“德信”再现？港资大鳄开年就在杭州亏本甩房！

转载标明：邦地产

记者：卢曦

进入2015年，不少房企交完2014年惨淡的成绩单，转而把希望寄托于开年有个好局。

然而，1月11日在杭州开盘的一个住宅项目，却开出了一个相当“接地气”的价格，从拿地、建筑、资金等方面综合计算，项目只有微利甚至是亏损。相邻的另一个项目，则明确打出“亏本卖房”的口号。

这都是怎么了？

两个项目的开发商还都是大型港资房企，华润、新鸿基和嘉里，资金实力雄厚，不存在资金链紧张的压力。以“甩卖”的方式开年，这是透露出大型房企对楼市的悲观预期么？

杭州楼市历来是全国的风向标。

还记得2014年3月，杭州德信房产一个项目的降价，打响了全国楼市降价的“第一枪”。港资大鳄看空杭州楼市，也许预示着国内楼市的扁舟，正向更浓的寒意深处划去……

亏本卖房为哪般？

2015年已经过去十来天，楼市并未像业内期待的那样回暖。位于杭州郊区之江板块的楼盘“之江九里”，正在“亏本卖房”。

这一地块是华润新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的地王，折合楼面价达到了每平米1.53万元，当时就震惊了业内。项目2012年入市至今，已陆续开盘多期，目前正在销售的数百套房源，单价仅为1.8万元。真可谓“贴地飞行”了！

“我们确实是在亏本卖房，开发商要回笼资金。”之江九里的售楼人员向邦地产记者解释。用1.53万元的“面粉”做出1.8万元的“面包”，加上拿地至今多年的资金成本、建筑成本，亏本似乎在所难免。

无独有偶，距“之江九里”仅两公里的另一个项目，情况如出一辙。

由港资房企嘉里建设开发的“云荷廷”1月11日开盘。这一项目2012年拿地，总价25.36亿元，住宅部分折合楼板价每平米约1.1万元。售楼人员说，产品为精装修，标准为每平米3000元，目前售价为每平米约1.9万元。为保证项目不亏损，资金、建筑以及其他所有成本的总和必须控制在每平米5000元之内。

两家楼盘还通过团购、认筹等方式，放给购房者些许折扣。

 

港资看空杭州？

华润、新鸿基、嘉里建设，这三家香港上市房企，为什么2015年初同时在杭州选择了偏悲观战略？

之江九里的开发商名为华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，是由华润集团与新鸿基共同投资设立的，2005年底成立。在杭州最有名的项目是位于杭州钱江新城的万象城。2009年，公司以27.7亿元的总价夺下之江地王，震动杭城。

对于亏本卖房，邦地产分别致电华润置地、新鸿基香港公司，对方未作回应。新鸿基上海相关负责人向记者表示，这项目华润是担任主导的一方，新鸿基方面不作答复。

嘉里建设的项目情况略复杂。2012年，公司在之江以25.3亿元一举拿下5幅地块，其中三幅住宅，两幅商用，他们上一次在杭州拿地还是6年前。资料披露，嘉里建设的战略思路就是在城市核心或自然风景稀缺地区开发综合体项目。

刚刚开盘的云荷廷住宅部分要盈利已是不易，卫民不动产蔡为民又为记者算了一笔账：

嘉里建设这一项目还包括大规模商业物业，计划自持，“后续的商业物业装修、招商、推广都需要成本，按照嘉里建设的标准则成本更高。”蔡为民认为，嘉里建设还需要为这一项目的商用部分不断投入不菲的资金。综合观察，这个项目短期内或许都将处在投入、亏损的状态。

“之江板块人气不旺，人流主要来自附近的转塘镇，去杭州市内一般依靠私家车，公共交通不是很便利。”杭州当地一位近期购房的人告诉记者。

记者就这一项目致电嘉里建设香港公司，也没有获得回复。嘉里建设深圳公司相关负责人向记者表示，深圳与杭州项目略有一些联系，但不清楚情况。嘉里建设上海公司方面向记者表示，不负责杭州公司事务。

