北京二套非普宅首付比例将提高 压垮豪宅市场的最后一根稻草来了？

每经记者王杰

7月26日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2016）》（以下简称白皮书）。白皮书显示，2015年全市商品住房成交28.2万套,同比增加6成多。其中新房成交套数同比增加26%。自去年3月份起，北京市住宅价格指数环比由降转升，连续10个月上涨。

白皮书称，房地产市场进入存量为主的阶段，对经济增长拉动作用减弱。在调控方面，本市将根据住宅和非住宅市场不同情况，采取区别化调控措施；继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

何为非普通商品住房

根据国家的相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件：第一个就是住宅小区的建筑容积率在1.0以上；第二个是单套建筑面积在140平方米以下；第三是实际成交价格要低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍。

据了解，目前北京普通住房标准执行的是2014年北京市住建委、财政局、地税局联合发布北京普通住房价格新的认定标准。五环内为单价39600元、总价468万元；五环到六环为单价31680元、总价374.4万元；六环外为单价23760元，总价280.8万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

此外，普通住宅的买卖是可以享受契税、营业税等税收优惠政策的。这些年随着房价的普遍上涨一些普通住宅被豪宅化，而没有办法享受税收优惠，所以说要求调整的呼声还是非常高。个人将购买超过5年的这个普通住房对外销售的，免征营业税。

个人购买非普通住房，按照3％的税率来征收契税。对于个人购买普通住房，住房是属于家庭唯一住房的，减半来征收契税的；对个人购买90平方米以下的普通住房，并且这个住房是属于家庭唯一住房的，会按1％的税率来征收契税。

也就是说，第二套普通商品住房不仅首付款比例低，交易税费也有优惠。

不管是普通住房还是非普通住房，只要购房行为被视为“购买第二套房”，则首付比例最低是4成。融360监测的数据显示，现在北京大多数银行可以提供的二套房最低首付是5成。

虽然目前北京市住建委还没有说明会提高至多少，但根据现在绝大多数银行的二套房首付5成的情况，融360房贷预计，如果政策要取得立竿见影的效果，非普通住房的首付或许将提升至7成。

需多部门会商才能进入发布实施过程

中原地产研究中心统计数据显示：截至7月25日，北京商品房住宅合计成交414万平方米，27731套，与上年同期基本持平，但成交结构出现了非常明显的变化，平均单套成交金额高达525万元，环比上年的379万元上涨38.5%，而单套平均面积也达到了149平方米。从140平方米以上的大户型成交占比看，套数占比达到了32.5%，而在2015年只有23.6%。

如果按照上述标准去衡量，北京市平均单套成交金额和单套平均面积，均属于非普通住宅之列。提高二套非普通商品住房比例，或将令部分改善及投资类需求受到限制。

政策何时实施？北京市房地产协会秘书长陈志在其微信公众账号“京房字”中表示，对于提高二套非普宅首付比例这个措施，也仅仅是之前研究过的一项措施，其实房地产调控措施每年都是针对新情况，不断研究的。但这个研究并非是定了调子要去怎么做，甚至只能说是一个前期性的研究，具体的实施则是根据实际情况作出决策。

“京房字”还提到，房贷首付政策可不是建委一家就能定的，甚至说住建委都不是主导部门。房贷政策要根据房地产市场的发展形势，国家金融政策，资金及流动性等多方面进行考量，银监部门和银行的意见更为重要，最后要多部门会商，市政府批准，才能进入发布实施的过程。