地产圈为什么看不上小米式公寓？谁是下一个雷军？

转载请标明——

文章作者：尚希

文章来源：邦地产

欢迎关注邦地产~

今天还是想说说You+国际青年社区（刘洋跟我们说，他们现在改名了，不叫公寓叫社区了，立意立马不同了）。

昨天邦地产组了个小局，把不同圈子对于You+国际青年社区的看法及吐槽收集了一下，结果发现挺有意思，一位开发商小伙伴就说，还是地产圈的吐槽最激烈。这是为什么？也许是因为看的太明白，又也许是因为看的没那么明白。

这倒不是谁动了谁奶酪的问题，这种冲突感似曾相识，有点像《星际穿越》里三维空间与五维空间的平行交叠冲突，我们在三维空间里习惯把所有异象推在Ghost身上，但那个Ghost何尝不是来自未来的先知。

 

地产圈的朋友（不是开发商）从不同角度看空You+国际青年社区的模式，但是发现没有，许多人仍然站在传统房地产的立场上，讲成本，讲收益，讲产权……这与互联网圈的创业者和投资者真是不在一个频道上。You+国际青年社区的模式有无前途？是不是真的是“骗你一千遍”？其实最有发言权的是雷军。要读懂这笔投资，就要去看懂雷军。

雷军的伙伴、小米联合创始人黎万强在他的《参与感》一书中写道：

邦地产小编可是认真研读过此书滴~

互联网思维核心是口碑为王，口碑的本质是用户思维，就是让用户有参与感。构建参与感，就是把做产品做服务做品碑做销售的过程开放，让用户参与进来，建立一个可触碰、可拥有，和用户共同成长的品牌。

其中有三个战略和三个战术，内部称为“参与感三三法则”。

三个战略：做爆品，做粉丝，做自媒体。

三个战术：开放参与节点，设计互动方式，扩散口碑事件。

“做爆品”是产品战略。产品规划阶段要有魄力只做一个，要做就要做到这个品类的市场第一。产品线不聚焦难以形成规模效应，资源太分散会导致参与感难以展开。

“做粉丝”是用户战略。参与感能扩散的背后是“信任背书”，是弱用户关系向更好信任度的强用户关系进化。功能、信息共享是最初步的利益激励，所以我们常说“吐槽也是一种参与”；其次是荣誉和利益，只有让企业和用户双方获益的参与感才可持续。

“做自媒体”是内容战略。鼓励引导每个员工每个用户都成为“产品的代言人”。做内容运营建议要遵循“有用、情感和互动”的思路，只发有用的信息，避免信息过载，每个信息都要有个性化的情感输出，要引导用户来进一步参与互动，分享扩散。

在《用户模式大于一切工程模式》一章中，黎万强讲述了当年做MIUI时，为了让用户深入参与到产品研发过程中，设计了“橙色星期五”的互联网开发模式，核心是MIUI团队在论坛和用户互动，系统每周更新。

 

正是这样用户深度参与的机制，让MIUI收获了令人吃惊的好口碑和增长速度。这份口碑，也构成了小米在日后发布手机后，火爆的用户基础。

小米崇尚“每个用户都是明星”，因此要引爆线下的“参与感”。方法就是做了“爆米花”线下活动，实际上就是用户见面会。“爆米花”活动不是路演，不做产品体验，也不做广告，就是和大家一起玩，是用户展示自己和认识新朋友的舞台。

不知道你读懂了上面几段话没有？

You+国际青年社区就是典型的互联网思维模式：单品+爆款+固定人群粉丝。300平米的大厅，60寸投影仪，个性化装修，各种狗血机关，只有“自己人”才能进入才能懂。这不就是互联网爆款思维么？

消费者也是生产者。克里斯·安德森在《长尾理论》中说：过去，专业者和业余者之间永远存在一道界线，但在未来，将两者分开来谈也许会变得越来越难。

维基百科就是这种用户模式的产物。在这种模式下，用户不仅使用产品，还拥有产品，拥有感使用户遇到问题后不仅不会吐槽，还会参与改进产品，“人人都是产品经理”。所以，在面向消费终端的行业中，用户模式大于一切工程模式。

