北京结束今年以来关注度最高土拍，中建智地经历348轮竞价、溢价率39.18%拿地

9月30日傍晚，北京结束今年以来关注度最高的一次土拍，朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目CY00-0215-0627地块现场竞价，共有懋源地产、京投发展、北京城建、中建智地、建发房产等9家房企（含2家联合体）报名参与竞价。

该地块在线上报价阶段就经历了9轮出价，在达到31.28亿元后转入现场竞价环节。经过近三个小时的激烈角逐，最终，北京兴鑫房地产开发有限公司（即中建智地）经过348轮竞价，以43.145亿元摘地，楼面价8.53万元/平方米，溢价率达到39.18%，创下年内新高。

挂牌文件显示，该宗地总土地面积19446.8平方米，建筑控制规模≤50561.68平方米，容积率2.6，限高80米，全部为二类城镇住宅用地。挂牌起始价为31亿元，竞价阶梯350万元，竞买保证金为6.2亿元。

图源：北京规划和自然资源委员会网站

今年7月底，北京规划和自然资源委员会网站发布第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及5宗地，其中的太阳宫地块就备受关注。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向《每日经济新闻》记者表示，太阳宫地块坐落于东北三环至四环之间，是近年来北京城六区范围内极为稀缺的住宅用地。该地块在规划阶段进行了优化调整，容积率由最初的3.0下调至2.6，建筑高度控制在80米，有助于提升居住舒适度。

从交通条件看，太阳宫地块可无缝衔接地铁10号线与17号线太阳宫站，规划中更要求地下空间与地铁站厅直接连通，实现“出小区即进地铁”的通勤体验。周边配套成熟，西侧紧邻凯德MALL大型商业综合体，步行可达太阳宫公园，并享有人大附中朝阳学校等教育资源。

事实上，太阳宫板块新房供应长期紧缺，上一次住宅用地出让为2022年的中建玖合府。据张凯介绍，目前，该区域新房资源紧张，玖合府已进入现房销售阶段，成交均价约11.85万元/平方米。二手房市场表现稳健，太阳公元南区挂牌价约14.6万元/平方米，红玺台约14.8万元/平方米，安馨家园、丰和园等小区价格区间为9.8万元～12.1万元/平方米。

与此同时，与太阳宫地块形成对比的是，门头沟区S1线区域组团01-12地块MC00-0605-0006地块竞拍相对平淡，由电建地产与京西门城投联合体以9.57亿元底价竞得，成交楼面价约2.35万元/平方米。

张凯表示，随着北京本轮土地成交落定，楼市格局进一步明晰，核心区域与郊区市场的分化趋势持续深化。这一趋势直接体现在房企差异化的投资逻辑上：三环至四环内拥有轨道交通与成熟配套的稀缺地块备受争抢，成为实力房企维系品牌溢价与资产价值的关键；而非核心区如门头沟地块的底价成交彰显了市场理性的一面，该区域更考验企业对成本、产品及开发节奏的精准把控。

从北京市规划和自然资源委员会此前发布的2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单看，北京近期还将供应8宗地、约27公顷，建筑规模约63万平方米，全部位于轨道交通站点周边市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域，其中朝阳区有2宗。

另据北京市规划和自然资源委员会方面消息，今年北京土地市场重点向轨道站点周边、核心功能板块、配套齐全区域倾斜，更好顺应市场需求，市场反应良好。

比如，今年成交的海淀区清河板块建发海晏开盘10天网签100套，网签去化率25%；通州区运河商务区板块中建运河玖院开盘8天网签420套，网签去化率55%；怀柔老城核心区建工嘉棠云玺开盘一周网签131套，网签去化率近六成。

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