2021年区域楼市盘点·昆明|新房供应大跌36% ,卖地收入创近5年新低

◎2021年昆明商品房供应1190万平方米,较2020年全年下降36%;成交量1067万平米,较2020年全年下降22%。商品房存量自2018年开始一路高涨,去化从2020年开始受疫情叠加行业下行影响成交下滑,去化周期延长。

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

2021年是昆明楼市跌宕起伏的一年,房价也犹如坐上了过山车。

昆明锐理统计显示,在去年5月昆明新建住宅均为15792元/平方米,但从下半年开始昆明楼盘几乎集体开始降价促销,到10月份住宅均价仅为13315元/平方米。不过从2021年全年整体来看,昆明房价仅下降了31元/平方米,降幅0.4%。

与此同时,商品房供销两端均大幅下跌。据克而瑞数据,2021年昆明商品房供应1190万平方米,较2020年全年下降36%;成交量1067万平米,较2020年全年下降22%。

“受疫情和整个房地产行情影响,包括昆明、南宁等在内的一些西南旅游为主的城市,近来楼市肯定是没以前那么热了,成交量下滑比较严重也是符合预期的。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,未来市场不排除有反弹的可能,尤其是昆明地理位置特殊,紧邻东南亚国家,后续市场需求肯定会上升。

房价经历“过山车”

“2021年我们的销售同比略有下降。”某TOP10房企昆明区域营销负责人张强告诉《每日经济新闻》记者,特别是受滇池环保整治影响,2021年上半年环滇楼市供需均跌至谷底,随后才逐渐恢复。

一份来自克尔瑞的报告显示,2021年昆明商品房供应1190万平方米,较2020年全年下降36%;成交量1067万平米,较2020年全年下降22%;商品房存量自2018年开始一路高涨,从2020年开始受疫情叠加行业下行影响成交下滑,去化周期延长。

来源:克而瑞

去年下半年由于受大环境影响,昆明楼盘几乎集体开始降价促销,房价也一跌再跌,到10月时达到全年最低点,住宅均价仅为13315元/平方米。但由于年底环滇高端楼盘销售解禁,以及北京路等地段高价位项目相继开盘,拉高了均价。再加上上半年房价都在1.5万元/平方米以上,使得2021年全年昆明住宅均价仍旧守住1.5万元/平方米关口,达到15005元/平方米,和2020年全年均价15036元相比仅下降了31元/平方米,降幅为0.4%。

“自2021年国庆以后,昆明楼市的回调期已基本结束,开始进入一定程度的平稳期。”张强表示。

而昆明房协日前发布的“2021昆明市房地产行业蓝皮书”也指出,昆明房价已经不具备持续下行空间,并且作出了2022年全年主城房价将在1.4万元/平米小幅波动、年末有望上探至1.45万元/平方米、实现量价回升的预判。

克而瑞也预计,2022年昆明新房供应将维持现状,成交量将小幅上涨,价格维持在14500元/平方米小幅震荡。

公寓去化周期48个月

不过,相较于住宅市场价格的相对坚挺,昆明公寓价格则从年初一路跌到了年尾,呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破7000元/平方米,直探6000元/平方米甚至更低。

如去年6月下旬,位于盘龙区的碧桂园•KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓,4天卖出了961套,与今年高峰期相比价格下降了3000元/平方米。

就在碧桂园打折卖公寓的同时,万科、佳兆业、新希望地产等品牌房企的公寓项目也加入了降价行列,“第二套半价”“买一套送一套”等促销方式频出。锐理数据显示,截至2021年底,昆明公寓库存量达到451.8万平米,去化周期达48个月。

“昆明公寓市场在2018-2020年供应集中爆发,成交均价处于市场峰值。”昆明锐理表示,但到了2021年,在“三道红线”政策压力下,房企为降负债、增加现金流,开启了公寓“甩卖”模式,供应下滑、成交上涨,价格跌至2016年同期水平,不过“价格下探仍未见底。”

某头部房企云南区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,受制于产品本身缺点以及存量太大等因素影响,公寓销售比较缓慢。以往开发商为了回收资金,对公寓的定价本身就比较保守,对利润要求不高。然而这一愿望从去年下半年开始越来越难实现,因此许多项目开始推出只求覆盖开发成本的特价公寓。

土地出让金创5年新低

在土地市场,2021年昆明土地出让收入出现了近年来最大幅度的下降。

昆明市财政局数据显示,2021年昆明市土地供应仅达到计划的34%,实际出让中又有多个地块流拍或中止出让,导致全年主城五区的土地出让面积还不到430亩,比2020年锐减85%;土地出让金也下降到最近5年来的最低值,仅418.1亿元,同比下降38.5%。