房地产行业，更是一种面向消费终端的行业，但是You+一事就如一张试纸，测出了行业中仍然有不少人是“工程思维模式”。只凭一拨所谓专业人士按自己的想法修好房子，就想大卖，这在过去的卖方市场上行得通，在现在及以后的买方市场上就难说了。

邦地产小编遍览最近的跟踪分析文章，发现公号“天下第一八婆”《别着急拍死雷军的公寓？你确信你看懂了？》一文，较为靠谱，她说：雷军的野心不是做手机第一，而是统领你未来的生活。她还告诫说，不要一有个新鲜事物就直接拍死，多看看人家的好。房地产传统思维，才是制约我们困扰我们的最根本原因。

说回You+的事儿。

邦地产稿件真身~

一位开发商小伙伴跟邦地产小编说，开发商赚的都是快钱，根本不屑于赚慢钱，只有在市场不好的时候，大家才开始琢磨怎么做增值服务、附加服务，“不说别的，要是大家把所有单元入户大厅能打造成一个业主交流的场地，或者小酒吧，这都会是不小的生意，但开发商实在看不上。”他感叹，别说是互联网颠覆房地产，其实靠自己就能颠覆自己。

别忘了，开发商的背后还站着一堆投资人，他们的眼里只有五个字：投资收益比。所以，谁有闲工夫听你讲理念讲情怀讲趋势呢？真金白银赚到了，才是硬道理。

但在最近的数次采访中，邦地产经常会听到有房企高层说，为什么房地产就不能做成有情怀的行业？我们也想像小米，像锤子手机那样，拥趸无数。但房子毕竟是大宗商品，北京五环一套房够买一车的小米+锤子，粉丝也得有钱才行。

所以当一个有情怀的租房产品出现时，戳中泪点，引爆话题。

 

看到You+国际青年社区的第一眼，我想起当年看电视剧《奋斗》里的“心碎乌托邦”。

当年看的，至今仍感动~小编好肤浅，捂脸跑开~

当时还年轻的我就憧憬：如果自己能够和一帮好友住在这样的房子里，绝对够酷炫。虽然我没能实地去感受You+国际青年社区——据说我们的区同学在实地探访广州项目后，兴奋得一晚没睡着，感慨青春感慨梦想——但那种邻里之间的温情，是每一个在外漂泊的青年都热盼的。如果你没有去过北京曾经的唐家岭，如果你不曾留意每间高楼大厦隐匿在地平线以下的房屋，你绝对不懂租房的苦。

这几天，被邦地产挑起的You+话题一直被外界热炒，各路大神纷纷发言表态，指点江山。小编也一直在找人聊这个话题，剖析这种模式。真是不容易，又被小编挖到了一点小小的独家——北京很快也会有两个类似项目出现。

目前参与北京项目运作的内部人士向邦地产透露：“这个市场前景特别巨大，目前我们已经在谈的两个项目，还处于保密阶段，但青年公寓这种产品未来会非常多，核心目标就是要用资本的力量把高房租打下来，通过结合年轻人的生活消费，创造出新的商业机会。”

 

北京，北京~~

至于资本为什么如此看重这类产品，这位匿名人士也说，目前北京市场每年释放出来的租房需求，保守估计是在1000亿元。租房常见的“押一付三”的支付模式，如果按照一个月1500元的房租计算，交付的押金对运营公司来说就是长期免税的资金沉淀，“资本也会考虑，如果复制的社区越来越多，资金池自然会越来越大。”

这只是一方面。这位好心的匿名人士跟邦地产透露，北京这两个项目，已经获得了相关官方部门的认可，“通过改造一些空置的厂房厂矿，拆不掉的厂区可以作为青年公寓，一方面盘活了国有资产，另一方面也降低了租金成本。”

邦地产了解到，未来这样的青年公寓在北京的租金一居大概1500元/月，二居是2000元/月。“这类项目改造成本并不大，一般一个项目三四百户整体操作下来3000万左右。”

该匿名人士作为地产圈内人，其实也有不同的看法。“很多东西都是赔着钱在做，为什么？滴滴打车、京东，照样赔钱，资本市场照样认可。再说得煽情一点，一旦成功，我们一定不会让‘北漂’的孩子因为付不起房租而哭着离开。”

邦地产君争取未来在第一时间为您揭开北京“小米式公寓”的神秘面纱，以飨粉丝。

 

点击邦地产微信原文