专访｜温州市房地产学会会长叶维坚：现房销售稳步推进，温州楼市正处于底部构建确认阶段

8月28日，房地产领域出台多项重磅新规。聚焦温州市场，这一系列新规将对当地楼市产生哪些影响？

2026年上半年，温州二手房市场走出“冲高回落”走势：据温州市住房和城乡建设局官网数据，3月、4月成交量连续冲高，5月、6月逐月回调，但月均成交仍站稳3000套关口。

温州市房地产学会会长叶维坚近日接受《每日经济新闻》记者（以下简称“NBD”）专访时表示，本轮并非短期脉冲行情，而是市场筑底过程中的正常波动。旧周期运行规律已然失效，住房双轨制框架基本成型，楼市正经历最深刻的价值重构。

温州市房地产学会会长叶维坚 受访者供图

供需格局迎深层调整

NBD：房地产重磅新规明确了现房销售制度的推进方向。这对温州楼市将产生哪些具体影响？

叶维坚：总体来看，现房销售制度的推进思路稳健务实，坚持预售与现售相结合，为各地渐进转型留出了操作空间。聚焦温州，将在以下几个方面产生一定影响：

一是实体样板成“硬门槛”，新预售标准已成新常态。目前，温州部分楼盘已进入现房或准现房销售阶段。购房者愈发理性，不再为无实体样板房和实景示范区的项目买单。实体样板房的推出，意味着项目须基本达到结构封顶。尽管温州现行预售条件仍为工程进度达±0.00（投资强度25%），但市场实际需求已将预售标准推升至结构封顶的新常态。

二是房企资金面收紧，倒逼理性拿地，市场运行具备自我调节空间。 从逻辑上看，现房销售将冲击开发企业的融资与回款节奏。预售“回血”通道收窄后，房企需依靠自有资金或直接融资支撑至封顶乃至竣工，拿地门槛随之提高。但从市场端看，温州作为三线城市，无论国央企还是本地中小房企，历经上一轮周期调整后风险意识显著增强，多数已主动将现房销售或滚动开发纳入极限资金模型。同时，现房销售仍可收取客户定金，有助于提前锁定意向客源，降低市场不确定性。

三是短期供应节奏放缓，利好存量新房去化。 现房销售通常需2至3年建设周期，对于当前温州新房供应量持续下滑的格局而言，新增供应入市时间将被拉长，短期内有利于加速现有新房去化，缓解供需错配压力。

四是激活温州民间集资联建传统，开辟多元开发路径。 温州民间素有集资联建传统，去年就有两例低密楼盘集资联建拿地成功、进入现房办理销售合同手续的案例。若现房销售制度全面落地，有望彻底激发这一模式活力，尤其在小地块、低密度产品领域，数十人规模的合作联建更具操作性，可为市场多元化供给提供有益补充。

五是因城施策有序推进，配套政策需协同发力。对于温州等三线城市而言，现房销售制度落地宜循序渐进，坚持预售与现售相结合的过渡模式，避免急转弯给市场带来过大冲击。在土地出让环节，建议对现房销售项目给予针对性政策支持，包括允许土地出让金分期支付、适度放宽开发贷及融资条件、合理提高定金收取比例上限等，真正实现因城施策、精准调控。

二手房月均成交稳守3000套关口

NBD：上半年温州二手房成交冲高后出现回落，属于政策刺激的脉冲效应，还是市场正在构筑底部？

叶维坚：本轮行情并非短期脉冲，而是市场底部构筑过程中的正常波动。上半年温州二手房总成交约1.8万套，月度走势看，1月、2月平稳开局，3月、4月受学区房热销冲高，5月、6月理性回调，平均套数稳在3000套关口之上，未现“断崖式”下跌。交易量企稳的韧性，更符合市场自发寻找价格底部、买方逐步入场的特征。我们倾向于认为，当前正处于底部构建的确认阶段。

