金地集团总裁黄俊灿:调结构显效 上半年业绩超预期
在悄然来临的2012刚需置业潮中,金地集团获得恰逢其时的回报:截止2012年7月底,累计签约金额160.3亿元,较上年同期增加16.8%,一举扭转过去几年金地上半年业绩平淡、下半年发力的局面。
每经编辑 杨涛
每经记者胡廷鸿
此前一直致力于调整产品结构、加大首置刚需供货的金地集团,在悄然来临的2012刚需置业潮中,获得恰逢其时的回报:截止2012年7月底,累计签约金额 160.3 亿元,较上年同期增加 16.8%,一举扭转过去几年金地上半年业绩平淡、下半年发力的局面。
在房地产市场已经进入“刚需为王”的时代,金地上半年在全国各地多个项目曾连续以月销数百套的速度走量。这也显示金地去年以来颇受制于产品偏高端化的局面,整体已获明显改善。
未来,金地将如何继续调整自己的产品、市场战略?未来,金地集团将以何种角度去看待房地产市场?未来,在同城的万科、招商均已经同样迈出国际化步伐的背景下,金地集团将走出怎样具有独特竞争优势的国际化之路?
对于上述话题,近日,金地集团总裁黄俊灿接受《每日经济新闻》记者专访,详细解读这一年来金地经营发展和战略选择。
调产品结构,走复合型道路
NBD:上半年都说楼市成交开始回暖,您认为现在市场真的回暖了吗?
黄俊灿:回暖是一个相对的,跟最差的时候比回暖了,跟好的时候比肯定还比较差。就好像人一下子被打晕,现在醒过来,是回到正常水平。国家压抑投资投机的思路还是没有变的,改善型的产品仍然会有市场。
NBD:从金地上半年业绩来看,有没有达到预期目标?
黄俊灿:上半年销售肯定超过了我们的预期,今年的目标是今年2月份行业最悲观、市场最寒冷的时候制定的,是偏悲观,谨慎的。
NBD:上半年,万科、招商、保利等房企都在加速去库存化,另外,房企持有现金也在增加,去杠杆化的动作趋势明显。下半年金地推货节奏如何?
黄俊灿:现在去库存化也是行业的共识。金地也是一样,在上半年也加快了去化库存,上半年的销售成绩超出原来的预计目标。在下半年,金地新增的供货会比上半年多一些,供货结构也会更好一些。下半年肯定会继续调整产品结构,高端项目也会调整开发和推盘节奏。
NBD:在去库存化方面,落实到具体产品结构,金地接下来在那些方面的产品去库存会多一些?
黄俊灿:下半年会加快推出适销对路的产品,主要是首次置业和首次改善产品,而高端项目开发上市的节奏会相对慢一些。对于高端产品去化,我们有几个办法,第一是将高端项目的定位作一些调整,做到适销对路。第二个就是加强营销措施。从现在来看,今年我们高端项目的去化比去年好了很多。刚才我说减缓节奏,不是说不理它,而是要更有策略地进行调整,在当下的市场环境下,让高端项目也能加快销售。
未来企业困难在于踩准节奏
NBD:随着上半年成交的回暖,有人说现在房地产企业最艰难的时候已经过去了,您怎么看这个观点。另外,有个观点认为2012年是房地产行业发展的转折点,那么下一个十年房地产行业将会如何变革?
黄俊灿:最困难的时候是不是已经过去,因企业而异。金地经营相对稳健,但我们当然也欢迎市场恢复,这样对大家都会好一些。
未来的市场跟以前市场不一样,以前基本是单边上涨过程,而未来市场波动性预计会很大,所以困难不困难,要看这个波段踩的准不准,踩反了肯定就会很困难。未来单边上涨的势头已经改变,市场跟政策也在博弈,不会大涨,也不会大跌。我个人观点认为,未来是一个相对平稳增长的市场。
提到转折点,目前市场当然发生着较大的变化,从以前买块地放着都能赚钱的快速增长阶段,已经转变到需要专业化、精细化管理、品牌化经营才能干得好的阶段。
NBD:我们知道,金地在2009年拿了价格相对较高的地,导致2011年产品结构高端产品居多,从这个意义上说,金地是否踏准了市场节奏?
