花样年"彩生活"南京之殇

新华房产1月16日南京讯（记者丁辉）“彩生活，滚出小区，滚出南京”。自2015年1月以来，花样年控股旗下的彩生活服务集团有限公司（下称彩生活）在南京的生存日益严峻，来自河西、江宁的三大居民社区业主们集体要求更换物业公司——彩生活。究竟彩生活在南京为何落得如此田地？新华房产记者近日走访彩生活服务的三大社区展开调查。

只见饼在天上飞就是不见饼下来

“家里厕所根本没法冲，我妈对我们的要求就是在公司上完了厕所再回来。”“都不敢开窗，一开窗就有一股恶臭袭来。”“小区保洁？那就是几个不穿工作服的大妈比划着扫帚，背后留下一地的落叶”“小区里的树木死了很多了，黄杨树都是大面积死掉的，太可惜了。”“保安从来不关门，大门向来都是外人随便进的，小区里已经发生多起盗窃事件。”

这一声声业主的抱怨声，有的来自万达华府，有的来自兴元嘉园，有的来自翠屏清华。虽然来自不同的楼盘，不同的片区，但他们“剑锋所指”却是同一家物业公司——彩生活。

当业主和彩生活僵持不下之际，2015年1月事情迎来了转机。万达华府的业主成功“赶走”了彩生活，银城物业正式入驻。“这战打的艰辛，最后是靠小区业主齐心协力才敢走了彩生活。”万达华府业主管委会成员赵恺感叹。

万达华府业主维权

当其他还在与彩生活“对骂”时，万达华府为赶走彩生活已经发起了集资活动，赵恺是带头人之一。他告诉记者：“小区的居民自发捐款，2天的时候捐款额度10万左右，最后的额度超过12万，1000户居民，有300户左右主动捐款。也正是有了这些资金，我们才能赶走彩生活，让银城物业进来。”

与其他业主不同，曾对彩生活抱有很大希望的赵恺似乎经历了更多。在彩生活到来之际，作为业主管委会成员的赵恺对彩生活曾抱有很大期待，也曾积极在业主面前为其宣传，赵恺说：“作为业委会的成员，我刚开始还特地去了解彩生活这个公司，对他们提出的通过机械化、信息化，从而对小区管理实行标准化的管理充满期待。然而事实是，彩生活只是在给反反复复的画饼，画了一个又一个，只见饼在天上飞，就是不见饼下来，完全是一个大忽悠。”

那么，这个一度被称为“中国社区服务运营第一股”、“国内首家上市的最大的社区服务运营商”的彩生活，究竟是如何忽悠南京的业主的？

赵恺回忆起了一年的时间里他和彩生活的经历。

“刚开始彩生活方面对小区的未来规划，保洁、保安、设备改造都和我们都做了详细的介绍。比如小区公共区域的保洁由专人负责，主管每天巡查、监督其整改、不合格的坚决清退；水池部分安排专人定期打捞悬浮物；只要是睡岗，一经发现坚决清退；小区定期对木栏杆刷漆，对钢丝网维护、瓷砖补贴。”

然而事实却是，“雇的保安保洁基本上都是‘老弱’人士，大多都是五六十岁的退休人士。保安白天大门敞开，外人随意进出，晚上睡觉；保洁从十几个人，一下子裁减到6、7个，且都是‘价廉物美’的70老太，于是树叶没人扫、走道没人管，车库灰尘满地也当没看到。”

减员增效的神话与现实

 

翠屏清华小区内部

是什么导致彩生活提供了如此服务？万达华府和兴元嘉园的业主意见一致，认为是“减员增效”。

赵恺说：“我们小区与之前的物业公司合同规定物业服务人员是63人，后来彩生活进驻后，考虑到成本一度将人员降到21人，试想一个10万平方米的小区，需要物业、保安、保洁、经理、前台等。显然，这个人数是不够的。”

而更让业主气愤的是，彩生活不仅降低了人数还降低了服务人员的要求。“都是一些退休的老头老太，根本不怎么管事。”

因万达华府已由银城物业接手，记者随后走访了现还是彩生活管理的地处江宁的翠屏清华社区。记者进门看到一位年过半百的保安人员。他告诉记者，每个月工资1840元，不交五险一金，夜班可以睡觉。随后，记者走访小区时遇到正在打扫小区卫生的保洁阿姨，她直言：“每个月工资1500元，不给交五险一金。而且物业公司拖把都不供应，我们都是自己从家里带的。”

