上海商铺租金又跌，商业零售股还能买吗?

转载标明：邦地产

记者：杨羚强

根据第一太平戴维斯的最新数据，上海核心商圈购物中心首层租金在第四季度维持不变，为每平方米每天46.4元（人民币，下同），全年累计上涨0.1%；非核心商圈首层租金环比下跌0.2%至每平方米每天16.7元，全年累计下跌0.7%。

这已经是上海核心区域商铺连续两年平均租金涨幅没有超过1%了，连去年的平均涨幅也在1%内。但是上海恒隆广场等商铺的租金在去年大幅上升，如今上海核心区域商铺租金涨幅只有0.1%，这就说明大部分商铺的租金在下跌。

依照目前商业地产评估所普遍使用的“市场比较法”，商铺的租金是评估一个商场价值的重要参照物。如果出现商铺的租金持续下跌，并且整个物业市场的成交价格也在下跌的现象，商铺资产的贬值确定无疑。

一直被机构看好的上海本地零售商业股，正在遇到资产价值减值的压力。申银万国在去年11月发布的针对百联股份的研报就强调，百联股份所拥有的商业地产的价值优势。研报提到，百联拥有物业总面积258万平，自有物业占比60%，自有物业保守重估300亿；公司在购物中心、奥特莱斯等新型业态经营能力全国领先。

在上海拥有商业物业最多的百联如此，其他商业股更是如此。上海零售商业企业的估值从来就是和拥有的商场比重正相关。

在过往几十年间，中国的零售商业已经慢慢失去运营商业的能力，转而成为商业、物业的投资者，或者是“二房东”。赚品牌的专柜租金，或从营业额中抽取佣金，才是他们的主要赚钱方式。

很多以百货商场为主要业务的零售商业上市公司，就是持有大量物业的商业地产公司，商业地产的租金收入对其业绩的重要性不言自喻。

上海的商业地产价格下跌，让投资者不免担心，这是否会成为投资者看空上海本土零售股的一个重要动因呢？

然而，坏消息并非不只是商场的租金下跌，还有商业地产价值的创造模式。

第一太平戴维斯方面认为，消费者的消费习惯正在发生改变，他们更认可某些具有品牌价值的商场。

南京路

上海人的消费习惯正发生颠覆性的变化。多年前，上海人爱去淮海路、南京西路逛逛，看看又有什么新产品上市，冲动型消费占主导。

电商颠覆了这一切。现在，上海人爱在手机上逛。实体店的消费更具鲜明目的性，如餐饮、唱k、看电影，或参加各类的培训。

商业地产的价值被彻底颠覆。传统的核心地区的某些沿街商铺，或者某些市中心的商业广场，将因品牌运作能力不足而人气冷清，这必然影响到公司所持有的这些商场的投资价值含量。

和纯粹的商业地产开发商相比，在上海拥有大量商业、物业的零售商业集团在品牌运营方面有一些劣势。如果在南京西路、淮海中路、徐家汇等一些上海核心区域对消费人流的目标购物广场进行调查，可能环贸广场、k11、恒隆、港汇这些由港资商业地产公司开发的物业才是他们的目标消费地。

如何逆转目前的劣势，让消费者忠诚他们所运营的各个主题商场品牌，将是决定这些商业零售股的关键所在，哪怕现在并不被市场看好。申银万国就以百联股份为例分析，公司虽拥有上海地区最优质的零售资源，但在经营效率上仍低于大部分同行，亟需从上而下理清机制实现经营效率提升。

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