报告定位与主线逻辑
2026中国城市更新年度发展报告以“从建造城市到运营城市”为主线。报告前言指出，2026年是“十五五”开局之年，城市更新政策进一步从任务部署转向实施规则和项目安排；自然资源部提出从增量土地依赖转向存量盘活、从资源出让转向资源运营、将当期价值与长期运营价值相结合，报告将这一政策表述作为全书转型逻辑的依据。[1]报告第一章进一步说明，从“土地财政”转向“时空经济”，意味着在空间上通过用途调整、功能复合和资源重组提高利用效率，在时间上通过持续经营形成产业、消费和服务价值，规划、建设与运营需要共同考虑，投入能否形成长期使用价值成为重要判断。[1]
按照报告前言的表述，这一主线对参与各方提出了不同要求。政府以城市体检明确需求、完善全过程政策服务，企业加强招商、运营和资产管理能力，金融机构围绕项目不同阶段提供资金支持，居民及其他使用者参与需求表达、方案协商和后续治理，将建设投入与长期使用相结合。[1]报告正文四个章节沿此展开，依次回答政策支持框架、各类空间更新需求、地方项目落地和运营能力实践四个问题。[1]
发布安排上，据每日经济新闻报道，2026年10月22日每日经济新闻将在上海虹口北外滩金茂中心举办“更新城市·焕新生活——2026活力虹口主题对话”，活动由上海市城市更新研究会、中指研究院、城市进化论提供学术支持，每日经济新闻将在活动现场联合中指研究院发布《2026中国城市更新报告》，中指研究院上海企业常务副总经理程宇将深度解读。[2][3]
政策体系
2026中国城市更新年度发展报告第一章指出，2026年城市更新已成为改善民生、扩大内需和培育发展新动能的重要抓手，政策体系逐步覆盖改造前、建设中和使用后的不同阶段。[1]报告将政策重点归纳为民生、发展和安全三类工程，通过住房、小区、社区和城区品质提升满足民生需求，通过老旧街区厂区改造导入新产业新业态、扩大有效投资、激发消费活力，以危旧房、城中村和地下管网更新补齐安全短板。三类工程之外，报告还提出四方面实施保障机制，即城市体检与更新一体化推进、规划实施机制确定建设内容与次序、可持续投融资机制统筹公共投入与市场资金、更新与历史文化保护有机融合机制。[1]
量化任务方面，报告整理的“十五五”时期全国城市更新主要任务覆盖危旧住房改造约50万套（间）、城镇老旧小区新开工改造约11.5万个、完整社区在5000个社区实施建设改造、城中村推进约4000个改造、住宅电梯更新和加装57.5万台、老街老厂区改造提升约1500个、地下管网建设改造约77万公里、城市绿地建设改造约5万公顷，以及新认定历史文化街区100片以上、新确定历史建筑1万处以上。[1]据每日经济新闻报道，《城市更新“十五五”规划》作为我国首部国家级城市更新专项规划，提出10项主要指标、23项重点任务、7个方面政策举措、14项重大工程和行动。[3]
报告按时间线记录了2025年5月至2026年9月间的国家层面政策进展，包括《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年5月）、《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（2025年12月印发、2026年1月公开）、《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》（2026年3月）、《城市更新“十五五”规划》（2026年5月）、《城市更新统计调查制度》和房屋建筑统一代码制度（2026年6月）、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（2026年8月）、《城市体检管理暂行办法（征求意见稿）》（2026年9月）。[1]
报告按实施环节梳理了政策的对应作用。体检与需求识别环节解决更新方向与实际问题不匹配的问题，规划与用途调整环节支持功能兼容、混合利用和用途转换，资源与权益整合环节处理资产分散与权益衔接，建设与安全审查环节推广分类审批，经营与资金支持环节衔接建设投入与收入形成节奏，持续管理与评价环节以统计调查和房屋统一代码跟踪实施情况。[1]报告据此判断，前期规划、土地利用、登记和融资已形成较明确的国家政策依据，跨部门要求衔接和运营期服务供给、收益实现还需结合项目进一步形成实践。[1]
资金安排
2026中国城市更新年度发展报告在资金部分呈现了一条清晰的分工线索，即公共资金优先保障民生与安全，市场化工具衔接经营性项目的长期资金。[1]报告披露，2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，支持老旧小区、危旧房改造等项目；超长期特别国债安排1600亿元支持地下管网建设改造；中央财政继续支持重点样板片区和机制建设，东、中、西部每城补助总额上限分别为8亿、10亿和12亿元。开发性金融方面，2025年国家开发银行向城市更新领域发放贷款7863亿元，并在部分地区探索新型政策性金融工具与配套贷款联动。[1]
