定向增发未成留后遗症 中华企业将12.23亿商品房卖给三股东

每经实习记者林东岳发自上海

12月5日，中华企业（600675）发布公告称，公司控股子公司上海凯峰房地产公司拟与其股东上海房地集团、上海地产集团及大华集团分别签订《商品房买卖合同》，将其开发的"尚汇豪庭"项目部分商品房出售给股东三方。

公告显示，这三家企业接盘的标的是凯峰房产开发的"尚汇豪庭"项目5幢23、24号公寓楼，可售建筑面积为21847.22平方米，此举将给中华企业注入12.23亿元的现金流。这次交易属于关联交易，地产集团和大华集团为中华企业的关联法人，而房地集团和地产集团、中华企业属于上海老牌的国企，此前《南方周末》曾报道过三家国企同属上海国资委旗下，存在反复的股权纠葛，关系非常密切。

据了解，这次交易背后，可能和今年8月份中小股东否决中华企业定增方案，导致公司资金链趋于紧张有关。

创收项目遭分割出售

去年7月，中华企业在向上海地产集团收购其持有的上海房地集团60%股权之后，正式成为"尚汇豪庭"的控股股东。当时市场预估该项目将创收逾150亿元，如果销售周期按三年来算，每年将为中华企业带来50亿元左右的营业收入，其未来三年的经营性现金流有望得到改善。

根据中原地产的最新数据，自9月27日开盘截至12月11日，"尚汇豪庭"一期414套已经销售184套，去化率约45%，销售均价在5.7万元/平米左右。中原地产分析师龚敏认为，"尚汇豪庭"位于徐家汇核心板块，所处地段配套齐全。虽然均价较高，但是根据这一楼盘的推盘节奏等因素判断，45%的去化速度属于正常范畴。

根据公告，中华企业将"尚汇豪庭"项目5幢23、24号公寓楼出售给上房集团、地产集团和大华集团，出售价格分别为8.69亿元、1.22亿元和2.32亿元，合计约12.23亿元，比中城联行(上海)房地产土地评估公司给出评估价高出193.44万元。以此计算，每平米5.6万的单价与正常的销售价格相当接近。

业内人士告诉记者，从交易行为来看，虽然涉及关联交易，但是卖给关联方的价格与正常销售的价格相差无几，在合理范畴之内。税务部门不会对其进行转让定价调整，交易本身并不存在任何问题。上市企业出于改善资金流的目的，进行此类交易的可能性稍大一些。

定增被否或致资金链紧张

在去化率相对较好的情况下，中华企业却仍然选择了把"尚汇豪庭"的部分房子卖掉，公告称交易是正常公司经营所需，但背后原因尚不得知。记者就此事致电中华企业方面，但是并未得到回应。

一位房地产行业分析师告诉记者，从中华企业前三季度的业绩来看，表现并不尽如人意。数据显示，今年1到9月，公司经营现金流量净额为-8.61亿元，去年同期这一数据为8.05亿元，同比减少约206.98%，而营业收入也大幅下滑，同比降低57.46%。

克而瑞研究机构总监薛建雄表示，中华企业此次出售并不是市场化操作，但从操作结果来看，公司的营业收入确实是有所增加。

中华企业目前的财务困境，可能与此前的定增方案被否有关。

8月9日，中华企业曾公告过一次融资计划，以非公开发行A股股票的方式，融资不超过60亿，几乎是市值的三分之二。其中，中华企业与持股36.36%的大股东地产集团签署认购协议，后者以其所持有的三家公司的股权入股，评估作价20.38亿，恰好占此次融资规模的34%。

凯峰房产旗下的地产项目"尚汇豪庭"，正是当时评估的主要增值点，也是中华企业公布的融资方案的主要资金投向处。但是，由于中小股东担心大股东注入的不是优质资产，无法为上市公司带来增值，定增方案最终遭到否决。

在定增方案被中小股东否决后，中华企业无法进行股权融资，从而不得不更多地依赖债权融资以拓展业务。但是由于今年以来经营业绩欠佳，净负债率居高不下，融资难度大大增加。因此，可能是出于改善财务结构的考虑，中华企业不得不将旗下的优质项目出售，这种方式可能比从外举债更容易达到目的。

有业内人士表示，在经营业绩下滑、定增方案被否的情况下，通过将房地产项目销售给股东的方式，一来可以加速去化，而来也可以缓解资金压力。

出手接盘或有多个考量

上房集团、地产集团和大华集团此次愿意出手接盘中华企业旗下的"尚汇豪庭"这一资产，或有多个方面的考量。

中华企业将资产剥离向外出售，出售对象中既有关联方地产集团和大华集团，又有曾和其有过股权腾挪的上房集团，这肯定不是一项简单的经营行为，某种程度上甚至可以视作为一项融资行为。

上述房地产行业分析师告诉记者，在目前融资成本较高的情况下，这12.23亿元的营业收入很大程度上可以帮助中华企业节约财务费用，优化中华企业的财务结构，使得其股价不会出现大幅下滑，以保证大股东地产集团自身的收益。

对于收购"尚汇豪庭"的股东来说，上海中高端住宅市场的回暖，或是他们愿意付出较高代价的另一个原因。

受上海中高端市场回暖影响，部分此前没有上市的项目选择近期上市。龚敏表示，进入9月以后，受多个利好政策影响，上海售价五万元以上的中高端住宅成交量明显增加，10月份和11月份供给成交了924套，环比暴增92%，中高端住宅市场总体呈上升态势。这三家企业选择接手的这一项目，去化难度不会很大，如果市场行情继续向好，甚至可能从中获取高额收益。

除了维护自身利益，此次三家企业出手，尤其是中华企业的大股东的地产集团接盘，或许也有维护中小股东利益的考量。根据中华企业的年报显示，其净利润已经从2010年的8.23亿跌至2013年的4.73亿，经营业绩暗淡。正是这个原因，中小股东的情绪一直以来都比较激烈，才会出现8月份中小股东否决了定增方案的惊人一幕。因此，出于和缓大股东和中小股东之间关系的目的，地产集团作为大股东参与接盘中华企业的资产，降低其净负债率，对于稳定股价将会起到比较积极的作用。

对于当初否决掉定增方案的中小股东而言，当初的行为如今看来可能并不明智。中华企业为了短期内资金链紧张的情况有所好转，不得不失去旗下最优质的房地产项目。如果上海中高端住宅市场行情继续向好，"尚汇豪庭"如今的出售，在未来也许会是一笔不小的损失。