链家打造9分房，用数据和专业定义好房

2025年的上海二手房市场，正在经历一场深刻的变化。

库存高企、交易周期拉长、买卖双方在价格与信任之间反复博弈……在这种市场新常态之下，买卖双方的需求发生了显著变化：卖方需要中介有更专业的营销能力，快速帮自己卖房；买方则期待中介能够从客户视角出发，提供决策分析和专业建议。

面对消费者需求的结构性转变，上海链家开始了深刻的自我革新。今年7月份，上海链家开始推行“房客分离”服务新模式，希望借此重新构建房客两端的能力，满足买卖双方的需求。

所谓“房客分离”，是指上海链家打破过去一个经纪人同时服务买卖双方的做法，让每个经纪人只服务于其中一方，保证交易双方都能获得更专属、高效的服务。其目的旨在尝试打破传统中介“一手托两家”服务模式的局限性，确保买卖双方的核心诉求进一步得到重视与满足。

这场看似被市场倒逼的变革，实则是一场从组织能力、产品体系到服务效率的调整。而事实也证明，此举颇具成效。

近日，贝壳管理层在业绩会上介绍，9月，在上海链家自身的成交结构中，高分房源成交占比合计超过75%。11月10日，贝壳发布2025年三季度业绩亮点报告，报告显示上海试点房客分离机制，重构房、客源经纪人分工，Al+数据构建“房源分”体系，探索业务由“规模”向“效率”转型。

重构服务模式

以房源端为突破口

“房客分离”并不是一个新概念，其模式类似于国外的“单边代理”模式，即只维护交易中某一方的利益。

而这次上海链家试行的“房客分离”模式，本质上是对国内传统中介“双边代理”模式的一次重构，该模式通过产品能力、资源分配、组织结构和机制牵引等，重点围绕“房源端”提升服务效率。

具体来说，链家将房源端与客源端进行专业化分工，房源端维护人通过专注于房源的深度挖掘和价值提升，打造优质好房；客源端经纪人则聚焦于为客户匹配需求和一系列交易服务。但需要关注的是，房源端经纪人不可获客，只能做房源维护，这一目的是通过绩效牵引经纪人重视对房源端、业主的维护。

这样分工背后的逻辑并不难猜：业主希望房子能够被尽快卖掉，而客户也希望能够买到有性价比的好房。但过去经纪人既要维护房源，又要带看客户，往往会顾此失彼。而在“房客分离”之后，上海链家有一批专业的经纪人专门维护房源，这部分维护人可以更专注地打磨房源，提升房源竞争力，帮业主“靠谱地卖掉一套房子”；而客源端的经纪人也可以更系统地服务客户，满足他们的购房需求。

在链家看来，“房客分离”不是选择题，而是必须题。当成交周期变长、速度变慢的时候，中介的角色必须从“信息中介”升级为“专业服务提供者”，这是链家一直以来对于经纪人的定位和追求，也是对行业存在的“信任缺失”痛点进行了回应。正如其内部文件所言：“客业双方对于经纪人的选择变得越来越至关重要，这促使我们不得不快速启动变革，不得不推出房客分离，不得不在9分房的打造上毕其功于一役。”

打造9分房

用数据和专业定义好房

如果说“房客分离”是服务模式重构的骨架，那么“9分房”就是其血肉。

在过去，什么样的房子算“好房”，更多依赖于个人的主观判断，并没有一个统一的标准。而链家试图通过“9分房”体系，让链家经纪人在房源端投入更多精力，将“好房”标准化、可视化。据了解，“9分房”体系主要是通过AI+数据构建的“房源分”评估模型，基于价格合理性、房源信息完整度、维护质量、历史带看等多重维度，实现对房源进行动态评分，高分房源将获得更多曝光与资源倾斜。

这背后的底层逻辑在于，有些好房源并不是天生就是“系统”上的好房源，它可能因为种种因素被“埋没”在市面上的众多房源之中，而有了“9分房”的标准之后，链家的经纪人就有机会去挖掘、分析这些好房，并通过合理定价、美化加工、关系维护使之不再隐藏于冰面之下，而是成为客户能够看到的真正的好房，实现最终的精准曝光。

这一认知也在实践中得到了验证。链家内部数据显示，2025年上半年房源的平均成交周期是104天，推出房客分离后，在链家挂牌的房源成交的周期有所缩短，7-10月平均房源成交周期为96天。

“9分房的背后不只是一个标签，更是一套加工体系。”一位上海链家的房源维护人介绍道，“现在业主会主动问我们房源分提升的办法，买家也会优先选择高分房源，从而形成了一个买卖的正循环。”

值得一提的是，上海链家还创新使用了open house的集中带看模式。其实在国外尤其是美国，open house是看房十分常见且便捷的方式，通过营造“类卖场”的氛围来加速房屋的交易进程，从而帮业主实现快速卖房的目的。一位近期通过链家卖掉房子的业主表示：“现在有专人负责房源优化、安排集中看房，感觉专业很多，最后成交价格也符合我们之前的心理预期。”

变革的地基

优质服务者的“脱胎换骨”

任何一场变革，都需要“组织和人”的支撑。

上海链家在过去的五年中，持续推动“大店模式”的落地，就是希望能在市场波动期保持经纪业务的稳定。与传统门店不同，链家的大店在人员规模、资源整合、合作氛围、服务效率上更具优势，经纪人也有更强的执业安全感。所以在“大店模式”的衬托下，房客分离的推进显得更加顺畅：维护人可以专注做深做透房源，成交人可以系统化带看、匹配，信息流通更高效，协作也更紧密。

为了能够让大店的成交效率更高，降低管理成本，上海链家启动了面向全上海链家门店店总的“B轮训”，其核心目标非常明确：识别出优秀的管理者，让他们真正理解并承接公司战略，具备推动大店模式、提升人效和店效的能力。就目前看来，“B轮训”的意义并不只是局限在一场技能培训，更是一场“认知拉通+战略共识”的沉浸式修炼。参与培训的店总通过案例分析、实战研讨等形式，在“为什么要做房客分离”“如何通过9分房提升效率”等关键问题上达成共识。

“B轮训的目标是识别和赋能那些能打胜仗的人。”一位链家管理层人士透露，“我们不仅要让他们理解为什么要做房客分离，更要让他们具备推动落地的能力。”

行业的“解药”

以效率为导向的服务进化

上海链家的这场“房客分离”变革，本质上是对中介服务价值和效率的一次重新定义，是一次探索业务由“规模”向“效率”的转型。没有神话般的“劈开红海”，只有系统性的组织准备、好房打磨与服务创新。

从大店模式的组织支撑，到B轮训的能力建设，再到“9分房”的好房标准化与open house的场景创新，上海链家逐步构建起“人、货、场”三大要素的闭环。在这一体系下，信息流通更为高效，优质房源获得精准曝光，成交效率显著提升。而随着房源被持续加工为“好房”，更多客户被好房吸引，形成“好房—好客—好成交”的市场正循环。

在当下的房地产市场，链家这种以提升服务效率为核心的模式创新，或许将为整个行业的发展提供新的思路。

当然，这场改革也面临挑战，链家仍需要持续优化和探索，但在买卖双方都更加谨慎的今天，谁能提供更专业、更可信、更有效率的服务，谁才有可能迎来下一个春天。

编辑|蒙锦涛