黄俊灿:高端项目并不是没有市场,而是受政策影响较大。对这部分金地将继续积极调整调整,整体来讲会更多做主流市场产品,做一些首置首改的产品。
NBD:目前楼市回暖,房价再次有反弹迹象,对此有人认为下半年可能出台更严厉的调控政策,你如何看下半年楼市调控政策?
黄俊灿:目前市场比较平稳,除了没有实现"合理房价"的目标外,其他调控目标可以说基本都已达到。我觉得短期内出一些更严厉的政策的概率比较低。
NBD:现在调控政策基调不变,房地产行业也出现了细分化,比如旅游地产、商业地产、养老地产等等开始出现,您认为未来哪一类的产品会变得更好,或者哪一类产品变得更坏?
黄俊灿:细分化是行业成熟的标志,行业发展到一定程度,必然要细分。细分出来以后,哪一个会更好,关键是看企业对市场的需求是否准确把握住。旅游地产、养老地产都是不错的细分市场。
NBD:最近,你经常提到一个概念,金地要做复合型的开发商,这是否意味着金地会开发一些更丰富的产品和业态?
黄俊灿:复合型的提出,是基于我们判断行业产品种类会越来越多,不仅仅指住宅。调控主要针对住宅,其它类型产品暂时不受调控。经济转型发展和城市化的未来发展空间,基本还是可以奠定住宅产业未来一段时期发展基础的,基本面向好的因素没有改变,我们认为将来住宅还是会有一个比较强劲的发展空间,金地主业还是会在住宅地产上面。
金地也会在商业地产、房地产金融方面会做积极的探索和发展。伴随国内生活品质提升、消费升级的趋势,伴随地产开发企业角色分化、对上下游产业链不断深度开拓,以及资本力量在行业的话语权日益加重的趋势,商业地产和房地产金融业务,还是具有很大的成长前景。事实上,这也是金地"一体两翼"转型的战略基础。
NBD:现在大家都比较关注商业地产,黄总您对商业地产有一些什么看法。商业地产的快速崛起会不会引发泡沫?
黄俊灿:商业地产会不会有泡沫?具体而言还是有可能的。某次我们去过一个城市,总共五十万的人口,有四个购物中心,这肯定是过剩的。做商业地产需要有这样的心态:要养,不要急,像住宅产业那样立竿见影的取得收益,那是不可能的。要做商业地产,需要耐下心来,好好做,才能做出成效。
目前中国商业地产人均面积还处于相对低位,城市发展到一定阶段是需要这些功能的。随着老百姓的收入增长,商业的发展前景是很好的。
当然巨大的机会同时也蕴藏着巨大风险。商业地产跟住宅不一样,住宅还是相对简单的业务,建起来卖掉,周期和周转相对快一些。商业地产是社会消费行为的载体,住宅地产的使用价值在于个人居住,两个业态的投资属性本来就不一样。
金地"走出去"没有时间表
NBD:金地近期通过海外子公司发行了12亿的债券,为什么选择这样的方式融资,对国内的融资方式怎么看?
黄俊灿:这是我们做多元化融资方式的尝试,境外发债跟国内融资方式不一样,比如周期可以很长,用途不受限制,利息比较低。对我们来讲,这只是一个融资渠道,不会作为主流融资方式,只是做一个有益的探索。主流还是依托自有资金,以及国内银行融资。
NBD:上半年,招商、万科在香港收购两个上市壳公司,开启国际化战略的第一步。金地无论是在资本国际化或者业务国际化方面,是否有相对成熟的思路?
黄俊灿:我认为国际化是非常有意义的探索。国际资本市场是市场化的市场,企业走出去非常正常和必要。我们最近在境外发了公司债,是在做境外融资的探索。未来走向国际化,最重要的还是资本国际化。
当然还有实际性业务的国际化,我想这是企业经营不同阶段要达到的国际化步骤。
NBD:金地国际化战略目前有没有一个时间表?
黄俊灿:没有。
NBD:金地在海外融资的成本高不高?
黄俊灿:现在我们发债的成本比在国内的融资成本要高一些,但比行业近期海外发债融资的相似案例,相对又低一些。我们只是做一些尝试,发的量也不是很高。但是境外融资这种模式终于落地了。

