预言帝：全国单价地王赚钱至少要等几年

转载标明：邦地产

记者：林东岳

12月23日，今年全国的单价地王纪录在4个小时里刷新了两次,先是格力地产联合体溢价127%,以每平米6.58万元的楼板价拿下了上海前滩地区32-01地块,刷新了上海住宅用地单价的纪录。之后,三湘股份又以6.66万元/平方米的楼板价刷新了上述纪录，后者拿下的地块也在前滩，是36-01地块。

尽管前滩规划成为央企总部，又有金砖银行总部的入驻，并且还规划了超大面积的城市综合体项目。但是，至少在目前，前滩还没有看出能成为第二个陆家嘴的可能。那么为什么开发商又会在前滩投下重金？难道是"钱多人傻"吗？

德佑地产分析师赵葆根表示，因为目前前滩的发展还并不成熟，目前住宅供应量较少，但是政府规划先行直接带动了地价上涨，今后前滩板块地价的上涨毋庸置疑。因此，今年前滩这五幅地块比较适合资金实力雄厚的房企，在资金压力不大的情况下，延长开发周期可以提高售价。

中原地产咨询部总监宋会雍则认为，目前前滩板块地价透支较多，此次五幅地块地板价在3.5万元到4万元比较合理，超过4万元开发商的压力就会比较大了。目前前滩周边板块的楼盘去化速度都不佳，开发商真要等到前滩配套落实房价猛涨的那一天，年均约10%的高昂财务6成本估计很难承受。

为此，邦哥算了一笔账。假设起始楼板价最贵的36号土地以6万元/平方米的价格被拍下，开发周期为一年，融资成本为10%，一年之后地价达到6.6万元/平方米，再加上1万/平方米的建筑安装成本，到时候房价如果卖到8万元左右，开发商才能保本，已经有人预测，前滩必须卖到9万元/平方米。

克而瑞研究机构总监薛建雄表示，未来前滩地区将以改善型需求为主，因为政府对前滩的规划偏高端，前期也投入了大量资金，市场对地块的预期就会比较高，将来36号地块肯定是走豪宅线路。

但邦地产观察当地的高端住宅销售气氛明显不足。虽说离前滩板块最近的位于三林板块的合生前滩一号的售价在5.2万元/平米左右，但人家卖的毕竟是叠加别墅，而且自从销售价格上调到5.2万元/平方米，好多月的销售都只有一套，有些月份还是零成交。如果不是前期以不到4万元/平方米的价格卖掉了一批公寓，回笼了一部分资金，前滩一号卖5.2万元/平方米，还真是有卖不好，砸手里的风险。

所以，要用高周转打法，以5万元/平方米以上的楼板价在前滩买地，那基本上就是疯子的打法。除非企业的资金很充裕，可以拖着慢慢开发。

只有那些不差钱的"款爷"，敢囤地开发等几年后房价暴涨，狠狠赚一笔。但至少在最近一两年里，这种可能性还是非常小的。

多位业内人士向邦哥表示，目前前滩地区的地价受政府规划影响较大，还没有相应的配套产业来支持整个区域的发展，交通等其他方面的配套还需要进一步推进，虽然前滩地区的发展已经走上了"快车道"，但是发展成熟还需要未来很长一段时间的"蓄力"。

这么看来，几家在那里买地的开发商都必须摒牢一段时间不开发，才有可能赚到钱。

到底明天谁能拿下上海最后的宅地，邦哥和各位看官一起拭目以待！

点击邦地产微信原文