年度楼市调查·二线城市

沈阳

去库存周期高达24个月 沈阳楼市如何涅槃？

每经记者 王杰

相对三四线城市的巨大库存，沈阳这座超大型二线城市，按理说应是房企们的必争之地，但现实却并不乐观。当地一位操盘手对《每日经济新闻》记者直言，“只有销量，没有利润”。 
　
只有销量没有利润？
　　克而瑞沈阳机构提供的数据显示，2015年11月份商品住宅市场存量2948.76万平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面积消化周期为24个月。库存消化周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。
　　沈阳一项目的营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，沈阳的房地产市场目前仍没有回暖迹象，去年主要以降价赢得市场，但是并不能以价换量。今年降价不是开发商主要的策略，虽然也有楼盘价格下调，但更多开发商是用“分期首付”“零首付”“先租后买”的方式去降低门槛跑量，一些小的开发企业很难生存下去。
　　克而瑞沈阳机构提供的数据显示，沈阳市2014年全年商品住宅的总成交面积为1093万平方米，成交均价为6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的总成交面积为1203万平方米，成交均价为6453元/平方米。相比去年，今年量增价跌，目前市场供需比为0.97。
　　香港联祥地产董事总经理杜宏鹏表示，目前沈阳房产市场的表现，仍不是很理想，眼下进入传统的冬季淡季，市场压力还是比较大。价格相较于去年没有提高，从各开发商表现来看，标杆房企占比越来越大，市场集约化更明显。今年市场的供应量比较大，供求关系仍然较为失衡。
　　造成库存高企的原因，早在去年5月22日，《每日经济新闻》发表了《只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症”》，详尽报道了沈北新区的房地产开发进入了“快车道”，以及全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。
　　在高库存的大背景下，开发商拿地意愿降低，政府层面也在控制土地出让。
　　上述营销总监表示，从土地市场来看，今年沈阳土地供应量比较少，企业拿地积极性同样不高，即便是拿地的企业，也是品牌企业，小开发商基本上不拿地。土地供应量在下降。
　　整理克而瑞提供的沈阳市近3年的土地出让数据发现，土地成交逐年递减，2013年沈阳市土地成交372幅，成交占地面积2156万方，成交总金额516亿元；2014年沈阳市土地成交213幅，成交占地面积1078万方，成交总金额229亿元；2015年截至12月16日，沈阳市土地成交142幅，成交占地面积649万方，成交总金额111亿元。
　　沈政办发〔2015〕63号《沈阳市人民政府办公厅关于做好商品房促销工作的通知》指出，对已出让但至今未按期交付土地的地块，各区、县（市）政府要切实做好征地等工作，保证于2015年底前交付净地。对住房供应明显偏多、去化周期未达到合理区间，或在建住宅用地规模过大的区、县（市）暂停计划供应。
　
高库存下出路在哪儿
　　杜宏鹏表示，沈阳一些局部区域，由于动迁带来的刚性需求由政府采购，这缓解了一些板块很大的压力。
　　上述通知也指出，沈阳市棚户区改造和旧城区改建项目一律采用货币化补偿或以政府团购商品住房、搭建服务平台组织居民自主购房等方式安置，打通回迁安置和消化存量商品住房之间的通道。
　　杜宏鹏认为，市内的棚户区改造、农村的城镇化、农民工进城买房，短期内都有利于沈阳的库存压力的缓解。中期来讲，大沈阳经济区的发展，辐射到周边城市，形成农村人口进入周边城市，周边城市人口流入沈阳的良性循环，对沈阳楼市有较大帮助。长远来说，辽宁经济的振兴，带来购买力的提升和信心的恢复，这对刚需入市带来很大的支撑，但前提是经济的好转。
　　2010年4月，经国务院同意，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。沈阳经济区是以沈阳市为中心，在半径百公里范围内，涵盖沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭8个省辖市的新兴经济体。辽宁省提出，到2020年沈阳经济区将基本实现区域经济一体化，综合实力达到中等发达国家水平，成为东北亚地区重要的经济中心。
　　国务院去年8月份印发了《国务院关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》，意见指出，要结合新形势、新要求，强化政策支持，创造良好政策环境，加大工作力度，确保各项政策措施落实到位。
　　中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为老工业基地的振兴，宏观政策的松绑，对住房消费的扶持，都会有利于沈阳楼市去化。沈阳在东北地区来说，还是处于极化阶段的城市，人口还在增加，但外来人口进驻数量，仍要取决于沈阳产业的发展。

