800亩海岛度假村烂尾 舟山的旅游地产市场怎么了？

面朝大海，春暖花开……

喂！想什么呢？做梦都想拥有一套海景房，没事发个呆拍比重文艺范儿的照片是不是？

现在看来，这个“海岛梦”做得有点过头了。

靠近东海的浙江舟山是我国首个群岛新区，素有“千岛之城”，是著名的海岛休闲旅游度假胜地，经历了前几年房地产投资热潮后，如今似乎乍现隐忧。日前，一处位于舟山市岱山县的海岛度假村项目被曝面临烂尾风险。

近日，记者实地采访发现，该项目名称为峰景湾海尚公馆，地处风景宜人的岱山岛码头东侧山外山岛上，早在2004年就已经拿地开建。目前，该度假村的一期已正常交付，剩余近20万方的在建工程则因为开发商的破产而面临烂尾。

 

烂尾

有烂尾风险的这个项目位于岱山本岛客运码头东侧山外山岛上。峰景湾占地800余亩，规划户数1280多户，项目由多层、联排、小户型高层公寓。推介宣传称：“峰景湾海尚公馆将规划建设国际豪华游艇俱乐部、五星级休假酒店、时尚商业街区、山林公园、地质公园等各项高端配套。”

1月9日，邦地产记者来到位于岱山本岛码头东侧的峰景湾项目现场，看到该项目离本岛距离仅几十米，中间有桥相连，距离码头步行在十分钟左右，过桥往西，是目前已交房入住的一期小区，由于正值冬季，小区内人流稀少，在最西端的两幢高层至今未有人员入住。

而小岛东侧和南侧则为大量在建烂尾楼，其中有20幢左右公寓楼已封顶，不少楼房外层的钢架尚未拆除，此外还有大约30多幢排楼。据岱山本地一家房地产人士告诉记者，项目负债额度可能达到10个亿以上，要找接盘下家困难极大。岱山住建局相关人士则回复，目前债务具体额度还没有完全统计清楚，但确实数额巨大。

浙江省岱山县住房保障和房产管理局局长方莲说，峰景湾项目的开发公司三林房产已经于2013年申请破产，2014年发布了三轮破产重整公告，至今未找到接盘者。

一份编号为(2013)舟岱商破字第2-2号的岱山县人民法院公告显示，经过三轮转让公告，价格由47620万元降到38500万元，至今没有找到接盘方。

峰景湾项目的开发商万嘉旅游开发有限公司隶属于一家宁波企业——三林控股集团有限公司，该公司成立于2005年，是以休假小镇为核心业务，含景区投资开发、景区管理、旅游、酒店、旅行交通和物业管理等业务的综合性旅游度假集团，公司注册资本为1亿元人民币。

其中，三林地产有限公司为三林控股集团的主要成员，是一家以度假地产开发为主，涉及酒店投资经营和旅游景点投资开发的企业，成立于2004年。

作为峰景湾项目的拥有者，三林控股集团有多家度假地产开发的经验，其老总陈联明作为业内专家多次见诸报端。资料显示，陈联明曾担任南方证券副总裁，26岁获得复旦大学经济学博士，同年作为宁波市政府1号人才被引进，成功组织了杭州湾大桥的前期资本运作，并被任命为宁波交通房地产有限公司总经理。2002年，29岁的陈联明创建了三林控股集团有限公司的前身三林投资公司，2006年被评为感动奉化的10大人物。

 

病灶

方莲表示，在峰景湾开发过程中，主要问题还是销售经验不足，“在二期开发之前，政府方面其实已经察觉到项目资金可能存在问题，并进行相关的询问，也没有提前颁发预售证，但最终，该项目还是不得不停止。”

有“海天佛国，渔都港城”之美称的舟山，旅游业一直以来是支柱产业，随着跨海大桥的开通，以及舟山海洋旅游试验区推进，舟山旅游地产开发投资强劲，旅游地产主要分布于朱家尖、桃花岛和岱山秀山岛等旅游资源丰富的区域。

舟山目前最火热也最常见的是旅游度假地产和旅游住宅地产，主要类型为旅游宾馆、度假村、产权式酒店和旅游区低密度住宅。仅在岱山县的秀山岛一隅，就汇聚了东方蜜月城堡、蓬莱阁、秀山湾度假村、金沙湾雅墅等多家旅游地产项目。朱家尖岛上部分房产项目如南沙风情假日公寓、璞缇海海景公寓以及绿城朱家尖东沙度假村等，以及桃花岛上所有的房产项目均属于旅游地产项目。

火上浇油的是，舟山市2010年10月12日出台的《关于进一步加强我市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确，“自本《意见》发布之日起，除旅游房产外，暂定本市及市外居民家庭只能在本市新购1套商品住房(含存量住房)”，该《意见》把旅游房产排除在“限购令”之外。

对于旅游地产市场来说，目前最大的风险是项目的市场前景难以估计。和普通住宅不同的是，旅游地产的主要营销渠道往往不在项目当地。宁波、上海、杭州及浙江各省市等地都可能是项目的推广地。

方莲告诉记者，在岱山在售的旅游地产项目中，目标客户主要还是指向宁波、上海等地，在2014年上海房地产春季展示会上，岱山县的多家旅游地产项目就以组团方式参展。她同时也承认，从2014年以来，受大环境影响，“投资旅游地产的人群不多，销售业绩平平。”

就峰景湾海尚公馆项目，方莲称，在提出前期规划中，项目还是比较被看好的，“其中一期开发的多层住宅项目定价比较合理，卖的也比较好，吸引了不少宁波、上海等地的客户购买，但是另外两幢高层建筑，定价5000元每平方米，比当时岱山的房价高出三分之一，销售业绩不佳的同时，开发商又贸然决定把剩余的近20万平米项目同时动工，最终因为资金问题破产。”

 

药方

据舟山统计局数据显示，2014年舟山房地产市场销售成绩平平，虽然限购松绑、人才购房政策及房企促销活动频繁等利好因素在一定程度上拉动舟山房地产市场消费，但受房地产刚性需求减少、买房心理及去年同期基数较大影响，11月份，舟山市商品房销售面积9.24万平方米，下降50.8%；1—11月，商品房销售面积76.07万平方米，同比下降22.6%，降幅比前三季度扩大6.4个百分点。

与此同时，该地的房地产投资持续快速增长。2014年11月份，全市房地产开发投资20.15亿元，同比增长103.9%。1-11月，舟山市房地产开发投资210.74亿元，增长60.0%，增幅比前三季度提高5.8个百点；房屋竣工面积为121.99万平方米，增长30.7%。

浙江大学管理学院休闲管理研究所所长王婉飞对记者表示，旅游休闲地产的发展主要受到资源、资金、市场等要素的影响。

“旅游地产的开发需要先导性的眼光，不能因为近期市场的低迷而停滞，度假旅游的需求是趋势，政府需要有长期的发展规划，开始也许可以从农家乐、休闲民居这样的基本休闲项目开始，慢慢发展更高端的旅游休闲项目，切忌一步到位的思想，避免出现过快的开发。”

而针对国内一些城市旅游地产所出现的“高空置率”问题，国际旅游地产专评委副主任林峰曾认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。要解决目前的高空置率问题，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。

仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥则称，旅游地产未来的主要发展模式主要有资源+主题酒店、养生地产和文化产业与地产结合三种，开发商可以根据自身项目的地理位置、地域特点、自然资源、历史文化等条件和详细精准的前期规划，选择适合项目的发展模式。

 

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