商业用房购房贷款最低首付比例下调至30％ 机构预计更多城市将落实商办市场去库存政策

沉寂已久的商办市场迎来了重大利好。

1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效，并答记者问。会上，央行新闻发言人、副行长邹澜表示，将会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，此次调整一方面是由于各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题；另一方面则是因为在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大，叠加二手商业用房价格跌幅较大，由此导致商业物业价格跌幅更大，对整体物业价值的保持以及企业资金链好转等不利。

商业用房购房贷款首付下调至30％

为推动商办市场去库存，不少城市已经出台多项支持政策。

如武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴；上海则允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

中指研究院分析指出，未来，预计更多城市落实商办市场去库存政策，除了盘活闲置用房外，优化商办限购政策，促进交易活跃或也是重要一项。

但需注意的是，此前大多数城市均执行较高的商业用房首付要求，通常为50%，部分银行或特定项目甚至设定为60%或更高。而此次央行发布的政策属于全国性调整，将商业用房购房贷款的最低首付比例统一下调至30%。

“近年来，随着租赁市场崛起，热点城市机构或个人投资者投资商办并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合的产品，意愿明显增强，案例也有所增加。”李宇嘉表示。

以深圳为例，据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，不仅增幅进一步扩大，而且连续两年增长；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来次高值。

根据深圳贝壳研究院院长肖小平的研究，这一成交特征的形成，主要是因为不少置业者对租售比较高的产品越来越青睐，而非住宅产品刚好对接上了这种需求，特别是地段优越、配套成熟的小户型公寓。

“此次统一下调商业用房购房贷款的最低首付比例，直接降低了购买商业用房的门槛，有助于促进商办市场新的活跃度。央行加大对商办用房的支持力度，也是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升。”中指研究院表示。

李宇嘉也指出，此举不仅有利于激活置业需求，从而盘活二手挂牌或在售存量，也有利于盘活存量做保障性租赁住房或长租公寓，并且可以从金融角度支持存量物业盘活改造，间接来看有助于REITs（不动产投资信托基金）的发展壮大。

政策仍有发力空间

邹澜表示，中央经济工作会议已经明确，2026年要继续实施适度宽松的货币政策。根据当前经济金融形势需要，人民银行将先行推出两方面政策措施。一方面是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，提高银行重点领域信贷投放的积极性；另一方面是完善结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。

据悉，2024年6月，央行创设保障性住房再贷款，发放对象为21家全国性金融机构，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，利率为1.75%；2025年5月，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点。“本次再度下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，意味着保障性住房再贷款利率将降至1.25%。”中指研究院表示，“将进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房，加速收购节奏，在增加保障性住房供给的同时，进一步改善市场供求关系”。

对于外界普遍关注的降息降准问题，当天的发布会也明确“从今年看还有一定的空间”。而根据央行数据，2025年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07%。

“央行从外部约束和内部约束两个方面明确了今年降息仍有空间，或意味着2026年房贷利率存在下调预期。”中指研究院表示，在当前房地产市场环境下，降低购房成本依然是促进购房需求释放的重要举措之一，未来若有更多政策落地协同发力，或将对稳定房地产市场发挥更大作用，如给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税额度等。

“整体来看，本次央行释放多项政策利好，对稳定房地产市场将发挥积极作用。”中指研究院分析指出，结合2025年底以来监管部门释放的一系列政策信号，“着力稳定房地产市场”措施正在落地，预计未来政策仍有发力空间。

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封面图片来源：图片来源：丛森