观澜湖地产营销总监洪刚:房地产综合开发不是1+1 应该提高品质增加产品附加值
随着行业平均利润率水平逐渐向下,房地产行业应该如何提升自己的品质,通过不断创新增加产品附加值?这样的思考已经在少数房地产人士头脑中转动。
每经编辑 杨涛
每经记者胡廷鸿 摄像 杨涛 发自海南博鳌
在中国房地产行业黄金发展十多年后,已经走到行业的转折点。实现万科总裁郁亮首偿的"房地产进入下半场"论断,逐渐被业界所接受。
随着行业平均利润率水平逐渐向下,房地产行业应该如何提升自己的品质,通过不断创新增加产品附加值?这样的思考已经在少数房地产人士头脑中转动。过去,拿地、建房、销售,房地产开发商在做一件单纯的事,其身份和定位也仅仅是一个承建商。
近日,观澜湖地产营销总监洪刚在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,房地产企业不应该只做一个承建商,而应该通过创新,提高产品品质,为消费者提供综合性服务,增加房地产附加值。
以下是具体采访对话:
每经网:现在业界都比较关注限购政策方面的问题,企业如何看限购政策?
洪刚:限购政策是为了让市场降温、投资商降温的政策,我个人认为是比较有效的政策,有效在于让中国经济增长不能完全依靠房地产。第二点,减少中国地产投机行为,包含个人炒房团、投机机构快速买卖炒高。
宏观政策是非常必要的,不进行调控,整个经济和房地产行业发展就会被严重透支。这严重投资都希望,这个市场的经济延续期越长越好,如果不进行控制的话,透支就会让这个市场在短期内迅速崩盘。
从宏观经济来讲,调控政策是一个应该去做的事情。
首先,宏观调控是企业发展的问题,开发面临瓶颈式问题。当然不同企业面临的问题不同,如果没有合理科学的资金储备、人才储备、土地储备,暴风雨来临的时候就很难度过。从宏观经济来讲,调控促进经济更加持续健康发展。
作为企业来讲,如何去应对政策带来的冲击,一是在土地储备上做一个调整,开发商要合理的进行土地储备,而不是过度的土地储备。二是在产品结构上进行优化。
每经网:现在大家都说2012年是房地产行业的一个转折点,接下来房地产行业会发生一些变革,在你看来,哪些领域会出现一些变革?
洪刚:其实这个变革已经开始了,当企业竞争力不足的时候,就被逼到创新的路上去。在调控政策出来之前,一些巨无霸企业还可以大刀阔斧的买地,无加节制开发,而小型企业只有创新,有些小型企业已经走在创新阶段。
所谓的变革,就是让企业在市场上找到更加合理的位置。要产业的多元化,不要一味的去开发住宅地产,也不要一味的去开发商业地产。中国土地储备少,人口多,在房地产产业中,任何一个业态的集中都会产生巨大的泡沫。风险就会巨大,商业地产刚开始进入,短短两三年商业地产泡沫就出现了。
地产里面有产业地产,包括经济工业园区、高新园区,度假旅游,不再是前几年的单纯开发。前几年大多数开发商承担的是一个承建商的角色。如果只是建筑形态上的塑造,你仍然只是一个承建商,并不没有改变生活方式。住宅面积变大了,并不意味着你的生活方式提升了,这不是单纯的一个比例关系,所以在这个里面未来的创新是你在变化的过程中去深挖市场需求,通过更加精细化的真正意义的品质提升去开发产品,提供综合性的服务。
地产开发利润逐渐明晰化,在明晰化的过程中,开发商如何去保证业绩?个性化服务,生活氛围营造,多角度去发展一个社区,这才是综合性的开发。以前大家认为只是盖一个楼,建一个商场,就叫综合开发,这不是。这只是小学水平的1加1等于2,。如果1加1不等于2的时候,就要靠你的产品附加值。附加值来自于你对人文、自然,对社会的责任。现在发展商面临的一个问题是,把房子卖掉了,一次性开发,后续的经营需要不停的去买土地,然后再开发卖掉,又跟自己没关系了。买地开发销售,事情结束,太单一,利润来源也太单一。
在这里面如何去增加你的收益率,如何通过服务增加你的价值?土地资源是有限的,市场承受力是有限的,附加值的增加通过创新的服务,让人购房居住真正能体会到买的不是一个房,而是一个社区,一个文化,一个圈层,一个生活品质方式。通过多种人性化的服务,让整个地产开发不单纯只是建设开发销售。
品质往上走,自然带来经济的良性循环。我付你高价,买的是你钢筋水泥,这个高价只是地段价值而已,没有其它任何价值。你如何去让你的客户享受更多的附加值?这个附加值可以带动整个房地产行业关联的多个行业的品质上涨。品质上涨行业链条的收益自然上升,在这个链条上的人就会有一个高品质的要求,高品质的要求需要高品质的配置,就形成一个良性循环,大家要消费,价格就会提升。
现在国家提倡拉动内需,房地产怎么拉动内需呢,只会盖房子,你就只是一个建筑商。
只有通过国家政策,让房地产变成一个综合的收益,这个综合收益来拉动整个行业收益上涨,而不是水泥建材上涨,从而构建一个服务体系,带来经济的良性循环。