 

资金大户为何割肉？

“亏本卖房”在业内已有先例，但常常发生在中小房企。明源地产研究院主编潘勇堂告诉记者：“当市场不景气，公司资金链紧张，就有可能降价卖房，只求快速回笼资金，不求赚钱，先‘保命’再‘保本’。回收资金之后，才有能力拿新的地块。”

就在最近几年，业内还不乏这样的案例。

上海证大在资金链紧张时期将上海外滩地王出让；绿城曾在财务危机期间引入投资人九龙仓；杭州本地还曾出现“地王”退地事件：手握“地王”的雅戈尔预估开发出来仍然赚钱无望，索性退地，数亿元打了水漂。

港资大鳄杭州之江项目定价如此之低，真的是急于回笼资金？

克而瑞研究机构总监薛建雄认为，这几家港资房企，资金实力都非常强，不会因为缺钱而选择甩卖。嘉里建设一向周转速度较慢，凭借多年来雄厚的积累，用大量的自有资金展开开发，压力不大。

嘉里建设曾于2005年以24.6亿元的高价击败竞争对手，夺下浙江大学湖滨校区的绝版地块，后因建筑高度等多方原因修改方案，最终规划为嘉里中心。时至今日，嘉里中心仍未建成开业。拿地至今已经过去了十年，能“拖”这么久，可见嘉里建设资本实力雄厚。

华润、新鸿基情况类似。薛建雄介绍说，这类港资房企凭借银行贷款就能获得重组资金。他们由于资产雄厚、资质好，一般以基准利率或者1.1倍利率就能拿到贷款。

潘勇堂说，杭州高库存的情况十分严重，除了核心地段、有学区资源的优质房源，其他项目都很难去化。透明售房网数据显示，杭州市区2014年11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。但是高库存的压力还将持续下去。

“港资应该是判断杭州经济前景不好，未来三五年，房价都很难涨上去。与其空耗资金成本，等待多年后的楼市回暖，用手头的项目跟更晚开发的项目竞争，不如现在割肉，落袋为安。”薛建雄说。

 

精准的风向标

“杭州限购取消后，我们以为楼市情况会改善。”某跨国房产咨询公司港籍高管告诉邦地产记者。进入2015年，杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况，似乎说明放松限购的政策药效已经释放殆尽。

任职于北京某律所杭州分公司的一位律师告诉记者，2014年上半年，杭州城北最先出现降价楼盘，后来逐渐扩大到全城。虽然有些楼盘价格也曾出现短暂的上涨，但整体看，开发商“以价换量”思路是比较明确的。

比起港资开发商，杭州的绿城等房企本地经验更丰富，去化表现较好，但价格也不能算高。2014年8月29日杭州限购取消后，立即出现了销售火爆的景象，但进入2015年，销售势头已有明显减弱。

杭州是中国最早实行土地招拍挂的城市，也是内地开放度最高的房地产市场之一，其市场走向是全国的“风向标”。

“2013年，全国楼市涨声一片，杭州就出现了楼盘降价的现象。进入2014年，全国楼市普跌，而杭州的跌幅又是比较深的。”薛建雄说，杭州经济结构处在调整的过程中，楼市的下跌往往走在全国的前面，跌幅也更深。

作为房企必争之地，万科、中海、保利、龙湖、世茂、融创、九龙仓、绿地等全国大鳄都在杭州拼杀。2014年全国20强房企中，仅4家房企暂未进入杭州市场，其中也不乏多次尝试的中信地产。

嗅觉灵敏的港资房企从2014年下半年就不约而同地展开“以价换量”行动。在长三角另一个库存严重的城市常州，九龙仓的多个项目不断打折，从地板价跌至“地下室价”。在杭州快速出货的港企们，近期开始选择在北京、深圳等地重新拿地，纷纷避开长三角。

回望2014年3月，德信地产在杭州率先降价，预演了楼市冬天的到来。而今天，当地产人觉得楼市春天触手可及，但几家不差钱的港资巨头的亏本割肉，又把地产人甩到了冰窟窿里。

 

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