楼盘为什么一片“黑”？

每经记者  杨羚强  发自上海

        根据新浪乐居的工作人员及网友的调查可以看到，“黑灯楼盘”已经大面积出现。这当中除了投资投机性因素外，那些  “黑灯率”较高的楼盘之所以这么“黑”，是否与其开发商的企业战略有一定的关系？

        北京新浪乐居主编务名杨说，楼盘的档次和价格越高，黑灯率越高；那些售价和档次较低的楼盘，黑灯率反而较低。

高档物业=高空置率？

        “黑灯楼盘”：新世界家园

        “黑灯率”：45户中仅8户亮灯

        在北京数十个黑灯率较高的楼盘中，新世界家园是少数几个早在5年前就入住的楼盘。它的开发商是新世界中国旗下的联营公司——北京崇裕房地产开发有限公司。

        新浪乐居8月5日21点30分对该项目“黑灯率”的调查显示：45户中只有8户亮灯。不过，可能是调查时间不同，《每日经济新闻》记者的现场查看显示，该楼盘实际的黑灯率并没有那么夸张，大约为20%~25%，但这一数据对于一个房龄已超过5年的楼盘来说，已经不算低了。

        正如务名杨所言，楼盘的空置率和楼盘的档次与房价有关。新世界中国2003年至2005年的年报曾披露，北京新世界家园是一个高素质的物业。《北京青年周刊》2001年曾报道，新世界家园从一开始就把项目定位为高端产品。

        《每日经济新闻》记者现场调查也发现，当时购买该楼盘的主要是本身品位、地位、支付能力比较高的五六十岁的实力买家。如今，这些购房者希望能够住得更为静谧，或者因为物业升值，想套现其中的升值利润而搬走，因此将房源挂牌出售。在此期间由于担心出租会影响物业的售价，所以导致楼盘有比较高的黑灯比率。

        不过，新世界中国北京项目公司的媒体经理表示，项目的高素质并不代表楼盘就是高品质的，而从她了解到的情况，新世界家园当时的售价应该不是很高。她认为，目前项目的空置率也不是很高。

        搜房网的资料显示，早在2005年2月，该楼盘的销售价格就已经达到10500元/平方米，而根据北京市统计局的统计，2005年1至11月，北京市商品住宅平均价格为6776元／平方米。

豪宅更易“黑灯”

        “黑灯楼盘”：NAGA上院

        “黑灯率”：132户仅5户亮灯

        比新世界家园更有代表性的是北京NAGA上院。被新浪乐居曝光132户仅5户亮灯的NAGA上院，从一开始就被定位为面向有层次的、有底蕴的富豪。

        早在2007年，该楼盘的销售均价就达到68000元/平方米，是当时北京的一个高端楼盘，而当时该楼盘的营销定位便是针对高收入的富豪。易居中国在接手该楼盘的代理时，甚至提出要对项目从上海到深圳等一些城市进行全程推广。

        或许是因为项目集中了数量较多的投资客，安居客网站显示，一共只有99套房源的NAGA上院，居然有48套在挂牌出售，扣除一些重复性挂牌后，数量仍然达到小区所有房源的20%以上。

        这一现象似乎证明了一个在博鳌房地产论坛多次被提到的观点：富人把房子当作金融工具，因而会拥有多套豪宅。

小户型产品的高空置率

        “黑灯楼盘”：亚奥观典

        “黑灯率”：148户仅42户亮灯

        除了高端公寓以外，小户型产品也是高黑灯率的“重灾区”，造成“黑灯”的主要原因是这类楼盘的购买者大多为投资者，在项目升值以后，迅速将房子挂牌出售套利。亚奥观典便是这样一个产品类型，新浪乐居的调查显示，该楼盘148户仅42户亮灯。

        而造成黑灯率比较高的原因，便是该项目非常高的投资客比例。亚奥·观典国际公寓营销总监王宪坤2006年在参加一家网站的业内交流活动时，就曾多次表示购房者中投资客比例比较高。

        该项目的销售总监当时说，“我们这个楼盘有很大的升值空间和潜力，而且，它有一个非常成熟的环境和配套设施，所以在开始卖的时候，经常有很多投资客，包括对这个项目关注比较久的人来我们这边看房。”

        亚奥观典离奥运的主会场“鸟巢”直线距离约800米，奥运会的举办令周边的各项设施大幅度提升，楼盘的位置也从相对偏远的区域，转而成为城市的核心位置之一。

        再加上亚奥观典把产品开发成更适宜投资者投资的小户型产品，又在宣传时更多强调楼盘的升值空间，造成投资者在这个楼盘的购房者中占比较高的比例。2006年王宪坤和亚奥·观典国际公寓销售总监周峰在参加媒体活动，推广产品时最多说的就是楼盘的升值前景。

涉外楼盘的另类高“黑灯率”

        “黑灯楼盘”：仁恒河滨花园

        “黑灯率”：104户中仅19户亮灯

        相比上述两个楼盘，位于上海天山板块的仁恒河滨花园是另一个类型，它被曝光高黑灯率，可能是个误会。新浪乐居的数据显示，该楼盘104户中仅19户亮灯，但《每日经济新闻》记者于现场调查该楼盘，发现其中大部分的房源均已出租的。

        作为上海外籍人口最集中的区域，中原地产仁恒河滨分行经理陈双明昨日向《每日经济新闻》记者透露，该楼盘目前出售但没有出租的房源大概只有50套，仅占总数量的3%左右。

        陈双明承认，仁恒河滨花园从一期销售开始，就是一个云集了大量投资者的地方。早期，是小区内的业主同时购买两套房，一套出租、一套自住。而在发现房源租金收益可观以后，投资者数量变得更加庞大。

        据介绍，最新一期的购买者中，绝大部分都是投资客。但这些投资客并不打算空置，而是委托附近的中介公司出租。“很有可能是因为租住在那里的境外人士流动性太大，导致了楼盘的高黑灯率。”陈双明说。

        事实上，这一类因为住户不常住造成的  “高黑灯率”不仅在一两个楼盘出现。在博鳌房地产论坛上，宝宇地产董事长龚保民就曾介绍，黑龙江在海南买房的业主有9个月的“空巢期”，往往要等到冬季才来居住。而一些业内人士也表示，城市近郊别墅因为交通不方便，使得业主只在双休日居住，这些都使楼盘出现了“黑灯率”高的现象。



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