年度楼市调查·一线城市

广州

广州城市开发价值进退维谷：追赶深圳还是降为1.5线城市？

每经记者 区家彦

就在北京、上海、深圳楼市炙手可热之际，作为全国最早实现住房商品化的城市之一，广州楼市今年却显得有点落寞。

合富辉煌最新发布的2016年楼市发展预测报告显示，今年前11个月，北京、上海、深圳新建商品房的价格涨幅分别为9.6%、19%、38%，只有广州录得3%的跌幅。

尽管广州一度被称之为一线城市的价值洼地，存在“补涨”概念，但近年来房价与北上深的差距反而进一步被拉大。在即将到来的2016年，广州楼市到底是迎头赶上，还是将“降级”为1.5线城市？ 

高库存抑制获利能力

“今年以来，广州的房价涨幅不仅明显逊色于北京、上海两个超级大城市，甚至被紧邻的深圳远远超越，现在广州的CBD珠江新城的新盘售价甚至还比不上深圳的关外新盘”，广州某开发商营销总监向《每日经济新闻》记者感概。

根据记者从各地房管局整理的房价数据显示，2009年，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米，两者的比值为1.61：1。合富辉煌的数据则显示，截至今年前11个月，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为32415元/平方米与17172元/平方米，两者的比值已经扩大至1.88：1。

体现在供求关系上，截至12月初，广州的库存去化周期为16.5个月，不仅远高于北京、上海、深圳同期10.4个月、8.9个月、8个月的去化周期，甚至还高于天津、南京、成都等二线城市。

与深圳土地存量已接近枯竭相比，广州土地供应充足。合富辉煌的统计数据显示，2015年前11个月，广州市土地成交突破1000万平方米，其中居住用地成交520万平方米。与之相对，尽管深圳今年计划供应建设用地达到1600万平方米，但住宅用地供应仅为85万平方米，这也意味着未来广州的商品住宅新增供应压力将明显大于深圳。

“从四大一线城市来看，广州楼市的结构性库存最为严重”，合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，根据其统计发现，如果把今年的可售存量与明年的新增供应相叠加，2016年广州全市商品房可售货量达到19万套，按照广州下半年约8000套/月的去化速度计算，需要23个月以上才能完全去化，这也是广州房价今年不温不火的最重要原因。
　
人口流入在放慢

库存压力只是表象，在广州房价疲弱的背后，反映的是广州经济产业结构转型并不理想，人口吸纳能力正在减弱。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在2000~2010年间，广州年均的人口净流入为23.5万人，但到了2011~2013年间，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，如果剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

曾经任职于广州市国土房管局的黎文江告诉记者，以传统商业起家的广州本身就不具备政策与金融资源优势。深圳近年来新兴产业发展迅猛，吸引了大量年轻人口，而以传统产业为主的广州受到宏观经济下滑的影响，新兴产业基础薄弱，产业资本积聚能力不强，导致广州对外来年轻人吸引力逊于深圳。

相关数据显示，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。黎文江表示，由于年轻人投资的需求更大，加上背靠证券市场，金融资本较为活跃，因此深圳一直是全国楼市的风向标。与之相对，广州楼市基本以自住型需求为主，在广佛同城化之后，部分需求还流向了价格更低的佛山市，进一步加大了广州楼市的供求压力。

根据欧阳捷的预测，从房地产市场的角度来看，北京与上海未来将成为两大超级一线城市，深圳也能坐稳一线城市的座位，广州如果无法在经济结构上实现转型，很可能会掉队到1.5线城市，与杭州、成都等市场并列。

“虽然广州楼市明年很难实现大的转折，但政府推动经济结构转型的决心非常明显”，黎文江认为，根据广州市此前公布的第十三个五年规划，提出建设国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽三大战略枢纽，重点打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。如果计划顺利实施，广州楼市未来依然具备较大的潜力。

深圳

深圳楼市：火爆还能延续多久？

每经记者 白亚静

作为今年全国房价上涨的领头羊，深圳全年房价同比涨幅逾40%，个别热点地区甚至翻倍，深圳湾片区更是进入单价10万＋时代。

深圳房地产市场的火爆能延续多久？在深圳城市开发用地不足的情况下，进驻深圳的开发商将从哪些渠道获得企业发展的空间？
　
多因素促房价猛涨

2015年初，不少地产中介机构预测，深圳房价将“微中有降”。然而，3个月后深圳楼市却开启了暴涨模式。

支撑上述地产中介做出预判的依据，就数据准确性而言，其实并无不妥。只是他们忽视了影响需求端的因素。

当时的供给端数据显示，2015年是供应大年。批售面积总量为535万平方米，仅低于2008年和2013年。如果按照深圳中原地产统计，2015年住宅供应总量将达到1024万平方米。

与需求端有关的预判，不容乐观。当时，上述中介机构用2014年的销售情况作为基数，所得出的去化周期显示，2015年深圳楼市去化周期将同比大幅增长。然而，深圳却陷入“抢房”潮，曾一度有言论称深圳新房只够卖5个月。

一般而言，衡量需求量，很难有一个公允的指标。仅就房价启动期而论，深圳这一轮房价上涨，与影响需求端变动的货币政策、收入、买者人数因素等有关。

深圳今年房价暴涨始于2014年开启的降息降准政策，加速于2015年330新政，并在多次降息降准政策下持续火爆。简单讲，这些货币、信贷政策使得市面上的整体购买力增加了。

