邦公司｜说到绿地做“大哥”：当万科说“你们懂的”时，他在谈论什么

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文章作者：林东岳

文章来源：邦地产

今天上午10点，万科旗下微信公众号“万科周刊”推送了一篇文章《独家披露绿地销售额可能超万科的真实原因》。被惊悚的标题吸引点进去之后，邦地产小编才发现，正文里只有一张图片，白底黑字写着：你们懂的。

这事儿的背景是，12月1日，亿翰智库发布了今年截至11月中国典型房企销售业绩50强，绿地凭借1918亿元的销售业绩超越万科暂居行业第一。同时，11月份，绿地单月销售额就为380亿元。当天和次日，业内和媒体对这一业绩迅速进行了疯狂解读。

还有媒体去问万科的高管，要他们表态：1,是否在乎这个“行业老大”座次？2,12月份万科会采取什么招数，狙击绿地的逆袭？

邦地产当天推送了原创文章，对绿地为何能实现单月近400亿的销售额加以分析（想看该文？请点击文尾的阅读原文）。

今天万周君的“你们懂的”，在卖什么关子？关于绿地的“抢座”，他到底想说什么“不足为外人道”的话呢？邦地产试着为您解读一下。

业绩：两成靠大单

绿地董事长张玉良今年年初曾喊出了全年2400亿元的销售目标，并且要超越万科成为行业“老大”。直到10月底，绿地的销售业绩和万科相比，依然存在200亿元的差距。但是到了11月，全月380亿元的销售额使得绿地暂时超越万科，这也使得年终房企销售第一的归属变得不那么确定了。

绿地内部人士对邦地产表示，年底营销团队还会继续发力，希望最终可以顺利完成年初制定的2400亿销售目标。

这些天，外界更是充斥着关于绿地集团总部如何下命令，要求今年必须完成销售目标的传说。

那么，问题来了：为什么绿地非要超过万科？这个行业老大的位置有啥意思？

东方证券房地产行业首席分析师竺劲一语道破天机：行业“老大”的地位对于绿地吸引投资关注度将会大有裨益，对其市值的提升也会有所帮助。

原来，绿地是要拉高股价。

克而瑞研究机构分析师朱一鸣在接受邦地产采访时表示，预计绿地11月的销售额中有180亿元来自海外项目销售和大宗资产交易，这些大宗资产国内和海外均有布局，其中上海的整栋物业的销售情况最好，毕竟目前绿地仍然是上海众多房企中的“老大”。

另一名不愿具名的业内人士表示，在这180亿元的销售额中，大宗项目交易有可能占到一半。

近年来，由于商业地产板块的长足发展，目前绿地的商办地产约占总盘子的40%左右。此次年底业绩的冲刺，整栋物业的销售将成为中流砥柱。在如今住宅市场持续低迷的背景下，这对提升绿地的销售业绩起到了极为重要的作用。

此前，张玉良也曾表示，绿地今年调整房地产主业的产品结构，重点加大商业办公项目的供应和推广力度，持续优化产品细节，有效对接政策要求和市场需求，择优进行项目储备。

在11月份380亿元的销售额中，有业内人士表示，可能有超过60亿元的销售额来自海外项目。来自绿地的一内部人士告诉邦地产，由于海外项目销售完成的统计口径存在差异，不排除部分销售额在11月获得确认，这也一定程度上助推了业绩增长。

绿地自2012年深入实施海外发展战略以来，已经成功进入四大洲9个国家。朱一鸣表示，绿地今年在澳大利亚等国的销售业绩比较出色，年初制定的200亿元销售目标极有可能超额完成。上述内部人士也表示，今后绿地还将深耕这些海外市场，促进海外战略的纵深。

市值：冲击A股第一

亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东表示，目前绿地能否成为业内第一还要看万科的“脸色”。绿地尚有近500亿元的销售任务未完成，万科年底会不会放量还不得而知。

不过，从绿地11月的表现来看，争夺行业第一的意图非常明显。绿地的内部人士也表示，年底营销团队还会继续发力，希望最终可以顺利完成年初制定的销售目标。

把视线扩大到区域来看，绿地作为上海为数不多的“明星”国企之一，一直都是上海国资改革的样本。

今年3月17日，绿地更是通过一纸公告对外宣布，将借壳上市公司金丰投资登陆A股。8月21日，绿地集团上市重组取得实质性进展，证监会认定《上海金丰投资股份有限公司发行股份购买资产核准》行政许可申请材料齐全，符合法定形式，予以受理。

对于加快上市步伐的绿地而言，年终“业绩第一”，或许不仅仅是一个头衔或荣誉，可能更有基于对加快上市步伐和提振股价等多方面的考虑。

因此，竺劲表示，行业“老大”的地位对绿地吸引投资关注度大有裨益，对其市值的提升也会很有帮助。如果绿地最终完成上市，预计市值将达千亿，那时不仅仅是销售量领先，市值也会超过万科，成为A股最大的房地产公司。

眼下，绿地在海外市场的开拓上，已经走在了行业前列，在国内的土地储备情况也好于万科，其中在一线城市的土地储备量超过了万科，一定是投资者关注的焦点企业。

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