2023价值地产年会·观点 | 绿地集团董事、执行总裁耿靖：房地产运营角色逐步分离，企业分工将进一步细化

“近期全国各地接连官宣‘认房不认贷’、取消限购等政策，释放出优化房地产政策的强烈信号，受到行业人士的关注。不过在需求端看房流量上升的同时，市场仍处在谨慎乐观的态势。”

9月25日，由每日经济新闻主办的2023第十三届中国价值地产年会在深圳举行。在演讲环节，绿地集团董事、执行总裁，绿地金创董事长、总裁耿靖从房地产市场、行业形势和房企的大模型数字化应用等方面，剖析了企业应对行业下行周期的战略选择。

耿靖表示，行业进入深度调整期，房企将逐步从“开发商”和“投资商”两者的角色分离。“投融资模式已成为房地产企业的核心竞争力之一，数字化应用引领行业发展，绿地集团为此较早地做了尝试。”

绿地集团董事、执行总裁，绿地金创董事长、总裁耿靖 图片来源：受访者提供

“楼市回暖需要发挥政策集束战术”

自今年7月24日中央政治局会议定调适时调整优化房地产政策以来，针对房地产市场的政策“工具箱”正逐渐打开，部分热点城市的看房量出现微弱上扬。

在耿靖看来，各地房地产优化政策先后落地实施，一步一步在试探市场的反应效果。在解除限售限购措施之后，对于市场来讲，下一步期待在限价环节有所体现，把价格交给市场来决定。特别在一手房高端住宅市场，避免再出现一线城市“一日夫妻”排队买房类似的事件。

“新建商品住宅的另一方面，政策可以对刚需和保障房的价格进行调控。而高端住宅的价格应该由市场来决定。以免因一二手房的巨大价差，导致市场人为的局限和矛盾。”

从政策的角度，耿靖建议，“刺激楼市回暖需要发挥集束战术，集中解除不利于市场发展的捆绑政策，有效提升市场信心，或许比一条一条试探性的政策，对市场更有成效。”

今年以来，各地对于房地产市场的需求端和购买端做出了一系列政策优化调整，而本轮对房地产市场的宏观调控中，市场主体即房地产开发商还未有所显现。在这种情况下，业内更为期待的是政策层面对修复房地产开发商的主体信用体系给予更大的支持力度。

原因在于，开发商的主体信用受损以后，经营流动性出现困难，失去拿地意愿及拿地能力，导致地方财政受到巨大的压力。开发商的主体信用受损，造成房源交付不确定性及不安全的预期，影响了消费者的购买欲望。

基于一系列因素，耿靖表示，解铃还须从源头入手，只有对开发商主体信用进行修复，才能真正解决本市场存在的问题。借鉴国家此前设立资产管理公司剥离四大银行不良资产并进行专业化管理的模式和经验，让房企轻装上阵，减负前行。

去年的政府工作报告提出，设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

“在中国十万亿级产业规模的房地产市场，通过设立金融保障基金，修复房地产市场主体信用，对于出现较大系统性风险的主体，运用上述方式对其不良资产及负债进行剥离，将有利于化解风险，保障企业健康前行。”耿靖表示。

“本轮调整后企业分工将进一步细化”

本轮房地产业调整无疑将使得行业大规模洗牌，各家开发商无不在转型与升级两个方向付出努力。面对行业最新形势，开发商也在适时调整发展战略。

耿靖指出，早在2015年，中国房地产市场就曾有过“崩塌论”的观点，作为市场主体，房地产企业一直以来都是“包打天下”的角色定位。本轮调整后，市场将逐步系统化，企业分工也将进一步细化。

“简而言之，在未来房地产领域投资层面，或将出现投资商、开发商和运营商的‘三商模式’”。耿靖认为，“三商”加上建造商，将是企业转型的方向。其中，保险基金、养老基金等长期资本会发展成为投资商的主流角色，开发商则逐步“由重变轻”，往项目品质、销售去化等方面着力。

在房地产企业由投资商与开发商的角色分离趋势下，投融资模式也将发生改变，并成为企业的核心竞争力之一。

耿靖介绍了绿地集团在投融资模式方面的变革：在开发拿地阶段引入地产基金和长期资本，等到培育期则选择与有着稳健收益的债型基金合作，当资产形成稳定的收益后再设置退出环节。

这与政策端的支持方向相互呼应。今年3月，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

公募REITs扩募让非住宅开发类的消费型基础设施等固定资产，打通资产运营“投融管退”的闭环，便于资金循环利用。

步入大模型时代，耿靖谈到，绿地在运用工具进行市场分析和预测方面也发展到了新的阶段。

2019年，绿地集团提出“数字绿地”战略，由旗下的绿地数字科技有限公司作为职能承载，在大数据应用及开发层面构建数字化生态场景，基于绿地集团的多元化产业构建数字平台。

目前，绿地构建的大模型和数据生态，基本覆盖各个客群场景、产业链和供应链。无论是To B或To C客群，既是数据的提供方，同时是数据的应用方。

经过四年多努力，绿地已完成构建平台、数据源导入的基础阶段，逐步升级到了分析和加工清洗、数据网格应用阶段。耿靖表示，“数据要素明确成为绿地的第五生产力要素，不仅向生态成员共享，并且通过数据交易和交换等方式进一步输出，带来额外的商业价值，赋能生态链中的企业。”

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封面图片来源：每受访者提供