“8·28”楼市新政满月观察｜北京超5000套新房涌入市场，已现2个“日光盘”，有客户交完首付再去旅游

“2小时15亿元，去化率100%。”9月27日上午，北京市大兴区未来元著开盘，项目方很快就发出了成交喜报，并预告10月1日将加推二批次房源。

“中秋假日3天累计签约414套，创北京单周销冠。”9月28日，北京市石景山区龙樾璟序发布数据。“月底签约，还能享受开盘折扣优惠。”项目置业顾问表示。

刚刚结束的中秋小长假，北京新房市场延续了此前的开盘入市热度。从开发商发布的相关信息看，昌平区未来城星寰时光营销中心开放首日到访超1500组，大兴区兴宸揽阅开放3天到访超2000组。与此同时，据克而瑞方面发布，9月21日至9月27日，北京新建商品期房共网签1320套，涉及80个项目，网签总金额98.70亿元。此前共有龙樾璟序、宸园139、瑜海沄颂、亦庄国贤府、金茂满昱、湖映天青6个新盘集中入市，在首个完整网签周内合计网签851套、64.45亿元，占全市期房网签套数的64.5%、金额的65.3%。

北京石景山一新房项目，购房者正在看房    图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

超5000套新房入市，已出现2个“日光盘”

北京这一波开盘入市潮正是始于“8·28”新政节点。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）梳理发现，8月28日当天，北京市住建委就发出了3张预售证，分别涉及保利熙瑞（2张）和宸园139。9月发证节奏明显加速，9月17日当天，北投和璟、熙悦京晏、青云国樾一同取证；9月25日当天，首创禧瑞都苑、未来城星寰时光、北京沄玺一同取证。据每经记者统计，“8·28”新政以来北京取证的新项目已经来到21个（含加推）。

开发商们的开盘节奏也践行了“速度就是生命线”这句话：熙悦京晏9月17日取证，9月20日开盘，仅3天；龙樾璟序9月19日取证，9月22日开盘，同为3天；亦庄国贤府9月15日取证，9月19日开盘，仅4天；瑜海沄颂9月12日取证，9月21日开盘，间隔9天……取证开盘周期较过往平均20—30天的周期明显压缩。

值得注意的是，9月19日至22日是北京楼市今年“金九”的开盘高峰。9月19日湖映天青、亦庄国贤府、金茂满昱三盘同日开，其中湖映天青官宣296套房售罄，亦庄国贤府官宣销售408套，金茂满昱发布的海报显示认购数为117套；9月20日宸园139、熙悦京晏开盘，9月21日瑜海沄颂开盘，项目方宣称单盘销售75亿元；9月22日龙樾璟序开盘，项目方官宣销售664套。从结果看，这4天集中贡献了本轮大部分认购量。

北京大兴区一项目营销中心    图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

根据目前开发商发布的数据情况统计，未来元著、湖映天青“日光”，龙樾璟序、亦庄国贤府、熙悦京晏均热度较高。价格方面，这批新入市房源中既有低总价的刚改走量盘，也有6万元/平方米—8万元/平方米区间的改善型项目，还有10万元/平方米以上的高端改善产品。整体看，国央企开发、第四代住宅高得房率、地铁/配套成熟成为去化关键因素，定价偏高、产品无差异、位置偏远的项目依旧去化艰难。

图片来源：中指研究院

中指研究院分析指出，9月1日至9月27日，北京新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模。部分房企也在加快施工进度和取证节奏，对于新政前已达到或接近预售条件的项目，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期。这也意味着，短期供应端仍将以存量项目为主，新政尚未形成明显的供应断档。

“金九银十”成交或将保持一定增长

中秋假期，每经记者在大兴区未来元启现场看到，该项目已处于准现房实景阶段，所有楼栋均已封顶，正在进行外立面安装、窗户玻璃装配和内部精装修。尽管正值假期，营销中心依然有不少客户看房咨询，样板间也同时有多组客户参观，茶水区的小零食不断供应，灯笼制作相关工作人员也一直忙个不停。

“现在入市的很多新盘首开都卖得很好，有客户假期首日就来交了首付，然后出去旅游。”有置业顾问向每经记者表示，新政对开发商来说，成本其实增加了很多。新出让地块要求封顶才能卖、竣工备案后才还月供，基本等于把预售融资这条资金通道堵上了。为了早点封顶、早点回款，工地要加人、加班、保节点，管理成本和返修风险都上来了，建得太急后续可能也会影响产品品质。“不过我们的项目不受新政影响，可以正常付首付、正常放贷。”

此前的9月24日，每经记者在工作日中午到访石景山区龙樾璟序营销中心时看到，不断有购房者前来看房，洽谈区也基本坐满了客户。“这已经是我们客户比较少的时候了。”项目置业顾问当时就表示认筹情况很好，已经开始筛选资金实力一般的客户，比如缴纳认筹金后无法尽快交齐首付的群体。

当日，北京发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，是“8·28”新政后全国首个出台系统性实施细则的城市。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向每经记者表示，整体来看，北京采用了新老划断与分类推进的方式，政策明确了项目“新老划断”条件，设定重点监管额度、现房销售定金收取比例、土地出让金分期缴纳等关键环节，但预售资金监管的具体办法，例如重点监管额度测算标准等有待进一步明确。

“‘8·28’新政对存量项目设置了过渡安排，已取得预售证的项目按揭发放可按原规定执行，新政前已取得工规证的项目也仍可按照原预售条件推进。当前在售和可售房源大多形成于新政之前，销售市场短期受到的直接影响相对有限。”曹晶晶表示，从目前表现看，今年北京“金九银十”预计将保持一定活跃度，整体市场有望延续当前相对稳定的态势，成交或保持一定增长，但分化仍然存在。

封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