租金回报率持续下降 在泰国买房还能“稳赚不赔”吗？

蓝天白云，椰林树影，水清沙幼，加之消费低廉。许多国人将第一次出境旅游留给了泰国。

同样的，美加澳太远，欧洲太贵，而与北京只有一个时差的曼谷，吸引了不少中国买家前来购房。

海外投资者强大的购买力让泰国房价与收入比出现了前所未有的增长趋势。据泰国房地产信息和研究评估中心数据，在2007年~2018年间，泰国房价与收入比增加69％（每年上升4.9％）。

据近日《泰国星暹日报》报道，如今，曼谷的住房市场几乎已被外国人控制，泰国人抱怨买不起房了，他们呼吁政府调控房价，对外国人实行买房征税。

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“一笔小钱”

“不到50万元就可以拥有海景公寓，永久产权！微信转账就可以支付定金，拿着护照去泰国签合同，买房之后开发商包租返还每年房价8%的收益。泰国房价还在升值，可以随时转手出售，稳赚不赔！”

诱人的楼盘广告无时不在撩拨着中国买家的心弦。

海外置业中介甚至组织了一系列“免费旅游看房团”，专车接送，机票酒店免费，号称“看房旅游两不误”。

据泰国房产开发商介绍，中国买家最喜欢总价在人民币100万元左右的公寓，因为，“在中国人看来，这只是一笔小钱”。

还有中介搬出汇率数据以证明“泰国房产投资收益超乎想象”：2016年初，如果你全款持有一套泰国房产，那时1元人民币=5.4411泰铢。那么到今天（以5月15日1元人民币=4.5919泰铢计算），不算房产增值和出租收益，仅汇率就升值了20%。

近日，《每日经济新闻》记者来到一家海外房产中介门店咨询。

“资金回报率大概6%～7%。”一位泰国房产的销售代理告诉记者：“不同于国内70年产权，泰国的房子是永久产权的，您买了就永远是您的了。泰国国土面积不大，又是旅游产业为主的国家，能拿出来开发房地产的土地很少，房子是很稀缺的资源。”

“永久产权”“投资回报率高”“省心”“房价低”是多位销售人员口中的泰国置业优势。

“如果买旅游区的房子，可以直接交给当地的物业公司进行打理，他们会将您的房子改造为类似于Airbnb的民宿，每年的租金回报率大概在6%，需要支付物业公司收益的6%。”

“市区的操作和旅游区类似，不同的是将房屋租给中介公司，中介公司赚取租金差价，您不需要支付额外的费用了。”

“这些琐事我们都会帮您打理，您只需要收钱就行了。我们收取开发商的佣金，不会从您这里收取费用。”

“一些旅游区的房子价格只有不到两万元，这比您在海南置业还要划算吧。”

……

“很少有国内购房者考虑泰国房屋增值”

不过，中介们不会告诉购房者的是：由于房价的攀升，眼下泰国房产的租金回报率正持续下降。

2018年8月，泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬在接受媒体采访时表示，泰国的租金回报率大约在4.5%，相比两年前的5.8%有不小幅度下滑。

中介们更不会告诉购房者的是：成交之后，中介的提成大约是总房款的10%，这个比例只多不少。

在泰国购房是不能贷款的，这似乎充分表明了购房人群的投资客属性。不过，上述销售人员表示：“房款您是可以分期缴纳的，首付20%就可以购房，在交房时将房款交齐即可。”

对于房价问题，他有些回避，只表示：“我们所说的收益都是指租金回报，很少有国内购房者考虑泰国房屋增值。”

但是，真正能够到购房者手上的租金并没有这么多。

据《每日经济新闻》记者了解，除了房款，在泰国买房还需要支付三种税费：过户费2％（买卖双方共同承担）、特别商业税3.3％（由开发商承担）、印花0.5％，以及一次性缴纳公共维修基金，收取标准一般是每平方米100元人民币左右。

而根据中国外汇政策，每年每人可以汇出5万美元。这意味着如果你想在泰国购买一套20万美元的房产，就需要找另外3个亲戚朋友分别以个人名义往泰国的购房账户里打钱。2018年第四季度，泰国房地产开发商Risland发布数据称，2015年至2018年间，中国买家在泰国房产上的花费超过100亿美元——这需要至少20万人次的外汇额度。

泰国政策规定，公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的，只能走中介。但很少有中介会在买房时告诉购房者，物业费并不便宜；还有中介可能会用“忽略不计”，并告诉购房者“前5年免交”。说好的永久产权，只能匹配5年免交物业费？

泰国还有一条规定，一个公寓项目最多49%房源可以卖给外国人，51%必须卖给泰国人。据《每日经济新闻》记者了解，卖给中国买家的公寓价格比卖给泰国本地人的要高得多。

但业内人士告诉记者，如果想通过卖房获得收益，最好提前找好“接盘侠”，泰国人对于二手房买卖是没什么兴趣的，所以再次交易难度极大。如果不想让自己买的房子变成彻彻底底的“不动产”，还是先考虑一下“房屋增值”为好。

（文章来源：镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan;封面来源：摄图网）