潘石屹都把净负债降到19%了 地产长冬怎样避免资不抵债？

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记者：王杰

3月6日，SOHO中国发布年报称，SOHO中国拥有现金125亿元，净资产负债率仅为19%。

这是SOHO近几年来的罕见低负债。

不谋而合的是，在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。前期加过的杠杆这两年要去掉。未来三五年后，我们还将看到去房地产杠杆。梁信军的观点，得到了很多房企老板的认可。

在这样的背景下，潘石屹主动降低SOHO负债率，显然符合眼下的大趋势。

不过，新城控股高级副总裁欧阳捷对邦地产表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢了。

在欧阳捷看来，负债率多少是最合适的模式，很难用准确的数据去框定。他说，企业最合适的状态，是负债和经营管理水平是相当的，负债率可以高，但一定要保障现金流的充裕。

净负债率下降和营业额下跌的关系

3月6日，SOHO中国发布年报称，2014年公司营业额约为人民币60.98亿元，较2013年约146.21亿元，下跌58%。SOHO中国表示，营业额的下降主要因公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变所致。

与此相对应的是SOHO盈利能力的下降。期内SOHO中国毛利润约为30.78亿元，同比下跌约62%；毛利率为50%，同比下降5个百分点；除税前溢利约为66.89亿元，同比下跌46%，公司解释称，主要由于公司业务模式转变以致销售物业减少所致。

截至目前，SOHO中国拥有现金125亿元，净资产负债率仅为19%，资金量较为充裕。

在欧阳捷看来，纯持有型物业，主要靠租金收益来覆盖贷款的成本，再覆盖其经营成本。而持有型物业资金回笼较慢、较少，所以要求负债率要比较低。“持有型物业一般讲的是公允价值，比如一处商业房产，每年的评估值可能上涨5%，公允价值变了，等于资产升值，资产负债率也就相对下降了。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受邦地产采访时表示，对于SOHO中国来说，只要不再拿地或者加大并购，资金支出就会下降，负债率也相应降低，SOHO中国这已经不是向快速开发的路子上走了，如果是传统的开发企业，负债率就不太一致；如果往持有型路线走的话，对标就应该是一些港企，负债肯定要达到“20%～30%”这种水平。

其实，今年多位开发商人士曾表示，在2015年要降低负债率，去迎接地产新常态。

甚至有开发企业为避风险，主动在去年年底裁员。

销售型房企70%负债率较合理

光大证券1月20日发布的《杠杆向下、质量向上》研报指出，行业延续（2014年）11月以来的去杠杆，重申资产质量是2015年的关键。行政政策宽松叠加货币政策适度，最终结果是行业销售增速平稳，2015年销售面积预计增速5%，对比2014年12月单月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；还有，间接融资渠道较紧，一定程度上带来了行业的整合，资产质量是行业健康的关键，2014年加上来的杠杆，在2015年面临一定风险。光大证券认为，当前情况下，“保去化”比“保利润”更加重要，2015年的地产估值提升并非来自利润率提升（毛利率必将长期下降），而是来自风险释放（资金回笼的缓解）。

在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。加过的杠杆这两年要去掉。

“未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了，会产生什么结果呢？有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不一定贬，资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不一定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。”这无疑是醒世警钟。

但是，欧阳捷表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢。高负债率的好处就是能快速扩张规模。扩张速度快的重要原因，是前期举债大举拿地。

陈晟表示，销售型房企要保持一定的增长，70%的负债率还是合理的，因为如果财务杠杆过低，增长就会减弱。但是也建议不要超过70%，因为目前房产市场外延式的空间也在减缓。在有质量的增长前提下，负债率下降，也是风险控制的要素。

去年11月29日,经济学家钟朋荣在重庆表示，合理的负债是一种资源，但不要滥用资源，也不要浪费资源，不要过度负债。另外，企业或家庭要善于利用经济周期进行投资选择，也即是说，无论产业投资、金融投资还是房地产投资，都要选对时点。

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