NBD：当前温州二手房挂牌均价较巅峰期调整较深，去化周期较长，库存压力较大。学会认为市场处于周期什么位置？

叶维坚：旧周期的“波浪型”规律已经失效。过去三年一轮的“涨跌循环”，建立在土地财政、高杠杆、投资投机盛行的旧模式之上。而新模式的底层逻辑已变，供求关系逆转、住房回归居住属性，原有周期规律不再适用。与其追问“周期位置”，不如关注“模式切换”是否接近完成。从多项先行指标看，切换已进入后半程。

NBD：温州二手房挂牌量对应什么样的供需基本面？

叶维坚：当前约5万套挂牌量处于健康区间。横向对比，温州总量压力远小于兄弟城市。上半年二手房成交约1.85万套，属较高流转水平。从结构看，二手房成交套数已远超新房，刚需群体大量通过二手房实现“即买即住、总价可控”；新房以改善型产品为主，二者形成清晰客群分层。挂牌量稳定配合较高去化效率，说明二手房市场流动性趋好，是底部夯实的重要佐证。

NBD：2026年温州土地市场收缩明显，对未来新房供应和价格体系有何影响？

叶维坚：土地供应连续六年收缩，去库存已出现拐点。截至2026年上半年，温州商品住宅狭义库存降至508万方，去化周期从去年底的27个月缩短至25.8个月，是五年来首次掉头向下。供应端，大型房企总部回避三线城市拿地，城投从“纯托底”转向与房企合作，土地市场正走向“真实需求驱动”。土地出让连续缩量，意味着2027年至2028年新开工项目明显减少，若需求端保持现有水平，供需关系将从“供过于求”转向“供不应求”，新房价格体系大概率迎来修复性反弹。

“刚需靠二手、改善买新房”

NBD：您去年提出行业要“从活下去到跑起来”。一年过去，温州房企和经纪机构“跑起来”了吗？

叶维坚：已现明显转机。房企端，地方城投从托底拿地转为联合央企、国企合作开发，本地民营房企拿地份额达50%。头部房企时隔四年获总部允许重返温州，民间资本也开始出手。经纪端，中介机构掌握二手房交易95%份额、新房渠道80%以上，是去库存和推动复苏的重要力量，但行业集中度加剧，30%的经纪人贡献70%的交易量，分化明显。

NBD：这一轮调整中，温州购房者行为模式发生了哪些结构性变化？

叶维坚：投资、投机退场，购房全面回归自住逻辑。改善客群集中购买“四代宅”等高品质产品，刚需客群以二手房和学区房为主，追求即买即住、总价可控。市场已形成“刚需靠二手、改善买新房”的清晰分层。

NBD：“低中介费”服务和线上平台获客兴起，房地产学会如何看待？

叶维坚：这是行业数字化和降本增效的必然趋势，有利于提升信息透明度。但同时也带来低价竞争牺牲服务质量、过度依赖流量忽视线下体验的挑战。房地产学会认为，行业应走向“专业分工+服务溢价”，品牌化、职业化是经纪机构的生存之道。

“住有所居”靠保障，“住有优居”靠市场

NBD：温州上半年发布了楼市“新十条”，房地产学会在政策评估方面做了哪些工作？有哪些成果转化案例？

叶维坚：针对“新十条”，房地产学会提出三点优化建议：延续“卖一买一”核减套数政策并适当延长适用周期；细化保障房与商品房边界，强化“双轨制”清晰度；加强信贷与财税协同，切实降低改善型购房的交易成本。

当前，房地产学会一方面每月发布《温州楼市蓝皮书》，追踪挂牌量、成交量、去化周期、价格指数等核心指标，形成“监测—反馈—建议”的闭环；另一方面，率先提出“好房子”三个迭代阶段：1.0空间优化型（四代宅），2.0健康科技型（“五恒”住宅），3.0近零能耗型（被动房），引导房企从“拼地段”转向“拼品质”；此外，探索AI技术在存量房评估、城市更新等场景的应用，为行业提供科研支撑。

NBD：您从业近30年，用一句话总结对行业未来的判断？

叶维坚：未来楼市将彻底分化，“住有所居”靠保障，“住有优居”靠市场。温州楼市已从“总量驱动”转向“结构分化”，悲观大可不必，但必须放弃“普涨”幻想，拥抱“分品质、分人群、分政策”的新逻辑。