2020中国楼市深V走势数据透视:TOP3销售均超7000亿,上海单价10万+豪宅卖出5513套…

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤

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2020年注定不凡。

年初,全国房地产市场集体“抗疫”,各指标严重下滑,楼市零成交、土地零供应不时出现,政策逆周期调节力度加大,“一城一策”为市场纾困托底。

得益于中国经济的强劲韧性,-16.3%、-7.7%、-3.3%、-0.3%、1.9%、3.4%......全国房地产开发投资增速从2020年2月以来逐月回升。而深深的大V背后,是从年初上海300亿元史诗级土拍,到杭州“万人摇”;从4月美元债落入冰点,到50天后破冰重启;从房企年初营销大战到年末TOP3门槛跨越7000亿级;更是武汉从零成交到全国销冠的逆袭……中国楼市总在各个层面给人以希望。

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数据来源:国家统计局

 

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武汉从零成交逆袭成全国销冠

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武汉,全国销冠

2020年最值得关注的莫过于武汉从零成交到全国销量第一的逆袭。

2020年最后一个月,武汉新房成交量近3万套,创下2020年单月成交新高。在年初停摆两个月后,武汉市场逐步恢复交易并抢回了“失去的两个月”。据中指院《2020年武汉房地产快报》显示,武汉全年新建商品房成交20.12万套,其中新建商品住房成交17.54万套,面积1961万平方米,虽然只有2019年总量的84%,但仍居全国城市住房销量第一位

2020年4月8日,武汉在万众瞩目中“重启”,楼市逐步复苏。在社保补缴、预售门槛降低等一系列政策的精准纾困下,需求得以释放,高供给、高库存伴随着房企的快周转与促销抓回款,武汉市场从5月开始成交量连续破万套,并在12月达到4年多来的最高记录——新房月销售达27996套,超出市场预期。

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房企武汉案场销售额百亿榜 来源:中指院

这是全国城市的缩影。2020年,全国新房交易跌宕起伏、城市南热北冷。

开年不利,全国各地售楼处暂停、工地停工,新房市场进入短暂停滞状态。随着疫情好转,前期积压的需求集中释放。自2020年第二季度以来,新房市场迅速恢复,但城市间分化愈加显著,部分城市仍然偏冷,有的城市却出现了“过热”情况。

长三角和珠三角城市仍然延续一直以来的市场热度,疫情后率先复苏。

2020年,魔幻的深圳,新房交易量一举创下五年新高。据深圳市住建局数据,2020年深圳新房共成交45384套,相比2019年成交套数上涨19.8%,创2016年以来新高。

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数据来源:深圳市住建局

网红城市杭州也经历了从直播卖房到土地大战,从“万人摇”、调控“打补丁”到“最强开盘分流“的风格切换,但不变的是高品质楼盘依然中签率极低,一房难求。据克而瑞数据,2020年杭州商品住宅全年成交15.2万套,环增12%,一举打破杭州自2017年以来连年成交套数下滑的趋势。

上海在2020年成了“最难上车的城市”——豪宅成交占据半壁江山。上海中原地产统计,截至2020年年末,单价10万+产品一共成交5513套,累计同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面积同比增长仅为23.1%。据易居研究院测算,2020 年上海新房供应量与往年持平,但成交量创近4年来新高,明显处于供不应求阶段。

从新房销售金额情况看,长三角城市苏州、芜湖、南通、扬州等城市表现良好,新房成交金额同比均达20%以上。诸葛找房监测的60个城市中,同比上涨最多的是厦门,达到71.87%;东莞、佛山、广州等城市在粤港澳大湾区的政策利好下,成交金额同比分别上涨56.72%、37.68%、24.12%,不过深圳715新政后,部分购房需求外溢至周边的东莞等城市,一定程度上也带动了这些城市楼市热度攀升。

与南部经济圈大相径庭的是,北方城市在寒潮之下难有反转。仅有西北部兰州成交金额同比上涨70.11%。北京由于受到疫情反复的影响,加之政策长期严控,量价齐跌;与此同时,哈尔滨、长春等东北城市也出现了上涨乏力的局面。整体来看,2020年的新房市场呈现出一种“南热北冷”局面。