苏州

苏州楼市异军突起 开发商如何掘金？

每经记者 包雨朦

今年以来，中国的房地产市场正在经历一场前所未有的区域分化：北上广深一线城市房地产市场全面向好；部分具有发展潜力的二线城市楼市逐渐回暖；同时也仍有大量的三四线城市受制于巨大的库存压力，而陷于楼市发展的低谷。
　　在这一场分化中，苏州楼市表现十分抢眼。中国指数研究院出炉的百城价格指数显示，苏州房价在11月环比上涨2.81%，涨幅不仅在全省居第一位，而且超越北上广深一线城市，占据了首位。据搜房网数据监控中心统计，11月，苏州市区（除吴江区）的成交均价达到14587元/平方米，环比上涨10.37%。
　　对于很多开发商来说，随着企业的蜂拥进入，一线城市的市场机会正在萎缩，竞争难度也在加大，在具有发展潜力的二线城市中寻找蓝海成了很多企业的共识。
　　2016年，苏州市场会成为开发商的淘金之地吗？
　
品牌房企“逐鹿”苏州
　　11月24日，苏州土拍市场迎来了今年最后一次集中供应。当日苏州城区共有22幅地块进行竞拍，中海、首开、蓝光等20余家品牌开发商参与了竞争，其场面不亚于一线城市的土地拍卖。最终，历时6个小时，18幅地块成功出让，共计揽金94亿。其中，苏州首开以15864元/平方米的楼面价创下了苏州吴中区的新地王记录。
　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，由于政府对于土地出让把控严格，人口净增长迅速，近年来苏州楼市已经出现了供不应求的状况。
　　苏州住建局统计数据显示，自今年7月起苏州每月成交商品住宅套数连续五个月超过万套；今年上半年，苏州楼市成交4万套住宅，同比增长36%。同时，搜房网统计显示，截至12月15日，苏州可售住宅房源共计34464套，按照目前的去化速度，4个月左右全部库存就将消化完毕。
　　一端是城市供求的紧张，另一端是水涨船高的市场预期，房企夹在中间，他们的焦虑正在被放大，从而进一步推升了苏州的房价。
　　《每日经济新闻》记者多方了解到，不少品牌房企早已瞄准苏州，希望在此深耕。来自福建的正荣集团，此前竞得了苏州高新区的一幅地块。该公司一位负责人告诉记者，苏州将会是正荣继南京之后在长三角腹地“精耕细作”的城市。
　　除正荣以外，朗诗、招商、新城等公司均加大了苏州市场的开拓力度。记者查阅财报发现，截至2015年上半年，新城地产在苏州的竣工项目共计8个，仅次于大本营常州和上海；苏州项目在建面积达到144万平方米，待建面积96万平方米，远超其他城市。
　　“苏州背靠上海，承接了上海溢出的产业分工及流动人口，同时它又辐射着苏南腹地，经济发展既迅速又稳定，因而孕育了良好的房地产市场。”欧阳捷表示，苏州是新城的长期阵地，在战略地位上仅次于上海。新城会继续加大在新城的投入，“只要有机会就会继续拿地”。
　
改善型仍是主力
　　扎实的经济基础，富庶的消费者，稳定的人口增量，相对处于洼地的房价，这些都使得苏州楼市后市可期，但机会不是俯拾皆是，产品和板块的分化依然明显。
　　苏州中原地产研究员程杰表示，今年苏州楼市欣欣向荣，得益于国家政策的调整力度，过去积压的购房需求得到了集中释放，其中改善型需求成为主力。
　　在过去一年里不断释放的中高端改善需求给苏州豪宅市场也带来了春天。数据显示，融创位于苏州高新区的狮山御园在过去两个多月中卖出了400多套高端住宅，成交金额达22亿元，平均每天成交3142万元。
　　克而瑞研究中心副总经理林波认为，2016年改善型需求仍然是苏州楼市的机会点。“最近苏州的地价上涨幅度较快，部分区域已经出现了地价高于房价的状况，这意味着未来苏州市场还将迎来一波中高端产品的集中供应。像绿城、金茂、融创这类善于操作高价地块的企业将掌握优势。”
　　程杰指出，目前100-140平方米的三房户型，同时在设计上兼具创新性的住宅产品，最契合市场需求。从区域来看，苏州工业园区、太湖新区以及姑苏区、高新区的核心地段开发潜力巨大。
　　欧阳捷表示，对于实力较强的企业，未来苏州是能出业绩的城市。林波预计，经过今年一年的持续放量，苏州楼市后续需求可能会断档，房价涨幅收窄，但不排除苏州成为一些房企未来的重点盈利市场的可能性。
　　“长期来看，苏州市场的潜力值得房企深度挖掘。”程杰说，“虽然苏州的土地已经告别了低价时代，进入苏州的最佳时期已经过去了。未来新进或‘补仓’的企业在拿地时应当保持理性，但面对优质地块还是该抓住机会，及时出手。”

