楼市半年盘点｜一线城市领跑全国楼市复苏，“科技热度”逐渐导入楼市

科技行业的热度正在向楼市和土地市场传导：一边是买房的“新贵”多了；另一边则是围绕产业集聚区的土地争夺更趋白热化。

2026年上半年，根据中指研究院初步统计，全国重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约12%。其中一线城市同比下降约3%，二线及三四线代表城市同比分别下降约14%和13%。

但一线城市优质供给增加，购房需求支撑较强，2026年二季度以来出现明显修复——4月、5月一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，6月基本持平。

另一方面，上半年房企扩储进一步向核心城市聚集，深圳、杭州等城市热度较高，其中深圳南山、前海、宝安核心区优质地块竞争趋于白热化，部分地块溢价率突破150%，楼面价突破10万元/平方米。

一线城市继续领跑楼市复苏

今年上半年，除了楼市新“沪七条”之外，上海同步落地了如“老房收储改造保障房”等举措，精准盘活了存量。

在政策红利持续释放下，上海成为市场销售表现最为亮眼的城市。一方面新房价格稳居全国前列；另一方面，二手房月度成交量持续走高且价格稳步回暖，有效打通了置换链条。

中指研究院统计，上海新房销售面积4月同比增长超10%，5月继续增长2%，6月前4周同比增长10%；北京4月同比增长59%，5月增长15%，6月前4周受推盘节奏影响，同比增速有所回落；广州3月、4月增幅均超20%，5月同比增长7%，6月在较高基数影响下，前4周同比有所下降。深圳在4月末迎来政策优化，5月新房同比增长50%，6月前4周同比增长40%。

房价也逐步回暖，中指研究院高级分析师郑俊彤在中指市场形势及企业研究成果分享会上表示：“新房方面，核心城市优质楼盘、‘好房子’项目加快入市，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.59%，6月环比上涨0.16%。”

“二手房市场保持较高活跃度，上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%，价格环比跌幅整体收窄，6月环比下跌0.42%。值得注意的是，核心城市中，上海已连续4个月环比上涨，深圳6月环比转涨。”郑俊彤说。

今年以来，新房市场成交重心持续向改善型房源集中。根据中指数据，2026年1~5月，30城120平方米以上新房成交占比达48%，较去年全年提高2.3个百分点，其中120~144平方米房源占比扩大至32%；90平方米以下房源成交占比降至15%。具体城市来看，1~5月苏州、合肥、济南等15个重点城市120平方米以上新房成交量占比超过50%；杭州、苏州等城市144平方米以上新房成交占比超三成。

30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比 

图片来源：中指研究院

多地高端住宅迎来“年轻购买力”

上半年最受关注的强二线城市非杭州莫属。而杭州新房市场的显著特征之一，是高端改善热。

“30岁左右的客户占比约30%。”杭州“顶豪六小龙”之一的奥映世纪轩，开盘以来累计销售金额约50亿元，项目负责人7月3日向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）透露，“我们承接了部分滨江区的改善性置业需求，首次开盘到现在2个多月时间，网签金额已经超过45亿元”。

他提到的滨江区，正是杭州“科技浓度”最高的区域。近日，宇树科技首次公开发行股票并在科创板上市的注册申请已获证监会同意，区域内科创上市公司即将迎来新成员。

该区域内的新房项目，“科技购买力”含量十分突出。位于滨江区的锦川源项目5月底开盘，至6月11日合计成交50余套房，约60%的买家来自区内的科技企业。

杭州贝壳研究院院长上官剑此前接受每经记者采访时曾说：“滨江区整体的住房需求，包括二手房的活跃度、价格回调的幅度，确实体现了当前这个区域的产业厚度，宇树科技这类企业对区域内高端市场有着明显的支撑作用。”

在上海，均价约18万元/平方米的绿城潮鸣外滩，三次开盘合计销售金额超50亿元。“240平方米、285平方米、310平方米的超大户型，客群以私营业主为核心，行业覆盖实业、贸易、互联网、医疗等多元赛道，同时囊括各领域顶尖专业精英。”潮鸣外滩项目相关负责人不久前对每经记者介绍。

