除了郑东新区 还有哪些“鬼城”有希望复活？

被称为“中国最大鬼城”的郑东新区“复活”了，而其他的一些“鬼城”渐显复苏迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，城市的发展是有一定规律的，有自发过程，也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体，尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动，则城市才有活力，城市规模才会不断扩大。

在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来，新区建设起来也不能立刻住人，配套设施、产业跟进、产城融合等一系列的客观条件，都需要时间。郑东新区今天的发展，恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

给“鬼城”讨个说法

有观点指出，“空城”、“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向。决策层一直强调，城镇化的核心是人的城镇化。目前看来，有些地方的做法方向有点偏。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉邦地产君，对城市的定位，不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说在短期内一定数量的空置，为城市建设做出的是提前量，这一类算不上“鬼城”。这些城市可通过一定时间，把轨道交通、公共配套成熟起来。而随着基础设施的持续优化，高净值人口不断导入，新城才会逐渐完善。

他认为，有一些地方完全违背了经济规律，本来应该容纳10万人，结果造了容纳100万人的新城，这就是名副其实的“鬼城”了。一些地区的房地产投资在上升，而整个城市的吸引力在下降，这类城市的发展思路值得商榷。

如何给“鬼城”纠偏，上海易居研究院研究员严跃进认为，首先要给房地产去“功利化”，既要防范唯GDP论，也要防范地方政府借机大肆卖地。其次则是要有一个新常态的意识。要从造城转变到提供宜居生活空间的思路上，即关注住户的居住和发展需求，真正将就业机会、商业配套、居住空间进行协调。最后则需要有务实的精神，在产城融合的过程中，通过落户政策、社会福利保障等来引导人口流入。

“鬼城”如何复活？

据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与中国城市过去5年来的扩城“大跃进”有关。国土资源部2013年的一项调查显示：全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

规划新城新区已成为难以遏止的冲动。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市一共规划建设55个新城新区，有一个省会城市甚至要新建13个新城区。

牛凤瑞表示，没人说一线城市某个区域成为“鬼城”，往往是指二三线城市的新区。

那么什么样的“鬼城”会率先改变面貌？牛凤瑞给出了一个公式，“鬼城”改变面貌的时间，等于其依附的主城区发展势头除以主城区与“鬼城”的距离。换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易脱去“鬼城”的帽子。主城区对于新城扩散又随着两者之间距离的增大而衰减。也就是离的越远，辐射能力越弱。这样的“鬼城”改变面貌的时间也越长。

严跃进分析，“鬼城”能否复活，要看此类鬼城出现的原因和要素供给能否跟进。

第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，而忽视市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到，关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”购房者来买房，结果产生了很多空置房，此类“鬼城”未来人口导入还是会比较吃力。

第三类是城市重心转移背景下的城市，比如郑东新区就逐渐承担老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣是必然的。

具体哪些鬼城正在“复活”，或者已经“复活”？开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”？邦地产君将在未来制作《“鬼城”复活白皮书》，供读者参考。