房价一路上涨，各界对深圳的硅谷期许，进一步抬升潜在购买者的上涨预期，6月后，即使股市跳水，多个项目出现退房，但房价仍在高位小幅上涨。

深圳人口持续净流入，使得人口基数规模在扩张，金融、科技等产业蓬勃发展，又保障了流入的人口质量，潜在购买力随之增加。这使得长期来看，深圳住宅的趋势是增值。

当后两项因素没有改变，短期内又没有因素能大幅度影响收入时，2016年深圳房价何去何从？其实，很大程度上取决于资金偏好以及货币政策。

一方面，市场对人民币避险的需求浓厚，但是将人民币兑换成美元的额度是有限的。另一方面，摩根大通首席中国经济学家朱海斌撰文称，2016年，“预计央行将继续使用手中现成的各种工具，包括存准率下调”，“利率方面，央行仍将继续使用存贷款基准利率作为政策信号，在2016年降息25个基点”。
　

房企拓展项目靠旧改

深圳面临近无新地可供的地步。中指院数据显示，2011年起，深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低。旧改地块在总供应中的比例节节攀升。

12月14日，《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》出炉。2015年已公布的4批旧改计划，涵盖75个项目，预计将释放700万平方米土地。其中，涉及居住功能的有48个。

深圳房企掘金旧改已成必然。目前，受益于旧改项目的房企很多，按改造主体不同可大致分为三类：工业区旧改、城中村旧改、住宅区旧改。

工业区旧改由于产权集中，改造难度最低，周期相对较短。目前市场上的住宅项目主要是城中村旧改，多个单日成交几十亿的项目均来源于此。最难的是住宅区旧改，产权分散，周期极长，极易把企业拖入拆迁泥潭。

上海：

上海楼市还会涨吗？

每经记者 吴若凡

在上海的商品住宅库存仅够消化几个月的大背景下，上海房价下半年大幅上涨，土地市场也连出“地王”。

然而，房价的上涨，市场需要一段时间消化。上海楼市明年还会再涨吗？开发商的利润空间，是否会因价格上调而增厚？

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，地王频出导致高端产品增多，挤占了普通商品房供应，故会加剧普通商品房供不应求的局面。

年内降息降准、二套房首付比例下调、公积金新政等也给房价上涨提供了支撑。业内普遍认为这将进一步促进高端住宅去化。

此外，土地市场持续火热也是推升房价的重要原因。截至12月14日，上海共成交住宅类用地52幅，其中地王8幅，占比15.4%。11月更是成了名副其实的“地王月”，11月25日信达地产以72.99亿元的价格拍得上海杨浦区新江湾城地块。金辉28.15亿元竞得闵行新城纯宅地。新华联14.65亿元竞得青浦赵巷镇纯宅地。

高端住宅的销售增长同时带动房企业绩不断攀升。数据显示，截至11月，排名30强企业里前20家的销售业绩已经突破280亿元，有的更是以30%的速度在增长，多家房企因为销售情况良好而提前完成今年指标。

伴随着房企业绩的增长，企业间也出现了分化态势。以绿地为例，目前共计完成了约2100亿元的销售额，但如果要完成年初定下的2800亿元目标，由于去年底冲业绩的缘故，使其透支了今年的部分销售额。这就导致了绿地今年若要完成既定目标，势必要在12月完成近4倍的交易量。

在房价不断攀升和持续走高的地价下，业内普遍预计，2016年房企的业绩整体会进一步走高，普遍增速会在10%以上，有的甚至超过30%。有些企业可能会有后续乏力的局面出现，以仁恒为例，其今年销售额高速增长达到史无前例的260亿元，增长速度接近100%。但这一增速在明年恐难以为继，其销售项目主要是前些年拿的地在今年集中释放，而这些项目多数已经处在尾盘阶段，而今年仁恒在土地市场并没有什么大的动作，那么后续表现可想而知。

金茂的节奏则把握的恰到好处，其在上海的项目大宁金茂府今年销售额近55亿元，成交面积7.5万平方米，占总开工面积的三分之一，单价也从4月份的68000元/平方米上涨到如今的90000元/平方米，金茂府已经从开盘时的贴地飞行到如今收支平衡。

业内普遍预计，明年上海整体房价上涨15%~20%，豪宅可能涨幅则会更高。业内认为，按照现在的去化节奏，金茂府还能销售两年，如果按照15%计算的话，金茂府的毛利率将可以达到30%，去除掉税费将能获得15%的净利润。

值得注意的是，整个行业利润率在逐年下降，目前，整个行业平均利润率在8%~10%。这主要是源于地王频出，地块的溢价越来越高所导致的。

一般而言，房企从拿地到封顶至少一年左右时间，数据显示，上海过去两年，房价上涨超过40%，2013年地王有24块，其中只有一块没有解套，其他上涨40%，当时拿的楼板价，面粉贵于面包，基本达到收支平衡状态，当然还有些项目有6%~8%的利润。由此判断，今年的拿地企业在房价每年15%~ 20%递增的情况下，能够在后年解套。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波