主体概况
瑞康里是位于上海市虹口区嘉兴路街道的石库门里弄住宅小区，建于1930年前后，为历史风貌保护街坊一级旧里，列入上海市第一批历史文化风貌保护街坊。里弄地处虹口音乐谷片区，东至哈尔滨路、南至嘉兴路、西至四平路、北至海伦路，更新地块占地约1.69万平方米，总建筑面积约5万平方米[1]。小区门牌属四平路52弄，弄堂口“瑞康里”门匾三字出自书法家唐驼之手[1][5]。
瑞康里所在街区被虹口港、俞泾浦、沙泾港三条内河环绕，是上海中心城区保存完整水系格局的历史风貌区[3]。据《上海地名志》记载，瑞康里位于虹口区中部偏东，介于溧阳路、海伦路、哈尔滨路、东嘉兴路和新嘉路之间，弄堂较多、四面贯通，共建筑183幢，建筑面积约1.26万平方米，建成时居民约3000人[7]。
瑞康里同时是上海城市更新领域的标志性项目。2019年，该地块被纳入上海城市有机更新项目，不纳入旧改征收范围[3]。项目是上海首个以“政府牵头、企业运作；居民参与、形式多样；保障独立、租售兼容；新老共生、提升烟火；保护风貌、提高品质”为目标的可持续城市更新模式试点[1]，也被上海地产集团定位为上海首个“共生式更新”试点[14]。
更新模式与安置方式
瑞康里城市更新采取“申请式腾退”路径，以居民自愿申请为前提推进改造，区别于传统征收动迁[9][13]。项目启动阶段，上海地产集团围绕“提高改造品质，共担改造成本，新老居民共生，疏解城区人口”的原则，细化形成群众工作、居民安置和街区共生、规划设计、配套政策、运作机制五个具体工作方案，并借鉴北京“申请式退租”“共生院”等经验探索市区联动开发机制[13][15]。地块内居住房屋证均面积约33平方米，最小建筑面积6.8平方米[15]。
2023年8月，项目首创推出置换腾退（货币化安置）、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋四种安置方式，在改善群众居住条件的同时促进回购回租、实现新老居民共生[3][8][13]。原地建设房屋的面积从50平方米到120平方米，涵盖7种不同房型[8][9]。
回购政策强调市场与保障相结合，采用混合产权方式，即购买者占房屋70%的产权份额、虹口更新公司占30%的产权份额，降低回搬居民的经济负担，未来居民可按当年市场价购买剩余产权份额[8]。回租房源只租不售，并可选择“先租后售”，未来租金可抵扣购房款[16]。选择回购、回租的居民当前只发放过渡费而不发放房屋补偿款，形成政府主导、居民自愿、市场参与的多主体资金共担机制，有效控制更新成本，形成可持续、可复制、可推广的资金平衡机制[9][13]。
为帮助居民充分理解更新模式，项目成立公信评议监督小组，挨家挨户解读更新方案；实施主体先后百余次上门沟通，并编制《百问百答》说明政策口径；相关部门成立临时党支部，召开百余场圆桌会、座谈会回应居民疑问[3][8]。结合里弄共有产权房与租赁居住比例较高的实际情况，虹口区法院成立“城市更新工作专班”，安排执裁庭工作人员深入基地提供就地法律服务，并与市高级法院、市第二中级法院、市铁路运输法院形成沟通磋商机制，对相关法律问题提前研判[9]。
2023年11月23日，选择回购回租的居民依据选房号顺序集中选房。有居民选定复合式90平方米的回租房源，月租金10300元；也有在附近工作、早年购入小房子的“新上海人”选到95平方米、带地下室的混合产权房屋，自行出资比例为70%[3][8]。多样化的安置菜单使不同经济条件和居住需求的居民都有对应选项，也为兼顾更新改造和区域资金平衡积累了经验[3]。
征询签约进展与实施主体
项目征询签约按程序分步推进。2023年8月16日，更新意愿征询启动，愿意实施更新的653户占应征询户总数的99.69%；9月21日至10月20日开展补偿安置方案征求意见；11月14日至12月17日开展签约，11月26日即达到95%的协议生效比例；12月17日项目共签约647证，签约率98.63%[3]。截至2024年上半年，项目二轮签约率达99.08%[16]。
从签约构成看，647证中选择货币安置547证、占85%；选房签约100证、占15%，其中异地实物安置58证，回购、回租原地建设房屋42证[3]。这一结构既安排了多数居民货币化离场，也为回购回租居民留在原地形成条件，为兼顾城市更新改造和区域资金平衡提供了样本[3]。
项目由上海地产（集团）有限公司牵头，上海虹口城市更新建设发展有限公司负责实施[1]。虹口更新公司由上海地产集团（市城市更新中心）与虹口区区属国企合资组建，负责资金筹集和项目开发[9][13]。2025年11月20日，虹口区嘉兴社区C080301单元hk264A-01地块（瑞康里旧改项目）经虹口区规划和自然资源局协议出让公示，受让单位为上海虹口城市更新建设发展有限公司，成交价26.7627亿元，出让用地面积16868.3平方米，容积率1.38，地上计容建筑面积23278平方米，土地用途为普通商品住房用地（二类），可混合一定比例一类住宅用地，且受让人的出资比例、股权结构、实际控制人均不得改变[10]。
