上海10月二手房成交量增价稳，核心区域高端房源持续“领跑”，风貌别墅成交引关注

上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发布的数据显示，今年10月，上海二手房（含商业）累计网签量达到24653套，环比上涨4.2%，同比增长32.9%，创下2021年以来的同期新高。

值得注意的是，在此背景下，上海核心区域二手高端住宅项目房源持续“领跑”。例如，近日，有市场消息称，位于黄浦区新天地板块的中海恒昌玖里项目，成交一套风貌别墅，建筑面积453.88平方米，单价冲上50万元/平方米。

对此，《每日经济新闻》记者日前实地走访了这一区域，并通过采访房地产中介等业内人士，实地了解高端住宅项目成交情况。

11月10日，恒昌玖里项目现场。 每经记者 包晶晶 摄

核心区域稀缺房源“抢手”

“前段时间，（中海恒昌玖里）的确成交了一套，我们能查到的网签价格是1.92亿元。”尚呈豪宅的置业顾问小梁对《每日经济新闻》记者表示，“市场上说的价格是否真实，只有当事人才知道了。”

《每日经济新闻》记者根据小梁提供的总价估算，实际网签均价约为42.3万元/平方米。

据小梁介绍，其了解的那套成交的房源，“是一栋稀缺的独栋别墅”，“整个新天地板块的别墅卖得都好，中海恒昌玖里带看数量还是比较多的，整个小区都是别墅，比较受欢迎。”

公开报道显示，2024年6月27日，中海恒昌玖里49套风貌别墅开盘，过会均价（楼盘通过政府部门价格备案、获准预售时的整盘平均单价‌）29.8万元/平方米，开盘首日即告售罄。

《每日经济新闻》记者了解到，中海恒昌玖里周边高层住宅也是全市高端住宅的风向标。例如，翠湖天地六期开盘均价为21万元/平方米，单套总价为7500万元至3.5亿元，该项目开盘推出108套房源，当天售罄。

“（中海恒昌玖里的独栋别墅位于）市中心，（系）花园住宅，这些关键词都指向了绝对的稀缺性。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示，“项目产证上的花园面积意味着住户独享，再加上恒昌玖里是近两年的全新产品，舒适度层面比传统高端住宅更有优势。”

二手房成交“量增价稳”

今年以来，上海二手房市场在经历了“金三银四”后，进入平稳运行状态。9月落地的现房销售相关新政，对市场形成拉动。进入10月后，上海二手房成交呈现量增价稳、底部夯实的特征。

上海中原地产的数据显示，10月，上海二手住宅成交2.26万套，环比增加6.60%，同比增加34.89%，创近6年来同期新高。价格层面，据中指研究院统计，10月，上海二手住宅样本均价为55188元/平方米，环比微跌0.24%，基本延续此前表现。

值得注意的是，2026年下半年以来，上海二手房挂牌房源量价均呈现稳定态势，截至10月，库存量基本保持在2025年高峰期的70%水平，挂牌价格较今年低点提升了1.8%。

随着上海一批按优先购房政策购入、带有5年限售约束的新建商品住房陆续解禁可售，这类房源业内习惯叫 “限售次新房”，而市场对于这类解禁房源的价格走势持续关注。

《每日经济新闻》记者注意到，中指研究院选取部分解禁次新房样本统计显示，区位分化进一步显现，核心区域高端住宅领涨，外围及远郊项目则深度回调。

例如，位于市中心黄浦区的两个样本项目，平均价格涨幅为51.9%，位于徐汇区的两个样本项目涨幅23.1%，位于虹口、静安的样本项目分别上涨17.2%和11.5%，而位于临港、金山、长宁的样本项目价格跌幅均超20%。

“从目前市场结构看，对于买房人还是比较难选择的，需要认真评估区域、板块，挑选合适的产品，不是所有的二手房都能保持价格优势。”卢文曦向《每日经济新闻》记者如是表示。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