你绝对想不到，出海的中国房企里，它比绿地万达更牛……

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出处：邦地产

记者：尚希

导读

最近找王家明喝咖啡的人越来越多，但是他却很头疼，开玩笑说，有种“狼多肉少”的赶脚。

作为莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事，王家明的工作就是接待来自中国的投资者，包括绿地、万达这样的巨型房企，也有单枪匹马的创业者。所有人找他的目的只有一个，就是想得到合适的投资机会，但王家明告诉他们，机会已经越来越难找。

一

就拿澳大利亚的市场来说，人人能当开发商。

“在国外开发相比来说很容易，只要有资金，就可以寻找一个项目经理，他可以帮你联系到银行贷款、建筑团队、设计师以及销售团队——谁都可以做开发商。”在王家明的客户名单里，他甚至接触过在国内制造玩具或者钢铁经营者，他们来海外购买项目，做起房地产开发。

王家明掏出一份英文报纸给邦地产记者看。那是2015年1月19日的一张澳大利亚报纸，其中3版头条新闻是一篇名为《Chineserampuppropertybuyingsprees》的新闻，配图中赫然有三个熟悉的面孔：王健林、许家印以及郭广昌。中国开发商已经霸占了国外报纸的头条了！

这篇报道列举了中资在澳大利亚最大的开发商，包括万达、恒大、上海升龙集团、绿地、碧桂园、富力、保利、复星以及福星惠誉房地产有限公司。

我问王家明，这一年，在海外投资房产的中国“黑马”是谁？他立即笑：当然是升龙。

这个名字颇为陌生。查询后我才知道，上海升龙投资集团有限公司于1999年创办，总部位于浦东新区。在国内外已建和在建的房地产开发面积达3000万平方米，总投资1200多亿元。业务遍布香港、上海、南京、天津、福州、厦门、泉州、昆明、西安、郑州、洛阳、济源、鹤壁等国内十多个城市和地区。

谁也没想到，在国内算是默默无闻的它，却在澳大利亚超越了万达和绿地。“如果算上还没有披露的一项投资，它应该是目前在澳大利亚投资额最高的。”王家明说，2014年12月，升龙集团刚刚在悉尼北部完成了两笔总值2.2亿澳元的投资。

去年9月，升龙集团在悉尼以1.7亿澳元（9.74亿人民币）成功PK掉本土最大开发商，夺得NorthRyde的CSIRO综合园区，这也是其在澳洲拿到的第5块版图。此前，它在悉尼、墨尔本、珀斯等澳大利亚三大核心城市均已布了局。

 

二

升龙集团的开发路径是所谓的“第四波海外投资浪潮”中的一个非典型代表。其实，还有不少活跃在海外市场的开发商，这些人在国内可能只是一家工厂的厂长。

王家明告诉邦地产，JQZGroup的张健秋就是江苏的一名工厂主，他将在国内管理工厂的流程搬到了澳洲当起了开发商，年开发量上千套，在当地市场已经算得上是比较大的开发规模。此外还有来自北京B1Group的祁岳。这些不知名的人物，在千里之外的澳大利亚房地产市场异常活跃。

莱坊最新发布的《中国对外房地产投资报告》显示，近年中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。截至目前，中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年，中国流入这三个市场的资本比2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额会达到或超过2013年的水平。”王家明说。

伦敦的核心区域，基本被中国投资占领了

也正是这拨人组成了海外投资第四轮投资浪潮。在最初几轮海外投资浪潮之后，海外市场上出现了由超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商组成的第四轮投资浪潮。

 

前三轮都是谁掀起的浪潮？

莱坊的报告称，最初出海的投资者主要集中在主权财富基金以及银行，目的以投资优质资产及收购物业自用为主，包括中国建设银行收购伦敦以及香港的项目。

紧随其后的第二轮投资则以大型开发商为主。统计显示，已经在海外投资的品牌房企包括：万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力、雅居乐以及新城控股。还有一些正在谋划去海外投资的，有保利、恒大、远洋、招商、金地、佳兆业、华夏幸福基业以及复地集团。

伴随着品牌房企的大举出海，险资的动作也越来越多，他们构成了第三波浪潮的主体投资者。“与开发商重视住宅市场不同，险资更看重投资物业的回报率，一般集中在市中心金融区的核心项目。”莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言讯对邦地产记者如是说。

“有些企业的投资甚至超过了万达、绿地在当地的投资，也是因为他们在当地有非常强的本土化资源积累。”王家明举例，负责升龙在澳洲投资的管理者，是在悉尼留学后成立了公司，本土化更强。而万达、碧桂园等房企都是往外派遣的负责人，需要有一个熟悉和了解的过程。

一位接近澳大利亚市场的知情人士对记者透露，升龙集团甚至挖来了当地市议会的某高层担任公司总经理，“他们会更懂得游戏规则，知道界限在哪里。”

的确，有很多人一开始并不知道怎么玩。

“有些人一来就请州长吃饭，这完全没有用。”王家明笑着说，在澳洲，即便是受贿一瓶红酒，官员也必须下台。所以当很多中国人指望靠送点礼缩短审批时间，就会发现完全没用。

 

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