“水带财”原来是真的！深圳楼市暴雨中狂捞70亿！

邦地产记者 白亚静

周末的暴雨红色预警，也没有浇灭深圳市民的购房热情。新入市的三个楼盘全部“日光”，销售总额约70亿元。

“3.30新政”后，深圳楼市彻底结束筑底过程，在去年反弹的基础上，开始大幅上涨。国家统计局的住宅销售价格数字显示，深圳仅上涨1.8%，但如果你聚焦热门区域，会发现房价的上涨幅度完全非理性，如半年内新房房价接连突破三万、四万的龙华片区。

周末“日光”

上述三个楼盘所在的区域，原属深圳楼市的房价洼地，但在近半年的“抢房”潮中，这些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“蓝筹”福田片区的架势。目前，福田片区的二手房每平方米均价亦处于4万水平。

龙华片区的上涨行情，始于一宗被拍出的地块。去年10月以前，龙华乃至深圳楼市都已低迷半年有余，量价齐跌。9月30日，央行放松限贷政策后，楼市回暖，10月，深圳拍出全年唯一一块住宅用地，每平方米楼面地价2.5万元。

在拍出“地王”的鼓舞下，龙华片区迅速释放了之前市政规划的利好。邦地产记者发现，几个新盘现场甚至出现了来自香港的置业者和炒房者。去年11月，中海锦城以均价3.25万元开盘，龙华新盘房价首次“破3”，今年5月23日，中海锦城又加推项目，将龙华新房带入4万时代。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”不奇怪，主要缘于市政规划。目前，深圳北站商务中心的建设已全面启动。该片区还聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商业综合体。等到广深港高铁全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，免过关，30分钟直达香港西九龙。

南山西丽片区的情况与龙华类似。2014年以前，入市项目寥寥无几。自从2010年市政规划将此定位成深圳硅谷和南山国际知识创新村后，包括万科、特建发在内的房企纷纷进驻，于是从2014年开始成为深圳住宅供应热区。

供需真相

一名上市房企高管向邦地产说，一方面，深圳土地供应太少，另一方面，人口净流量又持续为正，且常住人口平均年龄仅34岁，所以，在传出深圳即将成为直辖市的消息后，不少炒房者甚至来到位于深圳与惠州交界处狂买房。

的确，从2011年开始，深圳的招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低，已逼近无地可供。2013年，仅出让三宗，共计13.2万平方米，较2012年出让面积缩减70%多。2014年，更是直接减少到只出让一宗地。这使得深圳地价每平方米从3618元（2011年）、10649元（2013年）一路上涨到25093元（2014年）。

深圳住宅市场还有来自城市更新（旧改）的项目补充，但是，深圳规土委相关负责人表示，一直以来，城市更新用地都侧重于战略性新兴产业用地，未来占比会较现在更明显。这意味着，住宅用地供应还将会压缩。

减少住宅用地的主要原因，在于深圳近2000平方公里的空间已达到了50%的开发强度，继续开发易引发生态问题。而且，深圳出让地块性质大多为产业地产。

不过，从住宅市场的几个数据上看，深圳楼市的供需似乎又并没有那么紧张。

深圳商品住宅销供比在经过2009年的高点后，整体呈下降态势。从2010年到2014年的5年间，批准上市面积为2521万平方米，销售面积1800万平方米，批准上市套数约27万，销售套数约20万套，平均供销比为0.71。这意味着，至少有30%的房源成为了库存。

另外，自从2008年新开工面积（471万平方米）与竣工面积（444万平方米）大致持平外，此后深圳的新开工面积一直远远大于竣工面积。2013年高点时，甚至达到910万平方米：196万平方米。

要知道，在2002年到2014年的13年间，上海新开工面积仅比竣工面积多了174万平方米，相当于只多了2万套住房。

深圳这座城市似乎正处于楼市大供应的前夕。

产业+人口

在四个一线城市中，深圳房价近期涨幅最大。这与深圳的产业转型基本成功有关系。

中国社科院最新发布的2015年《城市竞争力蓝皮书》称，在去年中国城市综合竞争力排名中，深圳首次超越香港，跃居榜首。

上述上市房企高管称，深圳有些企业是别处找不到的，平安、华为、腾讯这些企业的员工不仅年轻，而且购买力强，怎么可能不买房子？

从“三来一补”的外向型经济，到如今的总部经济、科技园创业、前海跨境金融，深圳已开拓了六大战略性新兴产业，2014年，互联网产业、新一代信息技术产业、文化创意产业均呈现两位数以上增长。第三产业占GDP的比重达56.5%，创历史新高。

产业成功转型，推动了人口聚集，也使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指标上均在国内排第一。

而且，深圳的户籍政策在四个一线城市中最宽松，基本只要拿到大学学士学位即可落户。2014年，深圳人口中，15~59岁占比86.12%，60岁以上占比只有3.29%，是典型的年轻社会。

但是，龙华片区的房价波动史令人担忧是否已提前预支了未来几年的升值潜力。2006年，龙华房价从6000元上涨至9000元，2007年，金地梅陇镇均价破万达到1.5万元。但到了2008年，深圳房价大跌，龙华成为重灾区，房价回到7000元上下，2011年甚至出现滞销。