澳洲每年缺1万套房子 谁抓住机会了？

国内库存压顶，逼着房企去海外开拓市场。

据不完全统计，从2014年上半年来看，绿地、万达、碧桂园、雅居乐、新华联、复星集团以及开源控股等7家房企出海投资额度将超过600亿元人民币，投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。仅今年一季度，中国房企在海外市场的总投资额达到近千亿元，已经超过去年全年的总投资额。从今年这个势头来看，投资总额有可能会超过300亿美元。

但同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然有潜在风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，投资规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作的发展模式，风险可控。但是，要进行规模化扩张，就会存在种种问题。

首先，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。

其次，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抵御国际市场风险。

第三，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海（境）外的最大阻力之一。

第四，当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者，也会面临一些市场风险，投资客投资海外难言百分之百可靠。

 

比如，美国政府正在加紧追查该国公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大，部分华人为“保财”弃绿卡。由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。

第五，在国外，买房来居住的风气不如中国这么浓厚，在销售环节上，国外房地产市场复杂得多。如何把控国外房地产市场发展周期与特性，或许也是各大出海房企要考虑的问题。

综上来看，张宏伟认为，进军海外市场并不简单，如果没有充裕的资金和成熟的开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，请房企们布局海外时慎之又慎！

北京老牌国企首创置业也是出海开发的积极分子之一。首创置业的海外计划如何？开发模式与其他房企有何不同？对此，邦地产专访了首创置业股份有限公司副总裁胡卫民。

胡卫民

先看看首创今年的成绩。2013年，首创销售额为196.1亿元。2014年初，首创置业总裁唐军定下了2014年280亿元的销售目标。

截至2014年11月底，首创置业股份有限公司累计实现签约面积约209.0万平方米，同比上升32.0%，签约金额约人民币200.4亿元，同比上升38.8%。

对于完成年度目标是否有压力，“今年账还没算完呢。”首创置业股份有限公司副总裁胡卫民在接受邦地产采访时笑着回答。

具体有哪些没算完的账？邦地产替胡卫民总算算。

第一笔：截至11月底，首创置业尚有认购未换签金额约人民币11.3亿元，正在办理换签手续。

第二笔：首创在澳洲已经投资开售了两个高端公寓项目，第一个项目不到200套房源，开盘去化率90%；第二个项目一期400多套房源，目前有2500个客户登记，12月13日~14日开售，首创按照首付10%计算，预计本月将回款15亿~20亿元。

邦地产：首创置业之前有在法国布局房产项目，与和澳大利亚开发项目有何不同？为何看好澳洲市场，目前与澳洲方的合作方式如何？

胡卫民：早在2012年，首创置业在法国参与了中法经济贸易合作区的建设，所以这不是一般的房地产项目。

我们在澳洲是做的房地产住宅项目，选择澳洲的原因是，近两年澳洲市场发展很快，量价提升。最近几年，澳洲的人口增长也比较快，每年有40万的净增量，而供应相对不足。我们得到的机构数据表明，澳洲每年有1万套的住宅供应缺口。

 

首创置业进入澳洲的开发方式和其他同行不一样，主要是合作模式，这种方式有利于首创更快地熟悉市场、开发流程、法律、政策以及金融。项目的股权比例是50:50的合作方式。

邦地产：海外地产未来在首创置业的销售占比多少，下一步的海外的计划，为什么选择合作开发的模式？

胡卫民：在2015年，海外业务希望占到公司业务10%的规模，以后也还有发展的空间，除了澳洲以外，积极去探索研究其他市场的机会。

房地产开发最关键的是拥有土地资源，和澳方开发商合作的原因，是对方拥有很多的土地。中国的土地是政府来拍卖，在澳大利亚土地是私有化的，在澳洲要得到一块可以开发的土地，不是很容易的事情。

海外项目的投资回报率，不低于与国内的投资回报水平。

邦地产：首创置业在澳洲开发模式与国内其他开发商海外开发模式有何不同？

胡卫民：中国开发商进入澳洲很早，首创在1998年已经进入，随后有很多同行进来。但是细分市场有所不同，在国外可以做快周转的高端公寓，比较适合首创置业。

邦地产：澳大利亚对外国置业者有购买限制，在这种约束下，如何实现销售业绩？

胡卫民：澳洲购房有政策限制，外国人只能买新房，不能买二手房，这是一个限制炒卖、投机的方式。所以二手房只能卖给当地人。

正是考虑到市场的不确定性和风险，所以首创选择了合作开发的模式。在合作过程中，团队的能力也在提高。

 

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