对话中原集团行政总裁施俊嵘:对中介“资本游戏”应慎之又慎

◎房产中介公司本身已经是上下家的桥梁,现在市场格局变了,中介反而要通过互联网找客户,互联网变成了中介的中介,公司还要付出成本来养互联网公司,才能撮合和完成交易,这对行业生态是不健康的。

◎政策出台必然对交易量和业绩有一定的影响,但也不是太大的问题,调控就是纠偏的过程。房屋中介其实最在乎的是市场透明度,市场越透明,买家卖家越容易做出判断,这对中介从业者来说反而更好。

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺

时隔近一年,施俊嵘近日以行政总裁身份再次来到中原地产上海总部。

事实上,中国房地产市场数十万亿元的赛道上,中介品牌间的争抢、倾轧从未停歇,而以传统方式运营了40余年的老牌中介中原地产,在去年创始人施永青交棒施俊嵘之后,也并未迅速加入扩张规模抢夺跑道的阵营。

尽管已在房产中介行业磨练多年,但施俊嵘依然在慢条斯理间保持着一贯的谦和。对于“中介垄断”的话题,他向《每日经济新闻》记者坦言,“似乎流量争夺成了最主要的战场,中介公司能获得多少客户在于能投放多少钱去推广,你5块、我10块,从生意变成了资本游戏,这不是我们的强项。”

中原集团行政总裁施俊嵘 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

互联网是“中介的中介”

被誉为“房产中介之父”的施永青曾公开说过,房地产中介行业必须要保持多元化,避免一家独大,唯有如此,消费者才有保障。接棒后的施俊嵘即便成功带领中原地产这家传统的中介企业进行了科技创新与转型,但他并不认为流量是未来中介服务的终极方向,他戏称互联网是“中介的中介”。

“中介公司本身已经是上下家的桥梁,现在市场格局变了,中介反而要通过互联网找客户,互联网变成了中介的中介,公司还要付出成本来养互联网公司,才能撮合和完成交易,这对行业生态是不健康的。”

作为相对传统的企业,中原地产在转型改革后同样在互联网方面进行了大量的投入,但施俊嵘坚持将技术作为帮助业务员增加效率的工具,而非主要业务。

根据施俊嵘的判断,经纪行业分化成了两个战场,一是经纪人的战场,对于区域内客户的争夺;另一个就是互联网流量的争夺,是中介公司间的战场。争夺流量的战场有更多的资本蠢蠢欲动,包括各路开发商、物业企业和外部资本,这固然是一件好事,但并不意味着大家都要投身进去。

“我们仍然会非常小心,选择适当的时机才会增加投放。其实不是网络技术改变了中介行业,而是用户习惯改变才带来互联网行业的发展。并且这不仅仅是技术上的投入,需要公司系统化赋能,服务品质提升、房源数量拓展,各方面集体提升才能获得更佳的效果。今天我们不一定跟着别人去烧钱,但也不是没有路。”

施俊嵘表示,“对于公司来说,如何让业务员用更低的成本找到客户,才是未来的方向。只有做到这一点,才能让公司有长足的发展。”

目前中国楼市特别健康

一直以来,在一线和强二线城市,学区房仍然是二手房交易的重要支撑,近两年从北京到上海、再到合肥等楼市过热的城市,调控政策都在大力减弱“学区”对于二手房的溢价,这一打压对于包括中原地产在内的多家中介机构,无疑意味着成交结构的快速改变。

在谈及当前严厉调控下的二手房市场与中介生存环境时,施俊嵘十分坚定地说,“政策出台必然对交易量和业绩有一定的影响,但也不是太大的问题,调控就是纠偏的过程。房屋中介其实最在乎的是市场透明度,市场越透明,买家卖家越容易做出判断,这对中介从业者来说反而更好。”

“学校对于房屋的价格有统计学上的影响,正是因为其教育用途,直接影响到二手房的价格本身是正常现象。但在国内,这种影响的程度有所‘扭曲’,这不是房子的问题,也不是经纪人说辞的问题,而是如何将学位和房子绑定方式上出了问题。所以政策在这个时候及时做出调整,把长久以来不合理不正常的‘绑定’的影响消除,我是非常支持的。”施俊嵘坦言。

对于国内“一城一策”的调控成果,施俊嵘反复提及“目前中国房地产市场特别健康”。他表示,“各个西方国家都会出现周期性泡沫,并且影响拖累了全球经济下行。中国房地产市场通过政策调控抑制了泡沫,西方国家不管过往是用什么方式,相信现在也是从中国学习到很多微调控制的方法,把影响民生的因素降到最低。”

对于2021年的成交数据,他保持了更冷静的看法。“成交量就真的很看政策了,管理层控制房地产市场的决心是非常强的。但成交量会不会很差?也不会,虽然和去年下半年的行情没法比,但是拉长到全年来看,几乎差不多”。

提升经纪人的社会地位

打虎亲兄弟,上阵父子兵。从施永青手中接棒后,施俊嵘充分感受到了父亲对市场的敏锐和把握大局的智慧。接手这家已然运作顺畅的公司,让施俊嵘有了更多的时间和精力从小切口入手,逐个弥补短板。

“我喜欢抓小放大,补短板、做项目组,逐点突破改善经营状况。”

施俊嵘表示,“比如提升人员的稳定性。如果你们去研究会发现,中介行业人员流失率特别高,几乎每个月离职率都会达到两位数,这是亟待改善的。一方面是吸引人才加入,过往我们很注重招聘,不停地‘洗’,但真正留得久的人很少。所以更需要在培训、留人、育人等方面加强投入,员工的年资长了,自然提供的服务更为专业。”

作为新生代总裁,施俊嵘的长远目标并非一个个明确的数字,而是提升经纪人的社会地位。“这是非常重要的。经过深入一线了解,大量从业者的教育水平不是特别高,他们并没有放弃拼搏,但是社会给予他们的尊重度是不够的。通过中原,们们可以达到自己目标,获得社会的尊重。他们获得认同和尊重的同时,会带来更好的服务,这是公司不断向前的基石。”

但是行业正在发生巨变,施俊嵘表示,未来发展必须加大在一线城市和新一线城市的投入。“一线城市客户对品牌的认知度更高,只有认可品牌的地方,平台才会慢慢建立,业务员也会回报更多。长远来看,设定一个数字上的目标不是最重要的,因为始终行业受市场热度的影响,反而是如何不断提升工作效率,给客户更好的服务体验,从而加大市场占有率才是最重要的。”

“对于市占率,我们翻倍的空间还是有的。”施俊嵘最后表示。

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封面图片来源:每经记者 包晶晶 摄

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