城市更新“十五五”规划助力房地产新模式构建 业内：最大亮点是落地多项可量化指标，搭建多元投融资体系

5月28日，国务院公开发布《城市更新“十五五”规划》（以下简称“规划”），明确了2026年至2030年我国城市更新工作的发展目标、重点任务、重大工程与配套政策。

规划设定了阶段性发展目标：到2030年，城市更新行动取得重要进展，人居环境明显改善、安全发展基础更加牢固、治理水平大幅提高；到2035年，基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

同时，规划聚焦城市发展与民生改善，部署六大核心任务、七大政策举措及14项重大工程，尤其在存量资源盘活、住房品质提升、老旧住房更新改造、房地产新模式构建等领域出台多项支持政策。

“作为首次出台的城市更新‘十五五’规划，整体更加注重原则性、整体性的谋划，充分融合了城市更新前瞻性的发展理念，可持续性的发展机制，系统性的实施模式。”5月28日，中指研究院研究总监吴建钦向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）分析称。

城市更新发展目标进一步展望至2035年

吴建钦表示，在此前《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出的发展目标基础上，城市更新的发展目标进一步展望至2035年。

每经记者梳理发现，在激活城市存量资源潜力方面，规划指出，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。

加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。

因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。加强和规范存量城市基础设施资产管理。

推进“好房子”建设方面，实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。

鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。在新建、改造住宅项目中开展数字家庭建设，丰富数字家庭应用场景。

持续推动城镇老旧小区改造方面，重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。

业内：最大亮点是出台多项可落地的量化指标，搭建多元投融资体系

“本次规划核心是依托‘两个转向’推动城市高质量发展，依托六大更新任务、七大保障措施，构建可持续更新机制，助力2030年城市开发建设模式转型初见成效。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

在李宇嘉看来，本次规划最大亮点是出台多项可落地的量化指标，明确“十五五”期间老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套、城中村改造4000个等具体目标，覆盖民生、发展、安全三大更新领域，让城市更新告别模糊化推进，实现精准落地。同时，规划确立“先体检、后更新，体检更新一体化”的全新逻辑，围绕房屋安全、管线、水质、节能、数字家庭等维度开展城市体检，真正做到了有的放矢、精准“把脉”。

吴建钦也表示，规划首次在全国层面针对居住空间、产业空间、公共空间的更新改造提出了量化的发展目标。其中居住空间的更新改造规模较“十四五”有所下降，产业空间、公共空间的更新规模较“十四五”力度有所上升，这表明未来的城市更新将更加综合、更加系统。

在落地机制与资金保障上，李宇嘉指出，规划建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”的层级体系，依托城市更新项目库实现项目常态化储备、动态调整，落实“一项目两方案”机制，保障项目有序推进。

吴建钦认为，规划在城市更新政策体系支持方面，更好回应市场关注点，提出了多项创新性举措。“特别是重点提出了要构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地、健全法律法规标准体系。”

其中，在“更大力度支持盘活存量土地”方面，提出了包括过渡期满土地出让政策、土地使用权续期及地价计收规则、优化不动产登记规则等多个方面进一步明确了更好适应市场需要的政策方向。在“健全法律法规标准体系”中系统性提出了未来需要结合城市更新场景，需进一步完善的相关法律法规及标准体系，避免不符合最新形势的相关限制，为城市更新的发展提供更加匹配的制度体系。

上海易居房地产研究院副院长严跃进补充指出，本次规划搭建起财政、金融、社会资本三路并进的多元投融资体系，有效破解城市更新资金难题。财政层面整合中央支持、地方专项债、配套资金及税费减免政策；在金融层面创新老旧住房原拆原建专属金融模式，丰富市场化融资方式；同时依托REITs（不动产投资信托基金）、资产证券化、公司债券等工具，充分撬动社会资本参与城市更新建设。

“规划还明确要深度盘活城市土地、房屋存量资源，助力房地产行业转型发展。通过全面摸排存量资产底数，分类盘活老旧厂房、商住用房等闲置资源，完善楼市发展基础制度，优化保障房、改善性住房供给，支持房企转型深耕、积极参与城市更新建设。”严跃进说。

封面图片来源：王佳飞