华联控股默默耕耘——成长可期

在寸土寸金的深圳，华联控股股份有限公司（000036,SZ）向来以旧改专业户闻名。

华联控股早在1994年便已在深圳证券交易所上市，现大股东是华联发展集团有限公司，占股比例为31.32%，目前主营业务为房地产开发及自有物业租赁管理。根据华联控股今年半年报财务数据披露，华联控股在房地产销售业务的毛利率为79.25%，在租赁及相关收入的业务上毛利率为54.28%。其2014年3季报财务数据显示，截至9月30日，华联控股今年已完成的营业收入约为1.56亿元，净利润约340万元。目前的微盈利状态，主要原因是深圳、杭州、千岛湖等多个在建地产项目未开始销售所致。

据悉，华联控股在深圳目前有3个旧改项目，分别是华联城市全景花园（原称新安27区华联片区）、华联南山A区、华联南山B区更新改造项目。其中，前者已被纳入深圳市2014年度重大项目。该项目计容积率建筑面积约为19.7万平方米，其中，商品房14.8万平方米，商业物业2.4万平方米，保障性住房2.5万平方米。

华联控股方面表示，该项目将建设为超高层居住社区。据悉，这一项目位于宝安区创业路与公园路交汇处，位于地铁环中线洪浪站，与宝安灵芝公园仅一路之隔。是继“城市山林花园”开发后，作为华联“城市系列”的第二个高尚住宅项目，建成后将成为目前宝安区最高住宅。产品主要以中大户型为主，户型面积多在120平方米以上，总房源不高于1319套，配建停车位不少于1725个。该项目按计划于2014年12月完成地下室结构工程施工。目前建设进度超出预期，部分工程主体已建造至3~4层。

虽然，旧改项目从申报、拆迁到平整土地耗时颇长，尤其是从立项申报至批复阶段，以致整个项目的运作周期相对较长，不符合地产开发商高周转的逻辑，极大考验企业的运营能力。但是，业内人士表示，旧改项目的本质是通过立项申报将自身存量工业或其他属性的土地更新改造为商业用途，需缴付的土地出让金可以享受一定折扣及免息分期付款等优惠，尽管更新项目周期较长，然而项目所在区域多为中心区，升值空间大，因此相比常规招牌挂项目，毛利率反而更高。

据悉，在“华联城市全景花园”项目中，土地出让金合计12.67亿元，华联控股目前已在本年内按约定分期支付了全部土地款。华联控股方面表示，该项目将于2015年四季度开始预售。

除了华联城市全景花园项目外，华联南山B区项目也通过审批阶段，进入实操环节。10月30日，华联控股发布公告称，由该公司控股子公司华联置业申报的华联南山B区城市更新单元规划项目，已获深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会原则通过。

目前，华联南山B区项目的旧厂房拆迁筹备工作也在进行中。该项目已披露的功能定位显示，未来这一片区将成为以互联网、信息产业为主导的综合产业园区。该项目已在2012年被深圳市规划和国土资源委员会纳入 《2012年深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划》。

据悉，该项目用地总面积约5.2万平方米，计入容积率建筑面积约21万平方米，其中，产业研发用房14.7万平方米、产业配套用房约5.9万平方米(含商业服务设施1万平方米)。在完成深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会的审批后，该项目还需要在深圳市南山区城中村(旧村)改造办公室及深圳市规划和国土资源委员会办理下一步相关报批手续。华联控股方面表示，该项目的开发主体确认事宜正在进行公示，预计12月底前完成该项工作的审批手续。

华联控股方面透露，“华联南山A区”项目正在推进产业规划申报工作，已委托深圳某研究中心对“华联南山A区”项目进行产业规划研究，初步计划于年内完成该项目的产业规划申报工作。同时，有关该项目的更新计划立项申报工作也在有序筹备中。

因为进入深圳较早，所以华联控股目前握有20多万平方米相对廉价的工业土地资源，此外，旧改项目中的用地绝大部分属于将其原有的工业项目的土地资源进行立项、更新改造，且不需要履行招牌挂程序，所以，深圳的城市更新项目在土地成本控制方面具有先天优势，华联控股坐享其成。

华联控股另一深度耕耘之地是杭州。据其2014年半年报披露，华联控股在杭州在建的项目有两个，UDC·时代广场城市综合体项目，千岛湖半岛小镇低密度住宅项目。

其中，前者由UDC·时代大厦写字楼项目、UDC·钱塘会馆商住项目和UDC·全景天地酒店项目组成，总建筑面积约为26万平方米。据悉，写字楼项目由A、B两幢塔楼组成，2010年底已建成交付使用，一幢于2011年售罄，另一幢现自持出租；钱塘会馆商住项目已取得预售许可证；五星级酒店项目已经完成主体结构性封顶，正在开展精装修工程。

位于杭州千岛湖的半岛小镇，则是一个低密度住宅项目。2014年3月份开始土石方施工，预计今年年底前完成该项目会所的土建结顶。

此外，华联控股还持有中冠A股票4310万股，目前市值9亿多元。近日公告拟处理招商银行等可供出售金融资产的价值8000多万元。

综上所述，华联控股经营稳健、资产质量优良，经过多年的默默耕耘，其在建、已建的地产项目将陆续进入销售回报期，届时企业将步入新一轮的良性发展时期。（文/江周）