虹口区重大办会同相关部门与建设单位提前谋划、协同攻坚，推动前期规划设计方案审批和证照办理高效完成[1]。
改造规划与建设进展
瑞康里城市更新项目已于2026年正式取得施工许可证，旧房拆除工作同步基本完成，全面进入建设阶段[1][4]。项目规划建设20幢2至4层低密度风貌排屋，其中配置18套保障性租赁住房；改造后将提供205套住宅及234个机动车位，在最大化满足居民回迁需求的同时全面改善居住功能与设施条件[1]。
风貌保护是项目规划的底线要求。方案总体维持原有3列6排行列式里弄肌理格局与连续完整的沿街界面，建筑立面呼应传统石库门建筑肌理与风貌特色[1]。依据出让管理要求，地块内商业建筑面积不少于2000平方米，可结合商业综合设置老年活动室、文体活动室等功能；配建的保障性租赁住房建筑面积占规划总住宅建筑面积的5%以上、计1063.9平方米以上，建成后无偿移交区住房保障机构；结合风貌保护旧改地块特点，项目不作中小套型比例要求，并可依据实施主体方案采取定制式装修[10]。
项目推进过程中同步接受全过程监督。虹口区纪委监委联合相关职能部门组建监督检查组，制定监督清单、问题清单、反馈清单、整改清单等六张清单，通过列席工作会议督进度，跟进监督规划衔接、安置方案制定、资金拨付等关键环节；同时推动制定历史文化风貌保护区更新改造“征收工作八不准”，在现场设置举报箱、公布举报热线，编制每周监督专报，保障更新改造廉洁高效进行[11]。
瑞康里所在的虹口音乐谷片区正同步推进老旧楼宇提质、滨水空间改造与文旅业态赋能，片区内首个全市唯一滨水石库门历史风貌街区更新项目155街坊也已进入施工阶段。随着瑞康里项目建设推进，片区将进一步植入文化创意、特色商业等复合业态，推动历史建筑资源向区域发展新优势转化[1]。
试点意义与借鉴
瑞康里试点为上海城市更新提供了从居民协商到资金平衡的完整样本。2024年11月，在上海易居房地产研究院等五家单位联合主办的2024城市更新实战优秀案例评审中，瑞康里项目入选首批6个案例，重点交流了项目在更新改造模式和资金平衡机制两方面的创新，被认为“为完善可操作、可持续、可复制的城市更新制度打下基础，为下阶段上海‘两旧一村’改造工作提供借鉴”[12]。上海市国资委的宣传报道也将瑞康里列为上海地产集团继黄浦外滩第二立面更新之后快速启动的上海首个共生式更新试点[14]。
回购回租安排是该项目区别于旧改征收的关键机制。回购形成的混合产权减轻了居民出资压力，回租房源只租不售并可选“先租后售”，两类房源使部分居民在更新后回到原地居住，实现新老居民共生；沿街底楼将依原样开设商铺，以社区商业及配套赋能高品质建设，多样选择多策并举，实现烟火传续[9][16]。通过调整方式、回购回租、金融创新、优化流程、完善设计、政策扶持等路径，项目在更新模式获得总体认可、资金平衡初步实现、居住品质总体提升、新老共生达到预期、更新成本各方共担、人口疏解达到规划效果等方面形成初步成效[16]。
风貌保护与居住改善并行的做法同样具有参考价值。项目维持原有行列式里弄肌理与沿街界面，同时补足厨卫设施、机动车位和保障性租赁住房，使保护要求落到了具体建设内容中[1]。政府牵头、企业运作、居民参与的组织方式，使瑞康里项目的多重探路形成可复制可推广经验，为零星地块的更新改造提供了参考与样本[9][13]。
物业管理与社区服务
更新推进的同时，里弄日常管理同步升级。2023年6月起，瑞康里纳入虹口区房管局一体化管理托管实事项目，由托底物业进驻管理，承担定时清扫、巡逻、垃圾清运与安全隐患排查报修等事项；此前小区的保安、保洁、保绿由居委会及居民志愿者承担，托底物业到岗后专业力量进一步充实[2]。保安每2小时巡逻一次并在小区微信群发布巡逻照片，台风汛期加密安全巡查[2]。
社区服务设施也在逐步补足。2021年下半年，瑞康居民区党总支在小区车棚内安装电动车充电设施，并通过定期清理僵尸车、整治共享单车、巡查飞线充电和入户宣传，提升充电设施使用率[2]。截至2023年10月，小区在住居民576户、常住人口1100余人[2]。
历史沿革与文化底蕴
瑞康里建于1930年前后，另有1931年建造的记载，为砖混结构的老式石库门里弄[2][6]。弄堂四面贯通，是嘉兴路地区保存至今的成片里弄居住街坊[1]。据《上海地名志》记载，瑞康里共有建筑183幢、建筑面积约1.26万平方米，建成时居民约3000人[7]。
报人赵超构于1946年9月迁入瑞康里92号，故居位于瑞康里92号，在此居住至1988年、前后42年，《虹口区志》和《虹口文化志》均设有“赵超构”条目[5][6]。国画大师谢稚柳等文化名人也曾在此居住[1]。
