大名城基金首期21亿投向浦东项目 只是换一种方式融资？

每经记者 杜冉乐 发自成都

楼市进入白银时代，“现金流滚资产”模式玩不转了，上市房企频频涉足基金、资管等，“探索‘轻资产化’路子”，这引来资本市场联翩浮想。

5月20日，酝酿逾半年之久的大名城城镇化投资基金（以下简称大名城基金）终于出手。大名城（600094，SH）公告称，前述基金首期产品为一款券商资管计划，拟委贷21亿元投向大名城位于浦东新区一地产项目。

一则看似简单的公告背后，《每日经济新闻》记者发现，上述基金一系列复杂的结构化设计，其实为大名城“量身定制”。在多位地产私募人士看来，该基金模式实为过桥融资，并非轻资产化。

21亿委贷“输血”浦东项目

今年5月14日，大名城全资子公司上海名城钰联合体耗资50.76亿元拿下浦东新区唐镇新市镇两宗地块，总占地面积11.34万平方米。

按照投资安排，上述项目正是大名城基金的投资标的，也是大名城实施上海、北京等一线城市聚焦战略，加快公司一线城市房地产项目布局的重要举措。

“浦东整个将划归自贸区，前景广阔，这个项目有投资价值。”方咏投资（上海）有限公司董事长陈哲源如是说。

拿地仅一周，大名城基金即推出了首期产品“长江财富-金石名城一期A类系列专项资产管理计划”（暂定名），其拟向上述浦东地块委托贷款21亿元，委托银行为中信银行上海分行，贷款期限最长为3年，利率为经双方协商并参照贷款基准利率而确定的固定年利率。

在海工融资租赁总经理刘军厂看来，基金设立专项资管计划，一个主要目的是为了实现募资合法化，另一个是为了公开发行产品。

《每日经济新闻》记者注意到，上述专项资管计划依据大名城、中信证券、金石投资、长江财富（长江证券旗下的一家基金子公司）共同决策，通过大名城基金1期“嘉兴金城投资合伙企业（有限合伙）”（以下简称金城投资）投资浦东项目。

大名城披露公告称，前述资管计划最大规模为37亿元，其中A1类期限9个月，满6个月后可提前结束；A2类12个月，满6个月后可提前结束。A1类预期收益率8%，A2类预期收益率8.5%。

与上述资管计划预期收益率相比，来自用益信托网的数据显示，当前房地产信托预期收益率为9.66%，最高可达10.07%。

就是一种融资方式

对于21亿元的委贷融资，大名城基金设置了结构复杂的担保措施，包括大名城今年5月14日将原全资子公司凯悛实业99%股权通过“卖出回购”形式转让予前述基金的管理人金城投资，而后者间接控制了御雄实业49%股权，而御雄实业剩余51%股权为名城钰所持有。

为了确保凯悛实业99%股权的回购，大名城及其实际控制人俞培俤还向金城投资提供连带保证担保，且名城钰将持有御雄实业51%股权、大名城持有凯悛实业1%股权均向金城投资做了股权质押担保。

记者注意到，在上述资管计划中，中信银行上海分行为委贷银行，但在大名城的公告中，却成了此次担保事项的债权人。

公告显示，大名城愿意为债务人御雄实业履行债务向债权人提供最高额保证担保，目的是债权人与债务人御雄实业在一定期限内会涉及多笔债权。也就是说，下一步还会有多期资管计划发生委贷。

不过，中国银监会今年1月发布《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》，明确委托代理关系，商业银行按照责利匹配的原则，收取代理手续费，不承担信用风险等。

全国房地产商会理事、上海交大房地产金融总裁俱乐部副理事长李骁表示，一般而言，这种资管计划可能是相关方与银行达成合作，银行按比例配资，从大名城基金委贷模式来看，就是一种融资方式，算不上一种金融创新。

“轻资产化，应该说是整个房企发展模式的一种变革。”李骁补充说。

对此，《每日经济新闻》记者昨日致电大名城董秘张燕琦，但其公开电话一直无人接听。