百城房价1月止跌了，您抄准底了吗？

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出处：邦地产

记者：王杰

何时抄底楼市，是个让人费思量的事儿。

现在买房，有可能晚了。因为房价不跌了。

中指院统计出的百城房价指数显示，1月份全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，1月份止跌，还微涨了0.21%。

这个消息让不少持币待购的“刚需族”吃惊：房地产业又回暖了？

今天，邦地产准备从政策导向、供需关系、房企资金、城市分化四个方面分析一下2015年的房价走势。

政策导向：2015年将稳定住房消费

2014年成为中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由“一刀切”变为“分类调控”，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。

2015冬季达沃斯峰会上，总理李克强出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，首次较为详细地阐述中国房地产市场的调整。

李克强指出，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。

“但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。”“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”

北京大学经济研究所常务副所长苏剑认为，从长期来看，决定房价的因素主要取决于人口和劳动力，而刚需将于今年达到顶峰。预计在2022年以后，中国每年的劳动力将减少一千多万，届时无论是刚需还是改善性需求都不会旺盛。

就在1月16日，国家发改委副主任朱之鑫在国务院政策例行吹风会上表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

尽管房地产增速和以往相比是下降的，处于调整阶段，但朱之鑫并不认同“出现危机”的说法。他表示，目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。

朱之鑫表示，房价适当波动是正常状态，并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为，2015年将稳定住房消费。

供大于求的压力减小

2014年12月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2531万平方米，环比增长13.0%，同比减少10.1%。12月房企推盘节奏比11月要快，部分年度销售业绩完成率较低的房企，在推盘上更是会快马加鞭。

12月，35个城市月度新增供应量和新增成交量基本持平（其中12月份新增成交量为2519万平方米，环比增长16.2%，同比增长25.2%）。从第四季度的数据来看，35个城市的供求关系基本平衡，反映供求双方入市情绪都较积极，这也使得市场出清状态得以出现。

从年度数据看，2010－2014年5年间，35个城市均呈供大于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小，2011年则明显供大于求，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱有关。2012年，在市场回暖的态势下，供求两方的入市节奏加快。当然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市场继续火热，供销两旺。但是到了2014年，供求双方的入市节奏低于2013年，但相比2010、2012年要好。

上海易居研究院研究员严跃进告诉邦地产君，2015年楼市总体上还是会呈现供大于求的态势。原因在于：

第一、从房企开工和投资规模看，2014年受到了压抑，但2015年随着市场政策不断宽松，房企入市情绪高涨，包括期房和现房在内的住房供应量就会增加。

第二、购房者入市情绪总体会上升，但考虑到2014年第四季度部分购房需求已经得到较好的释放，尤其是高端置业需求已经积极入市，所以在2015年市场需求虽然增长，但可能不如供应规模。

严跃进说，从供求间的差异来看，供求矛盾会减弱。尤其目前部分地方政府收购商品房，这类住房的供应规模会被削弱，供大于求的压力就会减小。

 

房企资金压力高于往年

中原地产市场研究部提供给邦地产的统计显示，目前公布了2014年销售业绩的企业一共37家，合计销售业绩为16625亿，相比2013年的14193亿，上涨幅度为17%。

虽然销售总业绩上涨近两成，这些企业完成年度任务情况却非常差。37家企业中，仅15家企业达标，其他22家可能都过不好这个年。

张大伟认为，市场分化严重，整体降温明显，目前已经公布销售业绩的企业均为上市房企，完成情况算好的，那些还没公布的，业绩会更差。所以，除了部分规模房企外，市场很难再有过去的高增长了。

在融资方面，房企之间更是拉开了差距。

2015年龙头房企获得大笔融资后，资金压力获得缓解，债务分布更为均匀，企业资金结构健康；中小房企受制于规模，获得融资的难度依然较大，未来发展将进一步受限。

张大伟说，按往年传统，房企都会选择在1月份海外大规模融资，这样可以增加一年的资金宽裕程度，有利企业的资金安全，但在2015年房企受佳兆业事件，还有人民币贬值影响，融资困难，融资成本也明显上涨。

截至日前，宣布1月份在海外资本市场有融资的仅7家，融资总计158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业、600亿额度的海外融资，大幅锐减73%。

一家上市房企的副总裁告诉邦地产君，在目前的融资环境下，“快速抢跑”仍是房企的主要销售策略。

城市分化拉开距离

数据显示，2014年12月份，一二三线35个城市的新建商品住宅存销比，分别为12.6、13.7和21.2个月。相比11月份14.6、15.0和23.1个月的数值，三类城市的库存去化速度都在加快。一线快于二线，二线则快于三线。

开发商也在争相回归一线城市。

中原地产的数据显示，2014年全年，20大房企在一线城市拿地金额占比38.9%，远超2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。同时，2015年1月截至25日，20大房企在一线城市拿地金额占比约60%。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉邦地产君，当前城镇化已经明显放缓，正如新华网文章所言：房地产市场需求不足的“真凶”是城镇化增速放缓，常住人口净增长逐年下降，新开工面积与竣工面积剪刀差还在扩大，施工面积仍然居高不下且还在增加，整体上供求关系已经逆转。一线城市、省会城市人口还有增长，也就有需求，但许多三四线常住人口增长接近了自然增长率，就意味着新增住房不是靠城镇化的增量人口来消化，而是靠存量人口中的结婚离婚刚需和改善性需求来支撑。

欧阳捷认为，各个城市里，老城区往往没有新房供应，导致供不应求；新城区则是连片开发，产业和人口又导入缓慢，配套不足，出现明显的供大于求。杭州的萧山区、无锡的太湖新区等几乎所有的城市新城区都存在类似情况。

于是有人问：眼下百城房价止跌，还能买房吗？

邦地产建议：如果你想在小城市买房，还可以再等等；如果想在北上广深等一线城市置业，如果购房资格和资金不受卡的话，大约可以考虑出手啦！

 

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