《每日经济新闻》记者梳理发现,自2016年起昆明开始加大土地供应量,吸引品牌房企纷纷入驻,至2019年昆明土地成交量创下历史最高。中指院数据显示,2019年昆明土地出让592宗,面积达2475.03万平方米,出让金额达1011.9亿元。到了2020年昆明市土地出让收入尽管比前一年下降了25.7%,但仍旧有680.3亿元。

来源:克而瑞

在土地供求量下降的同时,整体流拍率则呈现上涨态势。昆明锐理数据显示,2020年昆明土地流拍19宗,整体流拍率为10%;到了2021年,全年有13宗土地流拍,其中12宗均为下半年流拍,流拍率达到了20%。与此同时,2020年昆明土地成交平均溢价率为10.70%,较前三年市场热度小幅上涨;而在2021年,全年仅4宗住宅用地溢价,溢价率跌至5.64%。

“2021年土地市场供销量同比大幅下降,成交量缩价涨,成交单价、成交楼面地价创历史新高。”昆明锐理表示,2021年昆明土地市场多为定向勾地,本土龙头房企俊发一家独大,拿了三分之一的土地。上半年土拍市场多家房企参拍,土地市场竞争激烈,地块溢价成交;但下半年房企资金压力增大,拿地积极性降低,多宗土地流拍,土地成交下行明显。

需要注意的是,以往房企拿地主战场主要为呈贡、官渡、盘龙,2020年两宗溢价率超过100%的土地就来自呈贡区和盘龙区。但到了2021年,房企竞争最激烈区域则转到了经开区、官渡区。如2021年溢价成交的4宗地块,两个区域各占2宗。

其中,2021年4月6日,保利发展以34.81%的溢价率竞得经开区黄土坡片区一宗纯住宅用地,也是2021年昆明溢价率最高的一宗地块;招商蛇口则在2021年5月12日在经过31轮竞拍击败中海、中梁、金茂等房企后,以30.40%溢价率竞得官渡区关上街道办一住宅用地,这也是房企竞争轮次最多的地块。

此外,行业集中度在昆明土地市场越发明显。克而瑞数据显示,截至2021年12月,昆明货值储备TOP10房企总货值储备量高达2535万平方米,占市场份额主导地位。其中作为本土房企的俊发以789万平方米的土地货值储备稳居首位,与绿地、招商蛇口、碧桂园、万科占居前五位。拿地排在前十位的企业以外来品牌房企为主,昆明本土企业逐渐淡出。

其中,万科、绿地、保利土储集中度高,如万科在官渡区的土储占据6成,绿地在呈贡的土储占据7成;保利在五华占据7成货储。

房企投资积极性降低

相较于前些年外来房企争先恐后、密集入昆的热闹程度, 2021年房企进军昆明的场面明显冷清了许多。

克尔瑞数据显示,2019-2021年,昆明新进房企累计为17家,主要进驻方式为合作进驻与招拍挂形式拿地,仅少量开发商的进驻方式为收并购。但到了2021年,新入昆明的义承置业、南昌建工和蓝城集团,均为收并购方式。

如2021年3月,停工长达7年的誉峰国际项目举行了复工仪式,开发商阵营由浙商置业和蓝城联合组成,其中浙商置业为项目重整投资方,蓝城集团为项目操盘方。

来源:克而瑞

誉峰国际为盘龙区清泉村城改项目的商业地块,位于昆明市铂金大道与杭瑞高速南侧交汇处。整个项目占地面积约308亩,于2011年启动拆迁改造,2014年项目主体结构已封顶断水,此后由于开发企业千益丰集团资金链断裂而致项目停工烂尾。

而南昌建工则是在蓝光发展陷入危机之际,接过了蓝光雍锦园项目的后续开发。

据了解,南昌建工原是蓝光雍锦园的财务投资者,为项目公司昆明圣锦地产的控股公司昆明城铄的第二大股东,由于第一大股东蓝光地产债务出现问题,由南昌建工接盘开发。

与此同时,已进入昆明的品牌房企在拿上的积极性也有所下降。如2021年昆明拿地TOP10房企中,除俊发外一枝独秀外,其他房企的拿地规模均不大。

“今年仅俊发拿了大量地块,其次为东原拿地开发新项目,其余房企拿地开发新项目的较少,主要因行业降温,开发商拿地多选择住宅类用地用作项目后续。”克尔瑞分析表示。

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封面图片来源:每经记者 陈利 摄

责编 魏文艺

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