观澜湖地产营销总监洪刚：房地产综合开发不是1+1 应该提高品质增加产品附加值

每经记者胡廷鸿 摄像 杨涛  发自海南博鳌

在中国房地产行业黄金发展十多年后，已经走到行业的转折点。实现万科总裁郁亮首偿的"房地产进入下半场"论断，逐渐被业界所接受。

随着行业平均利润率水平逐渐向下，房地产行业应该如何提升自己的品质，通过不断创新增加产品附加值？这样的思考已经在少数房地产人士头脑中转动。过去，拿地、建房、销售，房地产开发商在做一件单纯的事，其身份和定位也仅仅是一个承建商。

近日，观澜湖地产营销总监洪刚在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产企业不应该只做一个承建商，而应该通过创新，提高产品品质，为消费者提供综合性服务，增加房地产附加值。

以下是具体采访对话：

每经网：现在业界都比较关注限购政策方面的问题，企业如何看限购政策？

洪刚：限购政策是为了让市场降温、投资商降温的政策，我个人认为是比较有效的政策，有效在于让中国经济增长不能完全依靠房地产。第二点，减少中国地产投机行为，包含个人炒房团、投机机构快速买卖炒高。

宏观政策是非常必要的，不进行调控，整个经济和房地产行业发展就会被严重透支。这严重投资都希望，这个市场的经济延续期越长越好，如果不进行控制的话，透支就会让这个市场在短期内迅速崩盘。

从宏观经济来讲，调控政策是一个应该去做的事情。

首先，宏观调控是企业发展的问题，开发面临瓶颈式问题。当然不同企业面临的问题不同，如果没有合理科学的资金储备、人才储备、土地储备，暴风雨来临的时候就很难度过。从宏观经济来讲，调控促进经济更加持续健康发展。

作为企业来讲，如何去应对政策带来的冲击，一是在土地储备上做一个调整，开发商要合理的进行土地储备，而不是过度的土地储备。二是在产品结构上进行优化。

每经网：现在大家都说2012年是房地产行业的一个转折点，接下来房地产行业会发生一些变革，在你看来，哪些领域会出现一些变革？

洪刚：其实这个变革已经开始了，当企业竞争力不足的时候，就被逼到创新的路上去。在调控政策出来之前，一些巨无霸企业还可以大刀阔斧的买地，无加节制开发，而小型企业只有创新，有些小型企业已经走在创新阶段。

所谓的变革，就是让企业在市场上找到更加合理的位置。要产业的多元化，不要一味的去开发住宅地产，也不要一味的去开发商业地产。中国土地储备少，人口多，在房地产产业中，任何一个业态的集中都会产生巨大的泡沫。风险就会巨大，商业地产刚开始进入，短短两三年商业地产泡沫就出现了。

地产里面有产业地产，包括经济工业园区、高新园区，度假旅游，不再是前几年的单纯开发。前几年大多数开发商承担的是一个承建商的角色。如果只是建筑形态上的塑造，你仍然只是一个承建商，并不没有改变生活方式。住宅面积变大了，并不意味着你的生活方式提升了，这不是单纯的一个比例关系，所以在这个里面未来的创新是你在变化的过程中去深挖市场需求，通过更加精细化的真正意义的品质提升去开发产品，提供综合性的服务。

地产开发利润逐渐明晰化，在明晰化的过程中，开发商如何去保证业绩？个性化服务，生活氛围营造，多角度去发展一个社区，这才是综合性的开发。以前大家认为只是盖一个楼，建一个商场，就叫综合开发，这不是。这只是小学水平的1加1等于2,。如果1加1不等于2的时候，就要靠你的产品附加值。附加值来自于你对人文、自然，对社会的责任。现在发展商面临的一个问题是，把房子卖掉了，一次性开发，后续的经营需要不停的去买土地，然后再开发卖掉，又跟自己没关系了。买地开发销售，事情结束，太单一，利润来源也太单一。

在这里面如何去增加你的收益率，如何通过服务增加你的价值？土地资源是有限的，市场承受力是有限的，附加值的增加通过创新的服务，让人购房居住真正能体会到买的不是一个房，而是一个社区，一个文化，一个圈层，一个生活品质方式。通过多种人性化的服务，让整个地产开发不单纯只是建设开发销售。

品质往上走，自然带来经济的良性循环。我付你高价，买的是你钢筋水泥，这个高价只是地段价值而已，没有其它任何价值。你如何去让你的客户享受更多的附加值？这个附加值可以带动整个房地产行业关联的多个行业的品质上涨。品质上涨行业链条的收益自然上升，在这个链条上的人就会有一个高品质的要求，高品质的要求需要高品质的配置，就形成一个良性循环，大家要消费，价格就会提升。

现在国家提倡拉动内需，房地产怎么拉动内需呢，只会盖房子，你就只是一个建筑商。

只有通过国家政策，让房地产变成一个综合的收益，这个综合收益来拉动整个行业收益上涨，而不是水泥建材上涨，从而构建一个服务体系，带来经济的良性循环。