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北上广深频刷二手房交易纪录

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二手房交易与新房市场同享欢腾。

根据贝壳研究院统计测算,2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元,比上年增长8.1%,创下2015年以来最高值

据克而瑞,2020年12月单月数据环比来看,杭州、深圳、厦门环比增长皆超10%,其余城市也有不同幅度增长,全国8个重点城市中仅苏州环比回落。全年总成交量仅苏州、成都全年累计同比分别跌40%和52%,其余6城年内均有不同程度涨幅,杭州最高,全年累计同比增长高达64%。

尽管总量创新高,但区域分化、产品分化非常明显。从贝壳研究院《二手房市场城市榜单》可见,一线城市北、上、广、深蝉联前四,新一线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模或价格优势跻身TOP10。与2019年比,上海依旧居于榜首,成交金额突破万亿。杭州、成都凭借规模增长挤进前10,而苏州、重庆掉出榜单。

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数据显示,北京依旧是全国存量化程度最深的城市,二手房成交占比达72%,深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是,2020年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房,二手房成交占比普遍提升,如北京及深圳提升约6.5个百分点,广州提升5.5个点,上海提升近3个百分点

其中,据我爱我家统计,2020年北京全市二手住宅共网签168839套,同比2019年增长16.4%。尽管受到疫情影响,2020年北京二手住宅网签量仍然环比增长,创下2017年以来的四年新高。

二手房价格方面,深圳继续领跑全国。国家统计局数据显示,2020年8月、9月、10月、11月,深圳市新房市场的价格环比涨幅分别为0.5%、0.4%、0.2%、0%。贝壳研究院数据显示,深圳二手房价自2019年9月超过北京成为内地第一后,2020年继续以成交均价68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅占据贝壳研究院监测城市首位,仍未走出2017年以来的下跌通道;山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位,房价下跌的以北方城市为主,占据TOP10中的8席,充分展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。


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上海重回土地榜榜首 4城收金暴涨逾50%

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土地市场同步高歌。

2020年,全国300城市土地出让金总额为59827亿元,同比增加16%。住宅类用地出让金占比78%,同比上升6个百分点,商办类及工业用地合计占比21%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主,二线城市中共22个同比走高;上海以收金2942亿元、同比增加48%位居出让金榜单头名。

2020年全国土地出让金TOP20(仅包含市本级数据) 来源:中指院

全国土地出让金TOP20城市总额为28115亿元,同比增加14%,上榜门槛为682.8亿元。榜单前14席收金均破千亿元,一线城市均进入榜单,合计收金8527亿元,占榜单总额的30%。二线城市上榜14席,占据榜单七成,为榜单主力。三四线城市中仅佛山、东莞跻身榜单前二十,此外佛山收金总额涨幅位居三四线城市榜首。

2020年长三角及珠三角成为土地出让的绝对主力。《2020年全国住宅用地成交总价排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外,其余9宗宅地位于长三角和珠三角地区,其中珠三角城市占据6席,长三角独占3席,深圳更有3宗宅地入围榜单。

与2019年榜首地块收金不足100亿元相比,今年宅地总价榜单前七席收金均超百亿,尽管调控政策趋严,但热门区域的优质地块对于房企仍具有较大吸引力,同时今年入榜地块平均溢价率达到29%,接近去年入榜地块的最高溢价率,杭州萧山奥体地块更以50%的溢价率居入榜地块之首。

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2020年不同城市土地市场情况 来源:中指院

值得注意的是,武汉以土地出让金1840.0亿元位列全国第六名,出让住宅和商服用地共计156宗,土地面积约3200万平方米。2020年,武汉累计诞生超过15宗地价新纪录。

从各大房企表现来看,三道红线令房企呈现出不同的特征,保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响,表现相对积极。而据诸葛找房报告显示,“踩线”房企下半年尤其是融资监管趋紧后,拿地节奏明显放缓,如恒大、金茂、中南等房企,纷纷在下半年减少拿地,其中恒大最为显著;而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企,在下半年拿地速度不减,未来或将面临严峻挑战。