重庆

一线城市房价涨涨涨 2016年重庆楼市机会何在？

每经记者 杜冉乐

重庆作为中西部地区唯一的直辖市，尽管其GDP增速已实现了7个季度排名全国第一，但今年以来，“北上广深”四个一线城市房价一路飙涨，重庆等众多核心城市却波澜不惊。

随着产业西进，尤其是中新产业园落户重庆，重庆人口净流入增长明显。近日，像渝派房企代表金科已率先抛出了销售回款“双破百亿”的消息。重庆某地产机构负责人表示，当地受政策、大势影响相对一线要滞后一些，目前需求仍难以出现爆发性，但总体会趋稳。

渝版房产税难调预示房价见顶？

国家统计局数据显示，今年前三季度，重庆市GDP同比增长11%，比全国平均增速高4.1个百分点。从历史数据看来，这是重庆经济增速连续第7个季度位居全国第一。

重庆作为中西部地区唯一的直辖市，在其他省会城市及计划单列市眼里，他享有更多的政策“优越感”。不过，今年以来，北上广深四个一线城市房价持续飙涨。

与上海一样，重庆几年前也出台了房产税试点。当初出于调节房价而出台的重庆版房产税试点，随着楼市黄金十年远去，尤其是近两年重庆房价陷入“温吞水”，房价年均增长微弱，这让房产税征收有些尴尬。

重庆房产税的计税依据大致为，比如2013年重庆主城九区的普通商品房均价6803元/平方米，2014年房产税征税标准为2013年均价与2012年均价的2倍，也即13192元/平方米。2013年征税标准为12779元/平方米，2012年征税标准为12152元/平方米。

今年9月份，重庆市地税局发布了2015年房产税征收标准，对象为独栋商品住宅和新购高档住房产权的纳税人，2015年标准与2014年持平，结束3年调高。

按照重庆市统计局的数据，今年前11个月，重庆房地产开发投资3358.13亿元，同比增长3.3%，增速比前10个月回落2.7个百分点。其中，住宅投资2142.85亿元，下降2.9%，降幅比10个月扩大2.1个百分点。

“细分”市场的机会

今年11月份，金科股份联手亿达集团拟在两江新区打造健康科技新城，这也是继湖南长沙健康科技城之后金科第二个落地的产业合作项目。

金科股份董事长黄红云表示，近两年来金科一直致力于企业转型升级，目前已形成“新地产+新能源”的双主业战略，实施产业综合运营、社区综合服务两大子战略，积极推进模式创新、产品创新。

前不久，金科在重庆大本营实现地产销售“双破百亿”，除了传统住宅地产之外，金科今年还推出了发力“社区商业”投资运营型战略以及社区物业运营020战略等。

作为教育地产的先行者，渝派房企新鸥鹏集团旗下的新鸥鹏教育城项目获得“中国城市建设典范项目”的殊荣。新鸥鹏集团首席战略官、董事兼副总裁李战洪告诉《每日经济新闻》记者，“住宅地产就像小学生，商业地产就像中学生，产业地产就像大学生。这意味着做好产业地产并非易事，如果以传统地产模式就难以短期奏效。”

“新鸥鹏办的重庆房地产学院在校生1万人，目前投入和收入都在进行。也可以说，现在是一个大投入阶段，未来每一年的收入都会很稳定。”李战洪补充说。

作为重庆地产新秀，迪马股份旗下东原地产的新战略方向是社区运营，目前已推出“童梦童享”、“友邻友趣”、“乐享乐配”三大社区商业模式，部分已在重庆项目试水。

东原地产营销管理中心总经理陈文表示，与万科等房企巨头相比，东原地产还处在高速成长期，虽然房地产行业处于白银时代，但相比其他行业仍然还有利润率可赚，东原希望以非赚钱为目的的社区运营战略强化房企与业主的良性关系，为公司做大做强做准备。

在重庆大学房地产MBA研究中心教授李瑞红看来，重庆主城区未来房价会趋稳，不能以上海等一线楼市标准来看待重庆楼市，从大重庆来看，人口仍在流出，但从主城区来看，人口仍在净流入，房企应抓住结构性开发投资机会，绝不能不能再乱拿地。

从中国指数研究院历史数据来看，重庆楼市的供应量和需求量在全国均名列前茅，至少上千万平方米，虽然房价波澜不惊，与其他城市相比，一个显著区别是重庆房价是以“套内面积”计价的，一定程度上降低了青年置业者门槛，易于人口导入。无怪乎，像融创、恒大等一线房企仍在加速布局重庆。

中国指数研究院西南分院总经理汪勇表示，去年至今，重庆楼市回调，这与一线城市逆势上涨明显不同，因为重庆受政策大势影响较为滞后，随着经济换挡、成交量还会往下走，但市场仍有空间，尤其是细分市场，对房企的要求是以客户需求为中心，在优化产品和品牌差异化上做文章。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波