的节奏，控制融资的步调方能够在规模上长期保持龙头地位。今年上半年，它在土地市场的表现是足够积极的，截至6月30日，华润置地斥资820.6亿元收入了39宗土地，新增土地计容面积1021万平方米，同比增长24.8%。

然而这对于华润置地远远不够。毕竟很早之前，它就已经开辟了第二战场，而今在万科提出要“寻找第二曲线”，恒大“造车”的热情不减，碧桂园重金投入机器人行业的当下，它的每一步都备受关注。

华润置地在有意地培育住宅开发、商业地产之外的业务，长租公寓、场馆代建、康养地产都被华润置地的管理层所提及。

在这些此前未曾涉足的业务上，华润置地目前没有明显的跑赢——它期望长租公寓年底能够达到4万间，预计出租率超过90%，而今年上半年行业龙头的万科已经开业超过8万间。

华润置地的康养地产虽有华润集团的“大靠山”，目标是成为覆盖100万老人的综合康养运营服务供应商，但华润置地目前在这一业务上的水平还没有被证明。

华润置地曾被投资者称为中国内地的“新鸿基地产”，两者的业务模式类似，但新鸿基的市值超过3000亿港元，华润置地刚过2000亿港元，投资者寄望它能超过新鸿基。

但华润置地的“野心”与“实力”必然不会也不能被这一称号困住。它在“住宅+商业”两轮驱动的时代证明了自己。在更多新课题冒出之时，它还能够成为“排头兵”吗？