经营性项目的融资规则在报告中占有单独篇幅。针对2026年8月28日印发的城市更新项目贷款管理办法（试行），报告指出该办法要求设立专门贷款品种，将城市体检、更新规划、实施方案和经营收入纳入融资审查；项目须具备能够覆盖贷款本息的充足经营性收入，银行不得因项目纳入规划或项目库而放松审查，也不得接受政府隐性增信；贷款用途限于符合规定的项目支出，不得用于土地出让金及相关税费、净地供应前的土地征收和拆迁安置补偿。在期限和担保安排上，办法要求结合建设运营周期、还款来源和资金成本合理确定贷款期限及利率，允许以经营权、收费权等产生的应收账款提供担保。[1]报告特别提示，资金监管延伸至运营阶段，项目资本金、贷款、支付、经营收入及偿还资金通过监管账户办理，进入运营期后银行持续监测经营情况并动态评价风险，实施主体需在融资前明确运营方案与收入组织方式。[1]
资本市场工具在报告中被赋予了各自的适用对象。地方政府专项债对接符合条件的城市更新项目，城市更新项目贷款面向具有充足经营性收入的更新项目，经营性物业及并购融资支持已运营资产承接，不动产私募投资基金、CMBS和ABS、公募REITs则分别为引入机构资金、盘活存量资产和运营成熟资产提供通道。[1]报告还引用中国证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，指出其支持设立不动产私募投资基金、发行CMBS和不动产ABS、发行REITs或作为扩募资产纳入已上市REITs，为回收资金用于后续更新提供渠道。[1]
空间需求
2026中国城市更新年度发展报告第二章将更新需求细化为居住空间、产业空间、公共空间与基础设施三类，并单列片区综合更新说明其统筹方式。[1]居住更新的长期价值体现为住房更安全、生活更便利、服务更可获得，产业空间围绕生产研发、商务办公和消费需求推进厂房、园区及商办物业改造，公共空间与基础设施侧重城市安全、交通联系和生活品质，片区综合更新则将上述任务共同组织。[1]
居住空间方面，报告引用2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、涉及499万户、完成投资1332亿元的数据，指出随着一批基础改造完成，居住改善延伸至设备更新、适老化和社区服务，形成持续需求。[1]报告同时记录了上海2025年完成旧住房成套改造43.6万平方米、广州2025年52个专项借款项目累计开工安置房15.1万套等地方进展。[1]
产业空间方面，报告梳理了生产制造、研发与中试、办公与商业、转换为居住及服务、工业遗产复合利用五类产品方向及运营重点。[1]公共空间与基础设施方面，报告引用住房城乡建设部2026年9月18日发布会披露的数据，截至2025年底全国城市地下管网总长386万公里，地下综合管廊达到7872公里。[1]报告将片区综合更新的意义表述为，为资源整合和长期经营提供更大合作范围，政府或统筹主体协调公共配套建设，产权人及实施企业组织房屋土地资源，专业机构参与策划、招商和运营，避免同一区域的建设和经营安排互不衔接。[1]
地方落地
2026中国城市更新年度发展报告第三章统计，截至2026年9月底，至少43个省市已公开“十五五”时期或2030年城市更新相关量化安排，其中省及自治区15个、直辖市4个、地级市24个。[1]报告指出，地方“十五五”规划正将更新方向细化为住房、产业、商办和公共空间的改造任务，年度计划、重点片区和机会清单进一步明确项目资源与合作需求，企业参与的业务空间也由工程建设拓展到资产整合、招商租赁、商业经营和社区服务。[1]
报告对七个重点城市的差异定位有明确归纳。上海同步推进住房改善、商务楼宇更新和低效产业用地盘活；北京以综合组团协调历史保护、公共服务和经营空间利用；深圳围绕产业需求改造土地建筑，并推动存量项目重组接续；广州将城中村安置与产业空间建设结合；武汉依托“五改四好”和重点片区清单统筹各类空间更新；成都、重庆则通过机会清单集中发布投融资、招商运营和闲置资产利用需求。[1]
具体安排上，上海“十五五”规划提出完成旧住房成套改造120万平方米（含小梁薄板房屋改造）、推进20个重点片区、盘活低效产业用地75平方公里。[1]北京“十五五”提出更新100处以上老旧厂房和低效产业园区，改造燃气、热力管线3200公里以上、供排水管线1400公里以上，2026年第一批城市更新计划纳入1321个项目，年度计划投资1049.5亿元。[1]深圳规划纲要提出到2030年整备低效用地不少于25平方公里、先进制造业园区累计释放工业用地不少于15平方公里。[1]广州拟重点推进35个更新片区、75个城中村和180个老旧小区，2026年城市更新固定资产投资计划为2000亿元。[1]武汉两批共安排182个市级重点更新片区，首批80个片区包含212个项目、总投资超1300亿元，第二批102个片区包含456个项目，两批开工率分别达到97.5%和87.2%。[1]成都2026年首批机会清单发布140个项目、计划总投资约1740亿元。[1]重庆2026年2月发布的机会清单包含207个项目、总投资近1200亿元。[1]报告认为，城市更新政策已形成国家部署、部门配套、金融支持和地方落实相互衔接的基本框架，下一阶段重点是将规划任务转化为具备实施条件的项目。[1]
