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新城控股高级副总裁欧阳捷:新存量时代 企业做好基本功最重要

每日经济新闻 丨每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺 2017-09-29 02:39:18

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每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

伴随存量市场规模的增加,存量市场也成为房企新的竞争领域。但较之传统的开发模式,存量房市场更需要房企提升运营能力、服务技能和资本实力。由此不少舆论认为,存量市场更推崇轻资产属性,房地产运营模式会出现大变革。随着中国房地产存量化趋势的深入,未来房地产需要依靠哪些技能、哪种模式获取行业的位置和市场的机会?

9月26日,在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上,新城控股高级副总裁欧阳捷接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时指出,从开发商的角度说,存量时代面临着经营的方式调整,但万变不离其宗,无论是轻资产还是重资产,最核心的东西是投资回报率。

房企要提升运营品质和附加值

NBD:存量时代下,房企应该调整自身运营策略来适应当前形势?

欧阳捷:存量时代主要指的是住宅时代原先是由政府主导和租户主导,未来像欧美一样,会有企业和机构运营。对于开发商来说,企业在租赁市场是存在一定机会的。但是租赁住宅市场投资回报率究竟如何,这是开发商都在纠结的一个问题。

开发商都在抢占租赁市场,是基于一个占位的逻辑,但未来还是要回到商业本质,换句话说,就是投资回报率的问题。

开发商是期望租金上涨还是下降?如果租金上涨,地价下降投资回报率就回来了。但地价不降,租金不涨,回报率就是不能覆盖成本的。但另一个问题是,租金上涨一定损害租户利益吗?不一定。企业收购二手房存量市场,这个时候地价相对会便宜,通过这种方式可以获得较低地价和税费。

开发商可以通过提升运营品质和提高附加值获得更高的客户满意度,继而提高租金收益。因此整个新存量时代并不聚焦于过去的传统思维,不能一味指望着政府让利降低地价,也不能一味指望着市场租金上涨而没有任何附加值的提升。

通过开发租赁房转型为服务商

NBD:开发商除了抢占市场之外,还需要做出哪些调整?

欧阳捷:重资产的核心在于运营效率,通过运营效率提升品质和附加值。企业不能一味期望地价下降,而应提高存量房市场的价值,因此要更多在运营上做文章。同时挖掘客户需求,找到痛点,满足客户最大愿望,从而赚取投资回报。一方面是租金收益,另一方面是附加值收益,通过租赁住房来实现,特别是当这市场规模越来越大时,你的品牌效应会越来越强大。

此外,运营商还可以提供服务收益,比如快餐、洗车,提供共享空间,为租户提供服务。还能向市场拓展,不仅能有效利用空间,还可以为周边社区服务,甚至和周边商业做联动,产生一些衍生市场空间。房企可以通过开发租赁住宅,进而转型为租赁住宅的服务商。

NBD:存量市场兴起过程中,金融起到的作用和原来比有何不同?

欧阳捷:房企要持有重资产难度比较大,主要难在企业要把大量的资金投入到重资产中,此时就会让企业脱离原来的发展轨道,即高周转。此时就需要企业做一些ABS的产品,但前提是投资回报率得到保证,一般要在6%以上才行。但只有一线城市才能达到,所以开发商还是要回到服务至上的本质。

责编 祝裕

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