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碧恒万去年卖了2.2万亿 TOP3门槛达7000亿+ 

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头部房企无惧2020年的各项挑战:TOP3房企门槛值跃升至7011亿元,比2019年提升了749亿元;TOP10房企门槛值达2892亿元,提升了467亿元,成为门槛值增长最大的两个阵营,竞争更加激烈。

2020年,TOP10房企全年合计销售4.87万亿元(全口径),其中碧桂园、恒大、万科分别实现销售7888.1亿元、7038亿元和7011亿元,“千亿军团”扩容至41家。

2020年TOP3房企门槛值7011亿元、TOP10房企门槛值2892亿元,分别较上年提升749亿元、467亿元,为门槛值增长最大的两个阵营,竞争愈加激烈;TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为1306亿元、860亿元、333亿元,与上年相比均有所增长。

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2020年各阵营门槛值情况 来源:中指院

百亿房企内部分化加剧,千亿规模具有明显的分水岭特征。3000亿以上、1000亿~3000亿、500亿~1000亿、300亿~500亿、100亿~300亿对应企业数量分别为8家、33家、26家、43家、56家。其中,3000亿以上企业增长1家,1000亿~3000亿阵营企业数量增长6家,而500亿~1000亿阵营数量则减少5家。

但值得注意的是,百强房企的增长与往年不同,单家房企“高歌猛进”不再,取而代之的是集体“小步慢跑”,各梯队房企业绩开始踩下刹车。从数据上看,2000亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅超过40%,分别为44%和43%,该阵营房企业绩增幅为17%。长期来看,房企业绩减速的大趋势不会有所改变

如果将目光从典型房企放大放到所有百亿房企,其趋势更值得探讨。“百亿企业增速分布呈现倒U形,头部、尾部企业增速较低,腰部企业增速较高。”中指研究院分析认为,“3000亿以上大型企业发展更加稳健,1000亿~3000亿企业和500亿~1000亿企业继续追求规模扩张,销售增长率较快,企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩快速增长;300亿~500亿企业稍弱,但仍通过深耕重点城市,保持了业绩较快增长。”


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房企融资更便宜了 1.2万亿创下新高

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自2020年2月起,全国房地产开发到位资金同比增速稳步提升。国家统计局数据显示,2020年1~11月,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1~10月提高1.1个百分点,其中由于受上半年流动性充裕等因素影响,6月单月房企到位资金超两万亿元。

到位资金稳步走高,部分得益于2020年房企融资“小阳春”。据中指研究院统计,2020年1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。

贝壳研究院数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%,但累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。

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2011~2020年房企债券融资规模及增速 来源:Wind、贝壳研究院

2020年房企融资环境融资特点鲜明。整体来看,2020年境内融资通道基本通畅,境内强韧、境外低迷

2020年境内融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%。而2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元,同比减少18.3%,同时境外规模占比约37%,较2019年下降10个百分点,与2018年占比相近。

从融资成本看,中指研究院数据显示,2020年房地产行业信用债融资成本为4.51%,同比下降0.83个百分点;海外债融资成本为8.32%,同比下降0.52个百分点,总体成本小幅下降。

但财务稳健的龙头房企与国企方显成本优势,千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下,而同期的300亿~500亿、100亿~300亿企业海外债融资成本均在10%以上。2020年,龙头房企成功发行多笔低成本债券,如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下,龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下,企业融资优势明显。

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记者手记|2021论持久战

写完2020年房地产市场的12个月,像是走过了无比漫长的十年。“偏紧”的2019年末,市场人士都在说,“这是过去10年里最差的一年,却是未来10年里最好的一年。”而2020年初的疫情,更是让人感觉看不到未来。

但中国经济的强劲韧性,令复苏迅速得难以置信。数据层面以外,几乎与武汉“重启”同步,热点城市已经迎来了楼市小阳春,甚至多个城市触发了更为严厉的调控政策出台。长沙的楼市调控样本,更是让所有人看到了中央房住不炒的决心。

对开发商们来说,在自身资金和抗风险能力皆受考验的当下,更应保持谨慎和敬畏的心态、顺应市场走势,做好打持久战准备。

2021,我们一起期待着。


记者:包晶晶

编辑:陈梦妤

视觉:蔡沛君

排版:陈梦妤 马原

责编 马原

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