“这种产业背后的购买力非常强劲，主要源于行业整体向好，群体收入来源也相当多元。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析表示，从购买力层级来看，大致可以比肩豪宅市场中的“新贵”人群，或处于收入塔尖的高净值群体。因此，这类需求对高端市场无论短期还是中长期都会形成持续的正向支撑，尤其体现在核心区域的新房以及价格尚处低估区间的优质房源上。以上海翠湖天地这类地段稀缺、品质突出的二手房为例，其受关注度明显提升，整体影响偏积极。

“与此同时，随着产业持续发展，另一类需求也开始显现——部分持有科技股的投资者，会选择在合适的时点兑现股票收益，并将资金转向高端住宅市场。这类买家的占比或许并不算高，但值得关注的是，他们对市场的示范效应非常明显，往往在情绪和预期层面产生较强的引导作用。”严跃进补充说。

在合肥这样的市场，科技热度的传导更为明显。克而瑞地产研究在一份城市报告中指出，当前合肥楼市同时呈现两种不同的图景：一是新房成交均价及二手房价格的持续回调；二是战略性新兴产业批量造就新兴购买力。

“以长鑫科技为例，在合肥高新区，房产中介反馈‘10个客户里至少有4个来自长鑫’，仅星遇光年一个项目，长鑫员工就购买了200多套。这些产业新贵的购房需求，正成为合肥市高端改善市场为数不多的增量来源。”

但克而瑞也指出，“新贵”购买力对合肥楼市的拉动存在显著的结构性限制。一方面，购买力高度集中于少数高端项目，与普通二手房市场几乎隔绝；另一方面，从股权兑现到购房落地存在明显时滞，产业集聚也并未自动转化为全域楼市繁荣。

上海中原地产市场分析师卢文曦坦言：“对于大部分城市、区域而言，头部科技型企业数量本身不多，而科技密集型企业并非劳动力集中型，员工数量也有限，产生的购房需求有限，可能会带来局部热点，但暂时无法推动整体市场。”

房企“加仓”科技产业集聚城市

与此同时，产业集聚区的土地争夺也正趋白热化。据中指研究院土地监测，从重点城市拿地金额前十的房企来看，上海、杭州等核心城市土地市场更为活跃，北京、广州需求韧性较强。

2026年上半年，上海5个批次涉宅用地合计供应17宗，总出让面积约91.5万平方米，成交总金额约436亿元。

深圳土拍争抢更为激烈。6月5日，深圳南山区粤海街道地块，6家房企激战近300轮，最终保利置业以总价57.72亿元斩获，成交楼面价108680元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录，溢价率达150.74%；6月25日上半年收官战，仅一宗宝安中心区优质宅地，4家竞买人历经355轮竞价，最终保利发展以总价105.1亿元斩获地块，溢价99.05%，成交楼面价87924元/平方米。

杭州土拍同样热点不断，6月26日永久河单元C-R21/R22-60地块（省儿保南地块），在挂牌阶段已获5轮报价，历经3个小时共243轮竞价，最终招商蛇口以总价60.94亿元竞得，成交楼面价51577元/平方米，溢价率79.03%，刷新了2026年杭州土拍地块总价、单价、溢价三项纪录。

此外，杭州未来科技城地块由建发以12.82亿元竞得，溢价率23.04%，成交楼面价31991元/平方米。6月30日，杭州萧山区湘北单元XSCQ3104-12地块溢价率高达69.34%；余杭区良渚东单元YH030704-06地块，溢价率为40.38%。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，永久河地块79.03%的高溢价指向“核心区+产业人口+成熟配套”的复合稀缺，即便是2.35容积率的高层用地也能冲到“5万元+”的楼面价；未来科技城地块则继续由建发竞得，相较3天前其姊妹地块的出让，地价跳涨了8677元/平方米。

从全国范围来看，今年截至6月26日，300城住宅用地成交规模同比下降24%，出让金下降31%；5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，出让金规模环比持续增长，同比降幅收窄。房企拿地则进一步向核心城市聚集，并深耕产业集聚的板块，上半年宅地出让金TOP20城市占全国比重为61%，较2025年提升9个百分点。

“这种聚焦深耕从2025年开始出现，特别是在杭州，对于企业而言，前期有开发过项目，一方面对区域板块更熟悉；另一方面，企业前期积累了一定的客户，深耕对于开发节奏、市场把控，都会更精准，因此近两年企业对于板块深耕基本达成共识。”高院生强调。

封面图片来源：每经媒资库