铂雅苑、河南建业大削价 楼市开打“跑得快”？

每经记者 杜冉乐 沙斐 发自成都、上海

一度沉寂于全国楼市的华南“双雄”星河湾集团与雅居乐地产，如今以合作项目大降价的方式将人们的视线快速拉了回来。

近日，号称“中国西南第一豪宅”的成都铂雅苑项目以均价7000元/平方米左右的清水房对外低调销售，而2012年项目高调亮相时，其精装房价近2万元/平方米。成都业内资深人士回忆称，这个价格几乎达到了当时全成都电梯豪宅之最。

价格前后反差如此大，究竟是因为什么？在《每日经济新闻》记者实地采访时，铂雅苑项目置业顾问透露，这是开发商为了快速回笼资金，才忍痛 “割肉”卖房。除此之外，还有常州等城市的合作项目也是采用此种方式快速出货。

记者昨日（3月13日）还了解到，河南建业地产通过网络平台将集团旗下全部项目降价出售，优惠总额高达10亿元，共涵盖18个地市57个项目。对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，降价出货，或许也与建业地产其今年前两个月销售业绩不佳有关。而据建业地产内部人士对地产中国网表示，优惠幅度并没有增加多少，只不过是把之前既有的优惠活动通过电商平台释放了出来。

针对最近一些城市楼盘降价的报道，有分析指出，从房企近期公布的业绩可以发现，不仅一线地区的业绩不理想，二、三线等城市也不太理想；信贷紧缩也导致销售量下滑，开发商降价保量打价格战，加快资金回笼是一种营销战略。

“割肉”为出货？

2012年11月，号称“中国西南第一豪宅”的雅居乐铂雅苑超级合作项目亮相，总占地面积835亩，其中项目一期净用地面积23.7万平方米，总建筑面积48万平方米，住宅建筑面积28万平方米，精装修房价卖到19000元/平方米。

2006年，雅居乐地产以16亿元的土地成本，拿下了如今“雅居乐花园”项目所在的2008亩土地，该地块位于成都市双流县万安镇。几年后，星河湾也首次进驻成都楼市。不久，雅居乐地产出地，星河湾出钱出品牌，双方一拍即合。

作为首入成都的作品，星河湾也显示出足够的诚意，据雅居乐内部人士透露，该项目前期投资已超过20亿元，19栋880套住宅全现房发售。2012年10月，铂雅苑全现房亮相时曾引发了业界一轮学习热潮。

不过，这个项目“叫好不叫座”。来自吉信行·方圆置业2013年7月发布的一份成都豪宅报告亦显示，2013年上半年，铂雅苑项目仅销售了21套，月均销售3套左右，去化不理想，而誉峰、城南华府、天誉和西派国际占据了成都豪宅市场的半壁江山。

近日，有成都业内人士通过微博透露，“今年3月7日，几百位来自全国各地的富豪低调现身铂雅苑项目，成交150套，一小时内抢空，揽金超过3亿元。”

3月12日下午，《每日经济新闻》记者前往铂雅苑项目实地探访。在售楼部门口前檐下，记者看到了一拨大约15个人，很快涌入了阔大的售楼部。从车牌号判断，除了成都客户之外，还有重庆等外地客户。

“现在我们项目对外销售的都是266～660平方米的大平层高层豪宅，清水房均价大概在7000元/平方米，精装修均价13000元/平方米。”铂雅苑项目一名置业顾问告诉记者，前几天搞优惠活动以来，累计销售超过7.2亿元，销售了260余套，还剩下300多套。

“早在2012年11月，铂雅苑项目高调入市，将成都电梯豪宅推向高峰，到了去年5月，由于走量缓慢，才将部分房源调整为清水房源，变相降价出货。”四川中原地产研究中心相关人士告诉《每日经济新闻》记者。

“位偏”是硬伤？

全经联四川分盟秘书长何良栩亦告诉《每日经济新闻》记者，“从合作初的预期，到现实外环境和内环境，让该项目的预期值逐渐走低，目前以价格杠杆来拉动销售和回款，说明已调整了合作初的预期。”

那么，到底是什么原因造成了铂雅苑项目预期值逐渐走低？近日，成都一名不愿具名的业内人士公开撰文表示，“目前看来，距离还是麓山板块开发商面临的最大挑战。在这里，距离产生的不是美，是纠结。”

实际上，如果从成都市中心的天府广场出发，一直往南走，穿过城南天府大道，经过几十分钟的路程，才能看到城南副中心的高端豪宅集聚区，也就是麓山板块。不过，想看到铂雅苑项目的“真面目”，还要继续驱车往南，整个路程需花费一个小时左右。

《每日经济新闻》记者在铂雅苑项目周边转了一圈，目前除了由大连开发商海昌地产正在开发的 “海昌天澜”别墅项目之外，周边还看不到有大型商业中心、学校等配套设施，人气也不旺。

实际上，在城南片区，作为成都市倾力打造的城南副中心 “天府新城”一直炙手可热，包括誉峰、中海城南一号等高端豪宅项目频出，也成为挑战整个麓山板块高端大盘的有力竞争者。

“铂雅苑项目的问题不在于产品，在于选址。至少现在看来，确实定位有些错位。麓山大道没能成为新的区域核心，很大程度上是因为这里的居住氛围还没有形成，铂雅苑项目前期销售遇阻，也有这个重要原因。如果铂雅苑的选址在麓山国际旁边，或者说距离天府大道近一些，应该情况要乐观不少。”前述不愿具名的成都业内人士表示。

“触网”为营销？

河南建业地产通过网络平台将集团旗下全部项目降价出售，优惠总额高达10亿元，共涵盖18个地市57个项目。也同样引起了关注。

《每日经济新闻》记者注意到，据建业地产最新发布的2014年的业绩显示，今年前两个月，该集团已取得物业合同销售总额8.51亿元，按年减少59.9%；总合同销售建筑面积约11.51万平方米，按年减少62.4%。

据悉，此次建业“触网”，囊括了集团旗下所有的项目，通过网店“建业集团电商旗舰店”平台销售。记者发现，该网店共分高层、洋房/别院、写字楼/商品三大产品种类，所有项目根据种类不同均有不同优惠折扣。如高层类的郑州建业·天筑打出交1万可享50万优惠；洋房/别院类的商丘建业·联盟新城最高1万可享11万优惠；写字楼/商品类的封建业·东京梦华交1万可享10万优惠。

随后，记者联系了该网店的客服热线。对方表示，所谓的交X元享X元优惠，是客户通过网店购买新浪乐居的E金券，客户凭着购券凭证到项目现场购房可以享受相应的款项减免，每套房规定只能使用一张券。

宋会雍指出，建业地产降价出货，或许也与其今年前两个月销售业绩不佳有关。据中原地产研究部最新的统计数据显示，截至目前，建业地产等立足三、四线城市的企业销售业绩同比下滑明显。

除春节等季节性因素对房企销售业绩带来冲击外，当前的信贷情况也起到了一定的作用。值得注意的是，随着人民币利率市场化的日程临近，银行对贷款资金所承担的责任越来越大。

昨日，国家统计局公布2014年1~2月全国房地产开发和销售情况指出，开发企业资金到位情况已不如去年顺畅，全国1~2月开发企业资金到位情况同比增长由去年全年的26.5%下滑至12.4%。

宋会雍表示，随着房价拐点临近与信贷收紧，开发商势必会有所行动，接下来降价跑量、打价格战将成为一种趋势。