农展馆地王单价16万 北京“顶豪们”蠢蠢欲动

观澜嘉苑。没错，就是这四个字。

如果你想跟这四个字发生关系，粗略估算你至少需要有4000万的家产，才够在这里买一套最便宜的房子。

也许能买得起这些房子的人并不关心背后的开发商到底是谁。在与绿城的交易中耗尽心力的孙宏斌也许没有想到，农展馆项目能够如此快速顺利嘎嘣脆地就给发证了。

它怎么就这么快？

12月13日，北京共给五个项目发放了“进场证”——预售许可证，其中观澜嘉苑便是去年的农展馆“地王”。这个项目究竟会以怎样的姿态入市，在某种程度上被视为北京高端市场的“温度计”。

显然，在这么寒冷的冬天里，这个“温度”令人满意，甚至让人有一丝意外的欣喜。

165023元／平方米的拟售价格，是目前北京市商品住宅期房项目所获批的最高价格，其中单个房源的最高获批均价为19万，总额为7107万元。尽管之前北京早有30万元的钓鱼台七号院抬高了大伙儿的心理承受能力，但刨除不受预售价格限制的现房项目以外，要想从政府手中领到一张许可证，这可不是什么简单的事儿。遥想去年，连均价超过4万的房子都还在场外坐冷板凳，更别说超过10万的项目了。

北京的豪宅圈今天可算是沸腾了，进场的欢欣鼓舞，候场的信心满满，大家内心都在疯狂叫着“顶豪！顶豪！”

“这个价格符合预期，但是真没想到这么快就拿证。现在这才51套，后面的价格肯定还会更高。”北京高端市场一资深人士对邦地产说。

的确，此前在接受媒体采访时，孙宏斌曾透露，农展馆地王要卖到15万，楼王部分更是要达到30万。这个数字在当时已经成为各大媒体的头条新闻，现在想来，孙的话还真不是戏言，“梦想”已接近现实。

“但卖的话应该要明年了，没有任何声音，总得需要个周期来预热市场蓄客吧。”上述资深人士接着说，对于一个必然引起市场关注的项目来说，如此低调的拿证是不是也是一种营销手段？

但另一位资深人士也对邦地产说，农展馆地王顺利获批，从某种意义上也是政府要为昔日的高价地“开绿灯”。“对高价拿地的项目，不得不放松。”他说。

中原地产首席分析师张大伟迅速算了一笔帐：农展馆地块合计建筑面积为59152平方米（其中有部分不可售），如果按照平均价16.5万元计算，项目总货值在97.6亿左右，如果后续项目有一定溢价，总货值势必突破100亿。如果按照43亿的拿地成本，5个亿的建安成本，各种税费管理成本大约5亿-10亿，剩下的盈利多少就取决于销售周期长短所影响的资金成本。

证儿倒是顺利拿到了，明年的市场到底怎么样？

邦地产粗略梳理了明年即将进场的项目：万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块、龙湖西局项目、万科北河沿甲柒十柒号……这一大波项目都将冲刺“10万元大关”。

从亚豪机构提供的“北京上半年公寓豪宅成交均价排行”来看，前10名的项目报价均超过10万元/平，但实际成交单价超过10万元的总共不过6套。由此可见，顶级豪宅报价大多虚高，10万元仅仅是凤毛麟角。

所谓顶级豪宅，只是市场的一个类别，并没有一个公认的标准。基本上只要“贵”得到位，开发商都会自称“顶级”。

16万的单价，的确可以将北京顶级豪宅圈重新点燃了。不过，此前万科毛大庆认为，在北京，能称之为“顶豪”的，价格不应低于10万元/平，总价不能低于2500万甚至3000万元。可是人家农展馆“地王”这么姿势一摆，3000万在顶豪圈里都沦落为屌丝一枚了。

这场战争到底谁会大获全胜，那就得看有钱人到底有多少！

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