翠屏清华小区保安

为何彩生活要如此苛扣服务费？

赵恺告诉记者：“收的我们的物业费上交给集团，集团苛扣部分物业费，导致拨到各个小区物业费不够用。听说彩生活首先节流30%作为集团利润，余下的70%返还。根据这个体系，首先服务得打7折，钱不够怎么办？通过砍人降低成本，通过减少设备方面的维护降低成本、通过减少绿化方面的投入降低成本。于是彩生活只能雇佣一些退休人士，因为他们大多是不交三险一金的。这个企业在围绕财务报表转，为了财务报表做的好看，只有拼命的降低业主的服务标准，让整个小区陷入恶性循环。”

而当记者就物业费问题采访彩生活相关负责人，他向记者证实：“所收的物业费确实是上交集团”，但具体集团又拨款多少下来，该人士表示不方便透露。

彩生活最近对外公开的财务数据为2014年半年报。据半年报显示，截至2014年6月30日，彩生活实现营业收入约人民币1.63亿元，同比增长49%，业绩增幅远超过上市房企。在利润指标方面，彩生活上半年累计实现总利润约8990万元，同比增长173.3%，实现毛利约1.08亿元，同比增长82.4%，毛利率为66.1%，比去年增长12.1%。

彩生活的高利润率颠覆物业管理属微利行业的传统认识。一位物业管理资深人士告诉记者：“一般说来，物业服务实现的利润率在3%到4%，若果一个物业企业管理得好，利润可以达到8%。像彩生活这样的实在不可思议，要知道，目前房地产行业毛利率也就在30%左右。”

 

APP忽悠了谁？

为何彩生活能取得如此高的利润率，赵恺不是很清楚，但他说：“彩生活负责人曾对我说过即使一分钱物业费不收，他们也能提供很好的服务。因为他们的目的是通过建立APP的资源，掌握客户的信息，从而通过APP开拓新的市场，可融资、可售货等。”

而各种媒体报道也表明，彩生活正是在在借力社区服务APP—彩之云提升毛利。

花样年总裁潘军在公开场合表示：“彩生活独特之处是拥有“海量和免费”为核心的互联网思维。彩生活已提出‘零物管费’的设想，用户不用付任何物管费用，而彩之云通过整合业主的大量消费，可以实现可观的利润。”

“以‘彩之云’商品服务里的水果团购为例，我们每个月做一款用远低于市场的价格的水果推送给业主，这些水果都是从产地直销，我们全部承包了，联合国内顶级电商给我们的业主做团购。推一个产品，就是上百万的利润。”潘军指出，盈利就基于此。

然而潘军或许没想到到，他的理念是美好的，实践却事与愿违。

赵恺告诉记者：“彩生活进驻后确实开通了APP，不少业主也下载使用了这款名为彩之云的APP，但却发生了意料之外的事情。刚开始彩生活通过APP卖过苹果和橙子，不少业主买了。我当初也买了一箱橙子，但可能因为物流原因，收货时发现一半都坏了。其他业主也或多或少发生了些不愉快的事情，这以后就没有业主敢通过APP购物了。况且南京遍地苏果，业主购物也很方便，彩生活这个系统根本不适合南京。”

在赵恺眼里，彩生活创新失败并要紧，最失败的地方是在基本物业服务方面实施苛扣人员，减员增效，指望APP去做。

与他想法一致的业主不在少数。家住兴元嘉园的王林告诉记者，“彩生活的APP里面有个投诉渠道，我在里面投诉多次。但可笑的是我会很快收到他们的回复：‘您的投诉已提交’‘您的投诉已处理’，但根本没有物业的人来帮我处理过问题。或许，他们这个APP只是做样子给集团看的而已。”

业主王林向记者展示彩之云APP的投诉反馈

同一小区的业主李峰说：“投诉就是忽悠，经常是打通电话给业主就说问题已经解决了，而且那个电话还是从深圳总部打过来的。这不可笑吗？近在身边的问题还要通过深圳总部转一遍，深圳总部能保证了解情况，及时处理问题吗？所以，后面经常没有任何解决就说处理完毕了。这只能说彩生活总部回访是做的，但下面人干活不干活总部是不知道的。”

上述物业资深人士指出，彩生活虽创造了毛利率神话，但一旦其核心业务物业管理板块受到影响，物业费收缴率下降，那么势必影响彩生活的未来。

万达华府业主维权

有南京媒体统计显示，彩生活在南京收购超30家小区物业，业主大多不满服务。而今，彩生活获得的“中国社区服务运营第一股”、“国内首家上市的最大的社区服务运营商”、“上市后首份业绩报告毛利率高达66.1%”的这些加身荣誉，在南京业主看来则成了笑话。（应采访对象要求赵恺为化名）

 

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