太古如何制造了商业地产神话

最近一个晴朗的午后，我去刚刚开业的成都远洋太古里踩点。
太古里还有许多仍在打围的商铺和施工地段，陆续也有一些门店已经开张。出乎我的意料，整个太古里透出一种神闲气定的感觉，尚无商业之喧嚣，或许是因为咫尺便是千年古寺大慈寺，每日讲经之音袅袅，人在其间，恐怕也会自觉神清气爽、鼻眼通透吧。

你可能不了解太古地产，但你若在北京，“三里屯太古里”应该耳熟能详。即便是在广州这种商业氛围极其浓厚的城市，“太古汇”也是城市的一道风景线。
而在成都，一座历史的古韵和人文的雅致共存的城市，尤其是，太古里这样一座面积超大的商业街区几乎与大慈寺相生相融，在全国范围内，这样一种商业地产开发模式可称得上是“前无古人”了，太古里又怎么能将现代的商业气息与厚重的传统文化相融合，与宗教相碰撞，希望打造一个什么样的生活方式给川人呢？

公元622年玄奘20岁时正式在此寺出家，唐玄宗赐额“敕建大圣慈寺”。唐宋之际，寺以壁画著称，苏轼誉为“精妙冠世”。如今，这里成为成都远洋太古里的中心广场。
来自香港的太古地产成立于1972年，以商业、零售、酒店及住宅物业为主。

北京三里屯太古里，是太古地产进入中国内地的第一个项目，开业之后被誉为“全中国最纯粹的时尚地产项目”，它的大获成功，以及它斜对面三里屯SOHO状况的每况愈下，引发了业界对商业地产盈利模式的讨论。

三里屯太古里
业内人士后来一致同意，认为三里屯SOHO的分割出售是它遭遇困境的主要原因。目前商业地产开发运营中通常将项目进行散售，其后带来的经营管理权分散，导致招商质量下降，被普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。
而三里屯太古里之所以没有同样的困扰，主因就是这家香港公司并未将项目进行散售，而是坚持自持物业，在不牺牲整体定位的前提下，严格控制招商的品质。
商业地产的价值主要体现在后期运营回报率上，但商业运营几乎是内地所有商业地产开发商的短板。
而选择自持物业，风险主要在于开业后的经营能否成功。
然而，由于中国内地早已面临商业地产过剩的情况，多数开发商往往招商不足。“不管好孬，薅到篮子里就算菜。”对于开发商来说，已经顾不上对商户挑三拣四了。
这家在业界出了名的拥有英国式保守、低调风格的公司在内地的计划还有哪些？后期会如何运营项目？
邦地产记者近日采访到负责太古地产公司于亚洲区的零售物业组合的租赁及管理的董事江玑若。

江玑若

太古三条产品线
邦地产：太古地产5年内将会在内地哪些城市布局，在这些城市中又如何选址？
江玑若：商业地产进军暂无硬性指标，但布局主要看城市与地点。
目前太古地产在内地主要有三条产品线，一是太古里三里屯这种开放型的街区；二是广州太古汇这种封闭性的购物中心。这两者较高端，主要面向有消费能力的大城市。
第三种产品是颐堤港，这种产品的定位是区域性的综合项目，融合了购物、休闲、商务、旅居等体验，不需要放到特别核心的位置，但需要放到有潜力的地点，有好的交通网络、有好的配套，这样才能带来消费力。
邦地产：太古地产目前的三种产品线中，有两种与远洋地产有合作。你们与远洋的合作模式如何？
江玑若：太古与远洋建立了合作伙伴关系，目前跟远洋合作过两个项目都有很好的配合。未来如果有好的机会，还会有第三次合作的可能。双方对合作事项都保持一定的灵活度。
成都项目：购物权与生活权
邦地产：成都远洋太古里项目中，太古地产与远洋地产的股权分配和分工如何？
江玑若：成都项目，太古地产与远洋股权分配是五五分，太古地产主要负责设计以及招商营运，远洋地产负责建设。
邦地产：成都远洋太古里对业态进行了搭配组合，引入“快里”、“慢里”概念。“快里”、“慢里”是否对应成都的“宽巷子”和“窄巷子”？
江玑若：不是。“快里”由三条购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，众多品牌店铺在此，为当地人群提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。“慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题，“慢里”除了美食，还引入各类文化生活品牌，涵盖书店、美学生活、比如物心、方所等等。

人除了购物之外，还需要生活。有时你去逛街，或许没有必须买的商品，只是在咖啡馆坐半小时看会书，“慢里”就弥补这种生活需求。所以我们结合成都的生活，提出了“快耍、慢活”的概念。

租户组合创新零售业
邦地产：之前有媒体报道太古地产不碰电商，您怎么看待国内商业综合体与电商的结合？
江玑若：太古没有不做电商，只是还在观察，要做出不同的尝试。同时太古地产不排斥做电商，目前正在研究怎样利用电商的优势来补充我们的业务能力。
邦地产：万达的开发周期大概18个月左右，太古在商业综合体的开发周期多久，与商家的合作模式如何？
江玑若：太古地产的开发周期取决于项目的复杂性、品质要求等，国内一般的开发周期在四到五年，没有特别计划周期问题。
与商家的合作模式主要是租赁模式。太古拥有一批忠实的租户，这是发展的重点所在。在商业地产的运营中讲究创新。目前与许多租户的合作越来越熟练，他们都愿意做新的尝试，因为我们要求新开的店都有新概念，然后我们的购物中心才能有新概念，要有不同的挑战与突破，这才是我们最关注的一点。
邦地产：零售业如何寻找新的模式？如何吸引消费者，怎样在消费体验上创新？
江玑若：一，中国的市场非常好，消费者非常愿意去尝试新的事物，所以我们尽力要求新的商户的体验带给消费者，不去重复；二，推广力度、模式、创意在每个项目都不一样，以此吸引消费者；三，关注商户组合，不停地更新租户组合来满足消费者的需要，超越消费者目前的想象。
邦地产：太古地产旗下商业项目的租户品牌是否是固定的，一般签约期为多长，租户更新的标准是什么？
江玑若：租户不是固定的，租期一般在3到5年。对于租户的更新标准是利用对市场的观察、对消费者的观察以及以往的经验，去发觉市场的敏感度。

邦地产：太古地产如何评价一个商业地产项目的成功？
江玑若：首先是数据上的考量，其次是对消费者进行调查，看消费者对项目的体验评价，三是对商户进行调查，达到经验优势互补。
邦地产：餐饮在商业地产业态中会吸引人流，这方面所占的比例会逐年增加吗？怎样去把控这个比例？
江玑若：每个业态的分布比较稳定，不会去重点增长某个业态的份额。餐饮过多会影响盈利能力，对应不同的城市，我们会做不同程度的微调，这个需要通过多年的经验积累来考量。比如成都项目的餐饮占比在20%-25%。