十大典型项目案例
2026中国城市更新年度发展报告第四章收录十个典型案例，围绕工业遗存运营、居住改善、产业转型和街区活化四个方向，分析需求如何进入方案、资源如何整合，以及改造后的空间如何持续发挥作用。[1]
1. 北京首钢园——工业遗存运营。
园区围绕科幻、虚拟现实、游戏电竞和机器人等方向引入企业，借助服贸会、科幻大会及体育赛事带动招商，2026年上半年在园企业1286家、入园客流839万人次。[1]报告将其可借鉴做法归纳为以产业服务支撑企业长期入驻、以会展赛事持续组织活动、以商业和文旅服务承接客流，使单次活动的关注延续为日常经营。[1]
2. 成都工人村——居住改善。
按房屋年代分类改造，50年代住房原拆原建并成套化，80年代院落拆墙并院，90年代住房重点更新管网配套，并通过“爱邻议事日”等居民议事机制推进共治，片区更新累计释放公共空间5000余平方米。[1]报告认为，分类改造与社区共治相结合，使住房、公共设施和日常服务同步改善。[1]
3. 北京三里河一区28号——居住改善。
建于1978年的危旧楼通过模块化建造推进重建，约90%的工序在工厂完成，从首吊至主体封顶用时46天，54户居民从搬出到回迁拿证不到6个月，2026年2月实现交房即交证。[1]每日经济新闻“更新城市 焕新生活”专题亦记录了这一北京西城原拆原建案例。[4]
4. 深圳山厦新村——居住改善（城中村）。
项目占地约23万平方米，总投资约0.6亿元，2024年完成竣工验收[1]。更新保留既有建筑和生活格局，围绕百年古榕建设组合社区图书馆、市民活动和党群服务的“榕下驿站”，以常住居民和租户的共同需求确定改造内容，依靠社区治理延续服务。[1]
5. 广州白云民科园核心区——片区统筹。
城中村改造实施范围约5.4平方公里、涉及7条村落，规划6个安置区、提供超过8600套安置房；珑柏花园2052套安置房于2026年8月启动集中交付。[1]报告认为，可借鉴之处在于将居民回迁与产业使用放在同一规划中组织，安置住房及公共服务先形成可见成果。[1]
6. 上海梅陇镇——产业转型。 针对产业园土地由集体企业和社会企业分散持有、单个企业难以整体升级的问题，8家镇级集体企业成立上海一鑫置业有限公司以改造用地作价入股对14幅地块统一开发，并委托华鑫置业承担建设运营，项目规划总建筑面积约36万平方米、分四期开发。[1]报告指出，这一方式适合相邻土地分散持有、产权人具有合作意愿的园区。[1]
7. 深圳元芬村——产业转型。
绿联科技通过中植置业重整承接元芬村工业厂房更新项目，计划投资约10.8亿元，建设面积约14.65万平方米，2026年8月进入建设阶段，拟建设绿联科技总部核心载体。[1]报告认为，可借鉴之处是将资产重组与产业自用相结合，使项目接续获得持续的使用基础[1]。
8. 上海四川北路——街区活化。
片区面积约37公顷，2025年7月底启动，围绕"6+5+7+1"组织更新，包括6幢风貌建筑、5处楼宇广场、7座公园绿地和1个慢行系统；片区建立市、区、街、居四级议事机制，建筑保留各自产权和经营主体，通过公共空间和活动组织分享客群，2025年以来新引进111家企业。[1]
9. 成都猛追湾——街区活化。
项目采用EPC+O模式将设计、采购、施工与运营结合，引入万科参与策划和实施，政府通过收储、租赁整合既有房屋，运营方提前参与设计、渐进改造，原成华区国税局旧楼转为万汇空间，已吸引50家成长性文创企业入驻。[1]每日经济新闻“更新城市 焕新生活”专题同步收录该街区的深度视频，呈现改造后的消费活力。[4]
10. 北京长辛店——保护更新。
国家开发银行北京市分行为项目批复30亿元、40年期片区综合城市更新项目贷款，支持较长周期的保护修缮和分期实施，一期开街以来累计接待客流460万人次，落地文化、市集、展演活动超过2000场。[1]报告认为，项目将长期资金、保护性改造和分期经营共同组织，为历史街区持续更新提供了借鉴。[1]
报告对十个案例的共同经验有明确表述，即让实际需求进入方案、让专业主体参与实施，并以持续使用和经营检验改造成效。[1]
结语与行业启示
2026中国城市更新年度发展报告结语将全书主张收拢为两点，即在空间上提高资源配置效率，在时间上持续创造使用价值。[1]报告提出，面向“十五五”，城市更新需要在项目策划阶段明确服务人群、功能用途和运营安排，规划、政策与资金的支持需要贯穿建设和使用全过程。[1]
对企业方向，报告的表述与主线首尾呼应。城市更新的业务机会正从工程交付延伸至长期服务，对招商、运营和资产管理能力提出更高要求；住房与社区改善带来物业维护、养老托育等服务需求，产业园区更新需要招商与企业服务，老街区和商办改造依赖持续的业态调整与经营管理。[1]报告结尾指出，城市更新的长期价值最终体现在居民生活改善、产业发展和存量空间的有效利用上，把建成后的使用效果作为后续改造和管理的重要依据，才能让一次改造带来持续改善。[1]
