当偿债高峰年遇上融资收紧 房企苦寻资产证券化突破

每经记者 舒曼曼 每经编辑 梁秋月

“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”易居企业（中国）集团有限公司CEO丁祖昱的一席话道破了房企正面临资金难题。银行收紧房企融资额度，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要“拿钱”势必需要找出新的路子。

事实上，房企正面临还债压力的高峰，一家上市房企高管向《每日经济新闻》记者坦言，房地产行业属于资金密集型行业，从去年开始，各家房企在资金方面的压力就逐渐明显。

一方面遭遇融资持续收紧，另一方面偿债高峰期或将来临，加之发债遇冷更是“雪上加霜”，房企该如何解决“钱紧”难题？银河证券投资银行总部上海部总经理刘智博公开表示，资产证券化产品未来可能是房企解决资金面偏紧的主流融资产品。

2018年拿钱比拿地更重要

“房地产是资金密集型的行业，无论是开发企业还是购房人，都特别需要金融对房地产的支持。”丁祖昱坦言，2016年房企可能还觉得日子非常好过，但是2017年二季度之后，整个房地产行业融资环境发生了180度的转变，去年在境内发行的企业债从2016年4500亿元下降到2017年的430多亿元，降幅达90%。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析表示，从各地楼市调控看，预计房企的资金压力还将持续，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

国海证券统计，从2017年~2020年房地产债券到期分布情况来看，债券再融资压力最大的是2020年，然而，在房地产行业资金链紧张的大背景之下，一旦投资机构选择回售，偿债压力可能会提前到2018年或2019年。此外，如果不考虑回售和还未发行的债券，AA以下及无评级的房企债到期规模最大的是2019年的381亿元，其次是2018年的309亿元。

2017年8月，证监会明令禁止房企通过再融资途径拿地，随后上海、南京、北京等各地也相继出台政策，从资金方面控制房企拿地。比如，上海严查房企拿地资金，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。北京银监局要求，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。南京、广州则规定房企拿地必须用自有资金，“一分钱都不准贷”。

对于房企来说，最传统的融资方式还是银行贷款。但银行开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得开发贷前必须获得四证，且开发贷不得用于购置土地，因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金。

此外，房企的融资成本也在不断增加。丁祖昱坦言，房企直接从银行贷款融资也越来越难了，间接融资和信托难度也在不断加大，现在房企能承受的短期融资成本已经达到10%，甚至是15%以上。中原地产研究中心统计数据显示，2017年来房企发行的债券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，所有房企的融资成本相比2016年平均4%均有非常明显的上行。

随着境内融资收紧，境外融资成为2017年房企融资的关键词，海外融资的步伐在继续加快。中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。

丁祖昱表示，2018年对房企来说拿钱比拿地更重要，对现金流管理和融资管理非常关键，这也是为什么越来越多的房企通过股权融资，特别是境外的股权融资和境外发债来补充现金流。

资产证券化谋出路

在楼市调控的大趋势下，房企越来越关心资金链安全，但房企的融资渠道并未完全被堵住，不少融资品种仍然受监管层鼓励和支持。

不少房企通过股权配售实现融资，由于近期房地产股市明显升温，大部分房地产上市公司股价均刷新历史新高，这也使得很多企业开始配售股权融资。

《每日经济新闻》记者梳理发现，通过配售融资的房企也不在少数。1月15日，中国金茂折让约6.80%配售9亿股现有股份，所得净额约33.06亿港元。1月17日，碧桂园与配售代理订立配售及认购协议，据此，配售代理同意代表卖方按全数包销基准以每股股份17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，股权融资对于中小房企来说也是较好的融资手段，融资效率高，而且对于此类房企来说，类似的融资形式也是当前无奈之举；从房企的动作来看，目前的融资关键要支撑过今年上半年的压力，到了下半年若市场交易回暖，反而是有机会了。

刘智博认为，资产证券化产品未来可能是房企解决资金面偏紧的主流融资产品，资产证券化产品作为标准化产品，会有更多金融机构购买，从房企的角度来讲，如果有稳定的现金流，可以形成证券化产品。

目前来看，最火的资产证券化产品要数长租公寓，在房住不炒的大背景之下，政府在大力发展租赁事业，由此使得基于长租公寓而形成的资产证券化产品备受鼓励和关注，因此，长租公寓产品的资产证券化也为房企融资开了一扇窗。

2月24日，广州本土国企越秀集团的一项“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”获得了深交所审议通过，募资金额为50亿元；无独有偶，2月初，碧桂园“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”成功在深交所获批，产品规模100亿元，成为迄今为止国内首单百亿规模租赁住房REITs。

中信证券研究认为，未来，资产证券化将在房地产融资中扮演越来越重要的角色，此外，一些民间的担保类公司、地方AMC公司、财富中心、供应链金融、保理等较为灵活的融资渠道也存在合作空间。