近20单吸金近千亿元 长租公寓ABS转向公募REITs才是王道！

图片源自：视觉中国

自2017年起，资本开始抢滩长租市场，龙湖、保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。2017年成为了长租公寓ABS市场的元年。

长租公寓ABS吸金近千亿

据联讯证券介绍，目前我国长租公寓证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS，重资产的CMBS和类REITs。他们的区别在于证券化的底层资产不同。

轻资产的租金收益权ABS就是以租金收益权为底层资产，实质上是一种应收账款类资产证券化，没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产。类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产，以商业地产为抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池。CMBS和类REITs最大的区别是类REITs不直接就商业物业进行操作，原始权益人通过将物业注入项目公司，以项目公司股份转让的形式转让商业物业。

据火山君（微信公众号：huoshan5188）统计，2017年以来，市场上相继推出了近20单公寓类资产证券化产品，涉及资金超900亿元。比如，今年以来，碧桂园、越秀、自如、蛋壳公寓等企业纷纷发行了长租公寓ABS，并以房企类发起人发行规模较高，动辄上百亿，而且以类REITs形式居多，不过，火山君（微信公众号：huoshan5188）也注意到，就在长租公寓ABS火热的同时，一些长租公寓ABS却频遭中止，比如今年7月，朗诗寓长租公寓一期ABS、百度租房分期ABS等遭到中止。

2017年以来公寓类资产证券化产品：

数据来源：CNABS、国泰君安

“现在长租公寓ABS发行大部分都是比较成功的，必须要有投资人认购才能发行。但是中止也是比较常见的现象，原因有各种各样，有来自发行价格的，也有来自投资人的”，和逸金融CEO庞阳表示：“现在一些运营企业想要通过ABS融资，一个难点就是租售比较低，从资产端看就两个需求，一是用什么成本融，二是能融多少钱。如果租金收入偏低，然后拿这个收入去做ABS，融到钱的规模可能就会较少，不满足企业需求”。

此外，前述沪上券商资管人士也表示，现在从市场上发出来的公寓证券化产品来看，都是处于第一梯队的企业，比如具有国企性质的保利、招商蛇口，还有就是有较大规模的自如、新派等。虽然理论上说ABS发行不看发起人主体资质，但是在目前国内情况还是要考虑在内。还有就是从券商管理人以及交易所审核标准来说，都还是具有较高门槛的。

向公募REITs推进

今年3月，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功发行，这是国内首单央企租赁住房类REITs，也是首单储架发行类REITs。有评论人士称，储架式分期发行不仅是一次融资，更是间接实现了公募REITs的扩募功能，已经非常接近真正的公募REITs。

业内人士表示：“现在长租公寓ABS做的都是类REITs，不过未来肯定是要朝着公募REITs发展，但是这也需要一个过程”。基金业协会洪磊在今年3月30日的中国证券投资基金业年会暨资产管理高层论坛上就表示，要发展不动产证券化和公募REITs，丰富长期投资工具，以推动以公募基金为代表的资产管理业的供给侧改革。

“公募REITs是一个比较理想化的REITs，是一个长期发展的方向。从投资人的角度来看，如果把钱用来买RIETs，收到的收益其实是跟房租成正比的，而拥有的REITs的价值是和房价成正比的。这一点对刚到一个城市工作的年轻人最为合适，不着急买房子，可以把多出来的钱买REITs，可以用REITs的收益来付房租，最后什么时候想买房子的时候就把REITs卖掉。因为REITs本身的价格是和房价成正比的，随着通货膨胀，如果房租往上张了，投资人投资的REITs的收益也会往上涨。我认为这样子可以降低年轻人买房的紧迫感和危机感”，庞阳对火山君（微信公众号：huoshan5188）说到。

“目前中国版REITs一直没有推出的一大障碍就是税费重”，庞阳对火山君（微信公众号：huoshan5188）继续说到。此外，有业内人士也表示，目前国内针对REITs并无特殊的税收优惠，复杂的结构设计可能可能会带来税收消耗，降低REITs的收益率，所以呼吁出台针对REITs的税收优惠政策。除了税收和收益率外，该业内人士还指出，与基础资产信用不独立、制度环境滞后、缺乏统一的市场化运作环境等也是真正REITs出现前面临的挑战。