房产律师王俊伟：资金监管账户允许冻结扣划，将是处理烂尾楼案件的突破口之一

8月立秋后，炎热天气持续，王俊伟还在外地奔波办案。作为上海市律师协会房地产专业委员会委员，他从2010年起就一直从事房地产相关的法律工作。

今年7月最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》明确，支持烂尾楼购房者返还房款，而且在一定条件下可以排除执行，发放楼盘预售资金监管账户的款项。

这让包括王俊伟在内的房产专业律师无比兴奋。过去多年，他们在代理烂尾楼购房者退房退款案件的时候，由于预售资金监管账户只允许冻结，不允许扣划，导致即使案子判决下来，最后也很难得到执行。

上海市律师协会房地产专业委员会委员王俊伟 受访者供图

“资金监管账户允许冻结，也允许扣划”

王俊伟清楚地记得，浙江湖州某商品房项目，一位购房者与开发商签订合同，交了105.5万元购买一套86.7平方米的房源，此后由于开发商方面的原因，导致小区迟迟不能交房，构成合同违约。购房者根据约定向法院提起诉讼，要求开发商解除合同。

但开发商方面辩称，案涉房屋延期交付系公共卫生事件所致，公司积极配合管控，后又加班加点赶工期，主观上并无过错，从法律上应当免除案涉房屋逾期交付责任。

湖州南太湖新区人民法院认为，购房者与开发商签订的商品房买卖合同未违反法律的强制性规定，开发商逾期未交付涉案房屋超过130天，故约定的解除条件达成，购房者享有合同解除权。

据王俊伟介绍，早些年环沪城市受到上海楼市外溢影响，房价上涨，吸引一些购房者前去投资。但是在购买过程中，由于开发商出现资金问题，房屋未能如约开发和按期交付，许多业主都前来咨询合同纠纷官司。

他坦言，烂尾楼延期交付案例太多，但购房者真正能胜诉并且成功退房退款的非常少，其间付出了巨大努力，“一旦地方法院不受理，或者开发商倒闭，就很难继续推进”。

“如今，处理烂尾楼退款案件的创新思路是，资金监管账户允许冻结，也允许扣划，这种情况下，购房者起诉开发商后很有可能将付出的购房款拿回来。”王俊伟表示，这将是未来办理类似案件的突破口之一。

烂尾楼业主退房退款有了法律支持

7月23日，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》。

其中明确，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能，导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。

执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

多位律师此前在每经记者采访时表示，这对于烂尾楼业主意义重大，新规明确后，购房者可结合实际情况，与开发商、法院方面协商解决退房及退款事宜。

对于买到烂尾楼后如何退房退款的难题，具体操作中，购房者在发现楼盘停工、开发商资金链断裂等烂尾迹象时，尝试及时向贷款银行发送书面函件并进行沟通，说明楼盘烂尾情况、合同履行障碍及拟通过法律途径解除合同的意向，明确告知暂停还贷。并且，根据后续判决结果进行相应处理，同时附上楼盘停工照片、开发商延期交房通知等证据佐证。

还有房产专业律师对商品房项目公司与股东公司之间存在的问题进行调查，通过同时对两者提起相关民事诉讼，并提起财产保全，最后经过法院调解，成功为烂尾楼购房者追回房款。

据《每日经济新闻》此前报道，有购房者在珠海市香洲区泰禾中央广场买房时遭遇开发商资金链问题，项目停工，逾期未能交房，他们向法院起诉了项目公司。珠海市香洲区法院判决，购房者在泰禾中央广场的购房合同、房贷合同同时解除，开发公司退还购房款、维修基金、已偿还房贷本金、团购费等130余万元，还需负责未清偿的房贷本息。

判决书落锤之后，银行方面通过合法途径为业主办理了停贷手续，并积极配合提供证明材料。珠海市香洲区法院一位办公室负责人向每经记者表示，执行法官会保障购房业主的合法权益，请业主们耐心等待执行结果。

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封面图片来源：受访者供图